（2014）青民三初字第137号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2017-12-20
案件名称
南昌市青云谱区曙光小区业主委员会与南昌金穗园物业管理有限公司、南昌新世达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌市青云谱区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南昌市青云谱区曙光小区业主委员会,南昌金穗园物业管理有限公司,南昌新世达物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款
全文
南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三初字第137号原告：南昌市青云谱区曙光小区业主委员会，住址：南昌市青云谱区洪都南大道429号。委托代理人：欧阳春，女，1961年5月4日生，汉族，江西省安福县人，小区业委会副主任，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：栾群，女，1964年6月17日生，汉族，辽宁省大连市人，小区业委会副主任，住江西省南昌市青山湖区。委托代理人：李小华，女，1958年2月14日生，汉族，浙江省东阳市人，小区业委会副主任，住江西省南昌市青山湖区。被告：南昌金穗园物业管理有限公司，地址：南昌市青山湖区顺外路594号农民公寓一楼，组织机构代码：79284127-X。法定代表人：孙卫平，总经理。委托代理人：肖明，江西艾民律师事务所律师。被告：南昌新世达物业管理有限公司，地址：南昌市西湖区棉花巷35号，组织机构代码：79478613-9。法定代表人：胡清华。原告南昌市青云谱区曙光小区业主委员会（以下简称“曙光小区业委会”）诉与被告南昌金穗园物业管理有限公司（以下简称“金穗园物业公司”）、南昌新世达物业管理有限公司（以下简称“新世达物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨邑利独任审判，公开开庭进行了审理。原告曙光小区业委会的委托代理人欧阳春、栾群、李小华，被告金穗园物业公司的委托代理人肖明到庭参加诉讼。被告新世达物业公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曙光小区业委会诉称：被告金穗园物业公司于2010年5月聘入曙光小区进行物业服务，并规定各业主可以限一次性缴纳物业费一年可免收一个月物业费，曙光小区四区有18位业已选择该规定，且其每年应清掏一次化粪池及疏通窖井排污管道。而被告金穗园物业公司于2013年12月10日便自行撤停物业服务，致原告的物业处于无序管理，到处脏、乱、差。被告金穗园物业公司2年多时间未清掏化粪池等，致使曙光小区粪便污水溢出遍地，原告四区业主在不得已的情况下，自请专业队伍已清掏化粪池9个及疏通窖井排污管道116个，合计花费人民币15000元，两被告对原告二、三区的化粪池等至今仍未清掏。被告新世达物业公司于2014年4月1日聘入南昌市青云谱曙光小区进行物业服务，曙光社区居委会于2014年3月31日组织两被告协商交接工作并由双方签订了协议书，其中约定：“由被告新世达物业公司承担被告金穗园物业公司应退给业主的2014年收取的物业费，被告新世达物业公司配合被告金穗园物业公司一起收取业主2014年（12月）以前的物业费，每月双方结算一次。所收费用甲方统一协商后支付小区化粪池、窖井的清理费用由被告新世达物业公司使用。由于被告金穗园物业公司未派员来收取费用，被告新世达物业公司称无法配合，且被告金穗园物业公司在协商会上讲已收取2014年物业费30000元，按店面转让行情由被告新世达物业公司承担，可被告新世达物业公司统计被告金穗园物业公司2014年所收取物业费有6到7万元之多，双方在相互扯皮，至今未予支付原告所诉求的费用，并至今没有对曙光小区的二、三区清掏化粪池。综上，两被告应讲究诚实信用，应依交接时协议书为准支付费用给原告，并对二、三区化粪池予以清掏。现原告找被告新世达物业公司多次尚不能解决，特提起诉讼，请求判令被告支付原告四区的化粪池清掏费1.5万元和退回四区18位业主多交的物业费0.31万元，合计1.81万元；两被告对原告二、三区的化粪池即进行清掏；本案诉讼费由被告方承担。被告金穗园物业公司辩称：原告的诉状称的1.5万元化粪池的清掏费与被告金穗园物业公司没有关联性；原告要求退还18位业主物业费0.31万元，其诉讼主体资格不符；我公司没有合同义务对原告二、三区化粪池进行清掏，不应当承担其清掏责任。诉讼费，我公司不承担。被告新世达物业公司未到庭，亦未提交书面答辩状及相关证据材料。经本院审理查明：2010年5月24日，南昌市曙光小区业主委员会委托被告金穗园物业公司对位于南昌市青云谱区洪都南大道381号即曙光小区多层物业进行管理，委托管理事项包括：1、房屋共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、垃圾箱、共用照明、楼内消防设施设备、楼梯间、走廊通道、门厅、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场；2、公用绿地、花木、建筑小品、文化体育、娱乐场地等的养护与管理；3、公共环境卫生，包括公共场所，房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；4、交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，包括安全监控、巡逻、门岗执勤；5、管理与物业相关的工程图纸、住户档案、竣工验收资料；6、组织开展社区文化娱乐活动。物业管理费：住宅按0.45元每平方米收费，店面按0.7元/平方米，露天停车位按国家物价局审批80元/月，固定车位按100元/月，并约定在协调、处理本合同生效前所发生的管理遗留问题上，原告曙光小区业委会负责垃圾桶购置、化粪池一次性清理的一切相关费用，并协助被告金穗园物业公司做好物业管理工作和宣传教育、文化等活动。合同期限为一年。2011年12月8日，南昌市曙光小区业主委员会与被告金穗园物业公司就上述委托事项、物业管理费等事项再次签订了一份《物业管理服务协议》，服务期限为一年。此后，被告金穗园物业公司进入曙光小区进行物业服务至2013年12月底后，于2014年3月31日与被告新世达物业公司签订了《协议书》，以被告金穗园物业公司为甲方，以被告新世达物业公司为乙方，双方约定：1、乙方承担甲方应退回业主2014年收取的物业费（凭收据退回业主），2、甲方的所有设备不拆除当给乙方处理，3、乙方配合甲方一起收取业主2013年以前的物业费，每月双方结算一次，所收费用甲方同意协商后支付小区化粪池、井的清理费由乙方使用，4、自签字之日起生效。二被告在该份协议上签字，并由原告业委会成员签字证明。协议签订后，被告新世达物业公司对该小区进行物业服务至今。期间，二被告未按约对该小区化粪池进行清理，致使该小区环境较差。为此，原告曙光小区业委会自行雇请南昌赣达环卫清运有限公司对该小区四区的化粪池进行清理，合计花费人民币计15000元（含雇车费200元）。另查明，南昌市曙光小区原归南昌市西湖区管辖，后划归南昌市青云谱区管辖后，更名为南昌市青云谱区曙光小区业主委员会，原告曙光小区业委会通过业主大会后于2010年9月30日由南昌市青云谱区住房保障和房产管理局审核批准成立并备案登记，物业区域范围为东至塔子桥南路，西至洪都南大道，南至草珊瑚宿舍，北至南阀宿舍一区。南昌市曙光小区业主委员会与原告曙光小区业委会为同一业主委员会，上述事实有物业管理委托合同、物业管理服务协议、照片、业主委员会成立备案表、协议书和原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为：被告金穗园物业公司、新世达物业公司作为曙光小区的物业服务公司，在对该小区进行物业服务过程中，其对该小区垃圾箱、化粪池、沟渠等共有部分进行维修、养护、运行和管理是其合同义务，而二被告在各自的物业服务期内并未履行清理小区化粪池的义务，原告曙光小区业委会作为业主大会的执行机构，基于小区全体业主的利益，雇请环卫清运公司对该小区四区的化粪池进行清理，并由此花费了化粪池清理费15000元，该笔费用应由当时所雇请的物业公司即被告金穗园物业公司予以承担，此后曙光小区二、三区的化粪池清掏，二被告作为该小区的两任物业公司，对此均负有连带清掏义务，并承担由此花费的清理化粪池的费用。至于原告主张退回四区18位业主多交的物业费3100元，曙光小区业委会对小区公共部分维护等侵权行为享有诉权，而返还小区少部分业主多缴纳的物业费，并不属于其诉权范围，其并非本案适格原告，故本院对该项主张予以驳回。小区18位业主可分别就其多缴纳的物业费用，向法院另行起诉。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款及《中华人民共和国物权法》第八十三条之规定，判决如下：一、被告南昌金穗园物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告南昌市青云谱区曙光小区业主委员会曙光小区四区的化粪池清理费计人民币15000元。二、被告南昌金穗园物业管理有限公司、南昌新世达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内清理南昌市青云谱区曙光小区二、三区的化粪池。三、驳回原告南昌市青云谱区曙光小区业主委员会的其它诉讼请求。案件受理费253元（原告已预交），减半收取受理费126元，由被告南昌金穗园物业管理有限公司、南昌新世达物业管理有限公司承担，并随上述款项于本判决生效之日起七日内支付给南昌市青云谱区曙光小区业主委员会，退回南昌市青云谱区曙光小区业主委员会受理费253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 杨邑利二〇一五年一月十九日书记员 洪 琳 百度搜索“”