（2015）迁民初字第370号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-02-09
案件名称
河北津西博远房地产开发有限公司与薛雅方商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
迁西县人民法院
所属地区
迁西县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河北津西博远房地产开发有限公司,薛雅方
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十四条，第六十六条
全文
河北省迁西县人民法院民 事 判 决 书（2015）迁民初字第370号原告：河北津西博远房地产开发有限公司。住所地：迁西县泰和里凤凰商城**号。法定代表人韩力，系该公司负责人。委托代理人：曹君英，河北乾伦律师事务所律师。被告：薛雅方，待业。原告河北津西博远房地产开发有限公司（以下简称“津西博远房产公司”）与被告薛雅方商品房销售合同纠纷一案，本院2014年10月28日受理后，依法由审判员付有独任审判，适用简易程序于2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告津西博远房产公司委托代理人曹君英，被告薛雅方到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告津西博远房产公司诉称，2012年11月26日，原告与被告薛雅方签订了商品房买卖合同（合同编号为：迁西津西东湖湾2012贷字第52303号），被告缴纳了首付款，之后缴纳了部分分期付款。自2014年7月起未履行付款义务，并几经销售人员联系被告均无结果。根据合同第7条第1款2项的规定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，返还原告已垫付的分期付款。综述，被告的行为严重违反了双方合同约定，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，1.要求解除原、被告于2012年11月16日签订的52303号商品房买卖合同；2.要求被告按合同约定承担违约金39432元，并返还原告已垫付的分期付款合计12359.48元，支付赔偿金5561.77元，此款由被告已支付的房款中扣除，剩余房款由原告退还给被告；3.本案诉讼费由被告承担。原告津西博远房产公司提供的证据有：证1.原告与被告薛雅方签订的商品房买卖合同一份，用以证明2012年11月16日被告由原告处购买楼房一套，原告交纳首付款180622元，以向农业银行贷款41万元方式支付余款，原告为被告贷款提供担保，被告违反了合同第7条第1款第2项及补充协议第3条第2款的规定；证2.中国农业银行迁西支行业务凭证4份，用以证明因被告不按合同约定向银行还贷，银行从原告账户转账，由原告向银行偿还了2014年7月-10月的贷款，每月3089.87元，合计12359.48元。被告薛雅方辩称，不同意原告津西博远房产公司的请求，理由是楼房有质量问题，没有办法入住；如果退房，把已交房款及装修款全部退还；如果楼房质量问题不能解决，就没有办法交纳房贷。不交房贷是因为2012年11月26日签订买卖合同后，12月份准备装修，因房顶漏水导致现在未装修，只是把屋内地面水电暖线改装好了，地板已经装上了；找开发商要求解决，但一直没有给予答复。被告薛雅方未提供相关证据。经本院庭审质证，被告薛雅方对原告津西博远房产公司提供证据质证意见是：对证1有异议，房屋买卖合同虽是亲自签的，但不清楚合同的内容；对证2无异议，有几个月没有交房贷了。通过当事人举证、质证及本院的审查，原告津西博远房产公司提供的证据从形式和来源上符合法律规定，内容上具有真实性、合法性与关联性，具有证明力，确认为有效证据，予以采信。经审理查明，2012年11月16日，原告津西博远房产公司与被告薛雅方签订了商品房买卖合同（合同编号为：迁西津西东湖湾2012贷字第52303号），被告（买受人）购买原告（出卖人）开发建设的第A5座2单元27层52303号楼房一套，建筑面积为138.05平方米，每平米4278.32元，总金额为590622元。其中合同第七条买受人逾期付款的违约责任第1款第（2）项约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。合同补充协议第三条第1款约定：“贷款银行批准发放贷款后，买受人应积极履行还款义务，在出卖人向贷款银行承担贷款保证责任期限内，买受人未按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任，代买受人向银行偿还已到期的贷款本息及违约金的，买受人应在收到出卖人书面通知之日起（五）日内，向出卖人偿还出卖人代其支付的款项。此外，从出卖人代其还款之日起，买受人还应按出卖人代其向贷款银行还款金额，按照每日1%的标准向出卖人支付赔偿金”。第三条第2款约定：“买受人连续未及时还款达3个月或累计达到6个月，出卖人有权解除《商品房买卖合同》收回该商品房，买受人应按照出卖人的要求无条件办理退房手续”。合同签订后，被告首付房款180622元，并向中国农业银行迁西支行按揭贷款41万元，原告承担贷款保证责任。自2014年7月始，被告未按合同约定向银行履行每月还贷3089.87元的义务。原告作为此笔贷款的担保人，代被告连续4个月向贷款银行偿还了到期贷款本息合计12359.48元（3089.87元×4）。截至2014年7月31日，被告累计应付款为394327.14元（贷款本金余额393410.58元＋7月份还贷款本金916.56元）。上述事实有当事人的陈述，提供的证据经开庭质证及本院的审查，予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告津西博远房产公司与被告薛雅方签订的商品房买卖合同系双方的真意思表示，且已将合同标的物交付被告，合同内容不违反法律的强制性规定，亦不损害他人的合法权益，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。被告未按合同约定履行按月还贷义务的事实清楚，证据充分，应当承担偿还原告代其支付贷款本息的责任，并按合同约定支付违约金。结合本案中双方对逾期付款违约金、赔偿金的约定及履行合同保证责任的情形，酌定被告按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算支付原告的实际损失（违约金及赔偿金）。订立合同、行使权利、履行义务，是为了更好地实现合同目的。本案中双方虽约定了解除合同的情形，被告违反了合同约定义务，但并不必然导致合同不能履行，不能实现合同目的而解除。原告要求解除商品房买卖合同的请求，理据不足，不予支持。被告以楼房有质量问题而不按期向银行交纳房贷，因其未在举证期限及本院庭审后指定的期限内提供合法有效的证据予以证实，且其向银行还贷行为与商品房买卖合同不是同一法律关系，被告的抗辩理由证据不足，不予支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条之规定，判决如下：一、被告薛雅方于本判决生效之日起五日内一次性偿还原告河北津西博远房地产开发有限公司垫付的2014年7月至10月的房贷本息每月3089.87元，合计人民币12359.48元。并自2014年7月31日起，以每月垫付的贷款本息数额及日期分别至本判决指定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算向原告支付违约金、赔偿金；二、驳回原告河北津西博远房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元减半收取500元，由被告薛雅方承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 付 有二〇一五年一月十九日书记员 付红侠附：相关法律法规及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。 关注公众号“”