（2014）西中民二终字第01860号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-03-03
案件名称
与陕西巨威房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书(1)
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西巨威房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）西中民二终字第01860号吕微光，男，汉族，1981年5月17日出生，住陕西省西安市未央区吕围墙**号付*号。委托代理人余伟安，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人贠梦辰，陕西仁和万国律师事务所律师。上诉人（原审被告）陕西巨威房地产开发有限公司，住所地：西安市沣渭新区阿房一路72号。法定代理人王月霞。委托代理人李云飞，男，1975年9月23日出生，汉族。委托代理人吕美荣，陕西呼建武律师事务所律师。上诉人吕微光因与上诉人陕西巨威房地产开发有限公司（以下简称巨威公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2014）未民初字第03658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人吕微光之委托代理人余伟安、贠梦辰，上诉人巨威公司之委托代理人李云飞、吕美荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年9月29日，巨威公司经西安市住房保障和房屋管理局批准取得了其开发的项目名称为巨威·大秦郡3、4、7号楼的《商品房预售许可证》。同年，吕微光与巨威公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：吕微光购买巨威公司开发的位于西安市沣渭新区阿房一路巨威·大秦郡小区第4幢2单元18层21803室的房屋一套，房屋建筑面积96.74平方米，房屋单价为每平米5511.23元，总房款为533156元；交房期限：出卖人应当在2013年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即“该商品房经验收合格”，并符合合同约定的商品房交付买受人；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、因买受人逾期付款，买受人提出变更等原因造成所购房屋延期交付的；3、由于国家和当地政府相关行政机关及自来水、市政、天然气、热力公司的原因；4、由于国家或当地政府行为造成工程延期，遭遇影响施工的风雨雪天气造成工程延期，或传染疾病等其他非出卖人所能控制的原因，造成延期交房的；出卖人逾期交房的违约责任：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，其中包括天然气、暖气系统安装到位，暖气于房屋交付使用后第二个采暖季投入使用。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：除遇不可抗力外，未达条件期间综合物业管理费用由出卖人承担。合同附件四约定采暖：天然气壁挂炉或市政集中供暖。上述商品房买卖合同签订后，吕微光依约履行了给付房款的义务，巨威公司未能在合同约定的交房期限内向吕微光交付房屋。2013年11月30日，巨威·大秦郡部分业主提出为增强地漏防臭功能，要求增设存水弯，巨威公司与部分业主达成“关于给地漏下增设存水弯的意见”，载明：1、关于业主提出增设存水弯的意见，我们经过与业主代表、设计院、施工单位的多次沟通，为了消除广大业主疑虑，我公司决定遵从大部分业主的意见，本着一切以客户利益为首要原则的方针，在地漏下增设存水弯。施工图中地漏下未设计存水弯，并且均已安装完毕。因此，若要增设存水弯，需要设计院出具设计变更，施工单位重新施工。对1500余户，共计近6000个管道进行增改，并且需要上报相关管理部门重新报备；2、基于此种情况，原定于2013年12月20日的交工日期需向后顺延，工程全部增改完毕后，据农历新年不足十日，施工人员需回家过年，故部分收尾修缮工作只能暂时搁置。农历新年正月十五后，施工人员才逐步返回工地继续施工，交房日期最晚不超过2014年2月28日。后巨威公司对部分地漏增设了存水弯。另查明，2013年10月18日，西咸新区沣东新城治污减霾工作领导小组办公室发布《关于全区所有在建施工工地停工开展扬尘污染防治整改的通知》，要求包括巨威公司在内的建筑工地停工。同年10月19日，巨威公司停工，同年11月5日，巨威公司复工。2014年2月27日，巨威公司在《西安晚报》发布“巨威·大秦郡交房公告”，通知巨威·大秦郡3、4、7号楼的业主将于2014年2月28日起进行交房。2014年3月15日，建设单位、监理单位、设计单位均在工程质量竣工验收表上签名盖章，施工单位代表只签字未盖章。2014年3月23日，巨威公司向巨威·大秦郡的业主张贴“告知”，载明：1、小区供暖管道我方承诺一个月内供暖管道楼内安装完毕。2、道路硬化我方承诺于2014年4月底全部完成。3、天然气市政接入我方承诺于2014年6月底接通供气。各楼至小区换热站管道于2014年10月底接通。4、其他事宜按业主购房合同执行。2014年3月26日，巨威公司再次张贴“告知”，其中载明“关于天然气工程未完善情况，我公司正在全力和相关部门沟通，天然气室内工程已完工，外围工程施工正在进行中。市政配套费用我司已经金额缴清，但由于沣东目前没有集中供暖企业，无法实现市政供暖。鉴于此，项目目前采用壁挂锅炉采暖”。2014年6月10日，沣东新城市政园林局出具“关于三桥片区供热现状的情况说明”，沣东新城三桥片区规划范围供热热源主要为六村堡供热站。目前，六村堡供热站尚未建成，三桥区域绝大部分管网尚未铺设，阿房一路区域不具备集中供热条件。吕微光认为，建设工程必须经过建设行政部门竣工验收，建设方提供“两书一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程竣工验收备案表》，才符合交房条件。巨威公司认为建筑工程经四方验收合格后即符合交房条件。因诉争房屋是否具备交付条件以及是否应当安装市政供暖设施采用市政供暖双方存在争议，吕微光遂诉至本院形成诉讼。诉讼中，由于双方各持已见，致调解未果。吕微光于2014年5月7日起诉至西安市未央区人民法院称，其购买了巨威公司开发的位于西安市未央区沣渭新区阿房一路的巨威·大秦郡小区第4幢2单元18层21803号房屋，合同显示建筑面积96.74平方米，其依照约定支付了购房全款533156元，但巨威公司却不能在约定的2013年12月20日依法交付房屋，至今未取得该楼工程的竣工验收备案登记表等交房手续，导致其迟迟不能依法收房。巨威公司曾承诺小区安装市政集中供暖设施、各楼楼内安装集中供热管道、小区内安装市政集中供热管路和换热站。但时至今日，小区3、4、7幢楼各楼楼内集中供热管道、楼外集中供热管道管路、换热站却仍未安装。故诉至法院，请求判令：1、巨威公司支付违约金直至实际交房之日（暂计至2014年5月7日，共计人民币7357.6元）；2、巨威公司按照商品房买卖合同约定履行市政供暖义务：一个月内小区供暖管道楼内安装完毕，天然气市政接入于2014年6月底接通供气，楼至小区换热站管道于2014年10月底接通；3、由巨威公司承担本案诉讼费用。巨威公司辩称，1、吕微光主张其延期交房并支付延期交房违约金没有依据。2013年11月30日，业主在《关于给地漏下增设存水弯的意见》表中签字认可交房期限延长68天。另因政府强制治污减霾原因造成项目停工长达50多天，交房时间亦应予以顺延。基于业主多次寻找，其已同意支付三个月即90天的违约金，该承诺至今不变。故在2014年7月20日之前，双方并无违约金纠纷。2、涉案房屋已于2014年3月15日经四方验收合格，从2014年3月15日起已具备交房条件，吕微光拒不履行收房义务，责任在于二人，其公司没有承担更多违约责任的义务。3、购房合同约定天然气壁挂炉或市政集中供暖，吕微光在接受其选择的天然气壁挂炉供暖方式的同时再要求提供市政集中供暖相关设施，实质上是要求其同时提供两套供暖设备，该请求与合同约定相悖，而且显失公平，请求依法予以驳回。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，吕微光与巨威公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行各自的合同义务。根据吕微光的诉讼主张及巨威公司的答辩意见，本案争议的焦点为：一、诉争房屋的交付条件及交付时间问题；二、吕微光要求巨威公司履行楼内集中供热管道、楼外集中供热管道管路、换热站的安装义务、天然气市政于2014年6月底接通供气的义务是否成立。关于房屋的交付条件及交付时间问题。双方所签订的《商品房买卖合同》约定“该商品房经验收合格”即交付，双方对该条款的理解存在争议。《建筑工程质量管理条例》第三条规定“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《建筑工程施工质量验收统一标准》国标第6.0.7规定“建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”根据上述规定，巨威公司交付商品房时，应当向买受人出示《建设工程竣工验收备案表》，而巨威公司至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，应视为尚不符合法定的商品房交付条件。因巨威公司未按约定的时间将符合法定条件的房屋交付吕微光，故巨威公司应当依照合同约定的“出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”条款，承担逾期交房的违约责任，向吕微光支付逾期交房违约金。关于违约金计算所涉约定交房时间问题。吕微光主张交房时间为合同约定的2013年12月20日，巨威公司辩称因给地漏增设存水弯与业主协商交房时间延至2014年2月28日，但针对延期交房仅有部分业主签字认可，且在施工过程中巨威公司并没有按照签字业主的要求增设存水弯，故对巨威公司的该项辩解意见，本院不予采信。对巨威公司辩称因政府原因导致停工，交房时间应予以顺延的意见，依照合同约定，应予以采信。根据巨威公司提交的西咸新区沣东新城治污减霾工作领导小组办公室发布的停工复工通知，可认定停工18天客观属实。对巨威公司称应再扣除15天治污减霾时间，因巨威公司只提交有沣东新城政府要求停工的通知，而未提交复工通知，无法认定其停工天数，故对该意见不予采信。据此，确认约定交房时间可据实予以顺延至2014年1月7日。巨威公司迟延交房，应当自2014年1月8日起按合同约定向吕微光支付迟延交房违约金。本次诉讼中，吕微光主张至2014年5月7日期间的迟延交房违约金，依法予以支持。吕微光主张2014年5月7日之后至实际交房之日期间迟延交房的违约金，因巨威公司需要到相关行政部门进行建设工程竣工验收报备，且报备完成时间和条件是否成就尚不确定，实际交房时间亦无法确定，故吕微光的此项主张本案不予审查，其可待交房条件或实际交房时间确定后，就尚未处理的迟延交房违约金，由双方协商或另案解决。关于吕微光要求巨威公司履行楼内集中供热管道、楼外集中供热管道管路、换热站安装义务及2014年6月底天然气接通供气义务能否成立的问题。购房合同约定“天然气壁挂炉或市政集中供暖”，后在履行合同过程中巨威公司虽承诺采用市政集中供暖在楼内安装供暖管道、各楼至小区换热站管道接通，但在交房已超过约定日期及市政供暖管道无法接通的客观情况下，巨威公司未向业主履行其上述承诺，而采用了天然气壁挂炉的供暖方式。根据沣东新城市政园林局《关于三桥片区供热状况的情况说明》及本院对相关部门进行调查的情况，巨威公司开发的巨威·大秦郡所在区域管网尚未铺设，近期不具备市政集中供暖条件客观属实。在巨威公司已提供天然气壁挂炉方式供暖的条件下，吕微光再要求巨威公司提供市政供暖相关配套设施，有悖公平原则。对吕微光要求巨威公司于2014年6月底接通天然气的诉讼请求，因天然气供应系市政配套工程，通气标准和时间非巨威公司所能决定，故对于吕微光主张巨威公司履行所购楼房楼内集中供热管道、楼外集中供热管道管路、换热站安装义务及2014年6月底市政天然气接通供气义务的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告陕西巨威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吕微光支付违约金6397.87元。二、驳回原告吕微光的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（原告已预交），由被告承担，于履行给付上述款项时一并向原告支付。宣判后，吕微光、巨威公司均不服，想本院提起上诉。吕微光上诉称，一、原审法院查明和认定的事实存在错误和遗漏。1、巨威·大秦郡部分业主提出为增强地漏防臭功能，要求增设存水弯，巨威公司与部分业主达成关于给地漏下增设存水弯的意见是错误的。因为该意见与本案无关，并未得到吕微光的确认，也没有所谓的“部分业主”出庭作证认可。2、2014年6月10日，沣东新城市政园林局出具关于三桥片区供热现状的情况说明，是错误的。该《说明》真实性、合法性未得到吕微光认可，也没有其他证据佐证。3、2014年3月26日，巨威公司再次张贴告知是错误的，该告知未经法庭质证，吕微光对此一概不知，何来查明之说。4、吕微光提供公证书作为重要证据，而且巨威公司对公证书的真实性，证明目的没有提出异议，因此原审判决应该确认公证书的证明效力并记录在案，作为审判的重要依据。二、一审法院驳回上诉人的第二项诉讼请求证据不足。上诉人在一审法院审理期间提供了《商品房买卖合同》、2014年3月23日《告知》以及保全巨威公司对巨威大秦郡供暖方式的相关宣传网页的《公证书》。以上证据均充分说明巨威公司应当按照依法成立的合同及相关约定，履行市政供暖义务，不得擅自变更或者解除合同。而巨威公司提供《关于三桥片区供热状况的供暖方式》无论从证据形式要件或内容上都存在问题，巨威公司的市政供暖义务不能以此变更。一审法院在判决中称对相关部门进行调查，并以此为依据。对此吕微光不认可，一审法院对调查了哪些部门以及调查结果均未出示任何有关部门的调查文件。吕微光认为，既然没有具体明确的调查结果，就不能以此作为审判依据。因此一审法院驳回第二项诉讼请求的证据明显不足。三、一审法院对法律的理解和适用有误。1、根据双方合同约定，巨威公司应一个月内小区供暖管道楼内安装完毕，天然气市政接入于2014年6月底接通供气，各楼至小区换热站管道于2014年10月底接通。巨威公司的义务具体，不能用壁挂锅炉代替履行。2、一审法院适用《合同法》第一百一十条错误。巨威公司不存在事实上不能履行的情况，巨威公司依照约定对小区及各楼的管道、换热站进行安装铺设的市政供暖义务具体明确，小区所在地市政供暖即使目前没有接通，但根据城市的发展速度仅仅是短期时间问题，不存在事实上不能履行的情况。3、一审法院判决适用《合同法》第五条错误。一审法院适用公平原则进行判决，吕微光与巨威公司所签订的《商品房买卖合同》本身不存在不公平因素。巨威公司在未经吕微光同意情况下，擅自安装壁挂锅炉以规避市政供暖义务的单方面违约行为，才是违背公平原则的。因此，一审法院依据公平原则适用法律错误，应当依法改判。四、一审法院适用公平原则错误且逻辑混乱。1、巨威公司未向业主履行其关于市政集中供暖的承诺，上诉人提供的证据可以充分证明巨威公司的违约行为，一审法院已经查明巨威公司的违约事实却未在判决书中明确表示，也没有表述巨威公司如何客观不能履行，在这样的情况下适用公平原则，是对不构成违约的公平原则，还是对违约责任的公平原则，一审判决应当明示、不能回避。2、适用公平原则应明确违约行为、违约责任承担及免责事由之间的界限，一审法院在没有对现有事实与证据进行充分的论证的情况下，而过早草率的适用“公平原则”，抹杀了“违约行为”、“违约责任”、“客观事实不能履行”相关具体的法律关系和规定，一审法院判决书自相矛盾，明显逻辑错误。上诉请求：一、请求依法撤销西安市未央区人民法院（2014）未民初字第03658号民事判决第二项，改判巨威公司按照《商品房买卖合同》约定履行市政供暖义务：一个月内小区供暖管道楼内安装完毕，天然气市政接入于2014年6月底接通供气，楼至小区换热站管道于2014年10月底接通。二、请求依法判令二审案件诉讼费由巨威公司承担。巨威公司辩称，一、双方所签合同附件四第11条约定，其提供给业主的供暖方式为“天然气壁挂锅炉或市政集中供暖”，因此，其公司选择天然气壁挂锅炉供暖方式完全符合合同约定，且双方合同也并未约定要同时履行两种供暖义务。现小区天然气管道已铺设完毕，仅因涉案业主没有收房，二次装修没有完成，致没有安装壁挂锅炉条件，故吕微光推定一审判决错误，属于没有结合施工事实和规范要求的机械判断，其上诉理由不能成立。二、一审对市政园林局、热力公司也做过调查，并核实过市政园林局证明的真实性，对其调查情况开庭时也向双方当事人进行过释明，吕微光无证据否定市政园林局证明的事实，反而歪曲事实、否定一审所调查的市政园林局证明的真实性、合法性、进而否定一审判决，故其上诉理由不能成立。三、本案双方当事人所签合同已经双方签字盖章，且在房产登记管理局备案登记，受法律保护。附件四作为制式合同的必备强制条款，按合同第二十一条之规定，作为合同补充条款亦属于备案登记条款，亦应受法律保护。故吕微光所称无效不能成立。四、一审判决程序合法，适用法律正确。不存在吕微光所主张的违反程序问题。小区建设规划图属商业机密，一审没有调取不存在任何过错。故吕微光称原审程序违法没有事实依据。而没有集中供暖管网，市政供暖不能履行属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款所规定的免责事由，故一审适用该法条并无不妥。巨威公司上诉称，一、一审认定其赔偿吕微光违约金6397.87元没有事实依据。其仅应支付吕微光三个月的违约金共计4798.40元。1、《关于给地漏下增设存水弯的意见》中业主签字同意交房日期顺延68天，吕微光也签字认可。一审判决以“针对延期交房仅有部分业主签字认可”为由，否定了包括吕微光在内的260多位业主签字同意顺延交房期限的有效性，判决上诉人多承担交房期限顺延68天的违约责任，明显错误。2、因西咸新区沣东新城治污减霾行政原因造成吕微光停工50多天，但一审判决只认定了18天停工顺延工期，其余30天多天停工没有认定工期顺延，再次错误。按照吕微光购房面积计算，其支付三个月违约金之外，不再承担任何违约责任。二、一审认定交房条件与本案双方当事人所签合同相悖，依法不能成立。1、双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人交付吕微光使用的应当为符合合同约定第1种交付条件“该商品房井验收合格”房屋。本案一审期间，其向法庭提交了诉争商品房已经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收合格的施工质量竣工验收记录表，证明诉争商品房从2014年3月15日起符合合同约定的“经验收合格”的交付条件，但一审判决认定“被告巨威公司交付商品房时，应当向买受人出示《建设工程竣工验收备案表》，而被告至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，应视为尚不符合法定的商品房交付条件”，该认定明显与合同约定相悖，依法不能成立。2、一审判决在前述错误认定的基础上，再次以“被告需要到相关行政部门进行建设工程竣工验收报备，且报备完成时间和条件是否成就尚不确定，实际交房时间也无法确定”为由，没有直接驳回吕微光不符合起诉条件的诉讼请求，反而为吕微光保留“另案解决”途径，明显偏袒吕微光一方。上诉请求：依法撤销原审判决第一项内容，并改判其支付吕微光违约金4798.40元。吕微光辩称，一、关于扣除68天的问题，仅有部分业主签字，程序不合法。签字的内容下增存水弯没有实际履行。所以该请求没有事实法律依据。二、关于交房条件问题，验收没有达到法定验收标准，上诉人所提供的验收表不全，只有四个单位，而不是规定的五个单位。到今天还不具备交房条件，所以关于违约金的起算计算没有问题。因此，巨威公司的上诉请求不能成立。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，吕微光与巨威公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人自愿达成，内容不违反法律规定，属有效合同，双方当事人应依合同约定的内容履行义务。巨威公司作为出卖方，应当将符合法定条件的房屋按双方约定的期限向吕微光交付。现巨威公司至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，应视为尚不符合法定的商品房交付条件。巨威公司之行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。关于违约金的计算时间，巨威公司上诉认为应扣除增设存水弯68天及按西咸新区沣东新城治污减霾工作领导小组办公室发布的停工50多天的时间计算，巨威公司虽就增设存水弯事宜与业主协商延迟交房，但针对延期交房仅有部分业主签字认可，且巨威公司并未按照签字业主的要求增设存水弯，故原审法院对巨威公司该项辩称不予采信正确。原审依据西咸新区沣东新城治污减霾工作领导小组办公室发布的停工复工通知认定停工18天时间客观公正。据此。巨威公司上诉理由均不能成立。关于吕微光上诉要求巨威公司提供市政供暖一节，吕微光上诉称其未在合同附件四上签字认可，故未生效，关于附件四是否签字问题，从双方签订的商品房买卖合同来看。合同的每页右下角注明“本合同连同附件共…页”，从此可以看出附件四与商品房买卖合同是一体的，购房人在签订购房合同时，应全面阅读了合同。本案双方虽未在附件四上签字，但买卖双方均在购房合同上签字。故应视为买房人对附件四内容知晓并认可。本案商品房买卖合同附件四第十一条约定采暖：天然气壁挂锅炉或集中供暖。后在履行合同过程中巨威公司虽然承诺采用市政集中供暖在楼内安装供暖管道、各楼至小区换热站管道接通。但从目前情况看在小区区域内管网尚未铺设，不具备市政集中供暖条件的客观情况下，巨威公司采用天然气壁挂锅炉的供暖方式，是解决小区供暖的唯一方式，也是最有利于业主的一种方式。且巨威公司现已将天然气壁挂锅炉的供暖施工完毕，部分业主已接受该种采暖方式，故原审法院适用公平原则，驳回吕微光该项诉请正确。据此，原审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费150元（陕西巨威房地产开发有限公司已预交），由陕西巨威房地产开发有限公司承担；上诉案件受理费150元（吕微光已预交），由吕微光承担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 静审 判 员 高 玮代理审判员 窦 敏二〇一五年一月十九日书 记 员 王晓平 关注微信公众号“”