（2013）定民初字第02632号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-03-10
案件名称
定边某房地产公司诉田某某等商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
定边县人民法院
所属地区
定边县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
定边县某房地产公司,田某某
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十三条
全文
陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书（2013）定民初字第02632号原告定边县某房地产公司。法定代表人李某某，该公司总经理。委托代理人张少雄，定边县金天利房地产投资有限公司法律顾问。被告田某某，女，汉族。被告田某某，女，汉族，无业。被告田某某，女，汉族，无业。委托代理人朱笑一，陕西言泽律师事务所律师。原告定边某房地产公司诉被告田某某、田某某、田某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年12月17日立案受理后，依法组成合议庭于2013年1月18日、2014年11月11日两次公开开庭进行了审理，原告定边县某房地产公司的委托代理人张少雄、被告田某某、田某某及委托代理人朱笑一到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2010年11月24日原告与被告签订了《商品房屋买卖合同》，被告以4756454元价格购买原告位于定边县东正街天恒大厦面积972.69平方米的房产。2010年11月23日三被告对应支付下剩200万元购房款转为借款给原告立还款承诺书，当日被告还给原告立了200万元借据，约定借款在一年内按分期还款计划付清，若逾期还款以借款额10%承担违约金，借款利息为月利率6.12‰，现三被告截止2012年4月16日还款144万元，清息135234元，下欠款56万元经索要未还，故原告向法院提起诉讼，请求：1、依法判决被告田某某、田某某、田某某给原告支付购房借款56万元，并以2012年4月17日以月息6.12‰，现三被告截止2012年4月16日以还款144万元、清息135234元，下欠款56万元经索要未还，故原告向法院提起诉讼，请求：1、依法判决被告田某某、田某某、田某某给原告支付购房借款56万元，并从2012年4月17日以月息6.12‰计算至借款付清之日；2、依法判决被告田某某、田某某、田某某承担逾期支付购房借款200万元10%的违约金。3、由被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，主要证明2010年11月24日原告与三被告签订商品房买卖合同，房屋价款4756454元，位于定边县东正街天恒大厦，房屋面积972.69平方米，付款方式约定首次付款2756454元（2010年11月24日前付清），剩余200万元一年内还清，具体见还款承诺书。2、借据一支、还款承诺书一份，主要证明2010年11月23日三被告给原告法定代表人李守明立欠据200万元，月利率按6.12‰计算，还款方式前六个月每月还本金80000元，息随本金，下剩152万元每月还253333元，息随本金，六个月内还清，所欠房款以购买的天恒大厦三楼网吧作抵押，所承诺还款数200万元，期限一年，月息6.12‰，如违反还款承诺三被告支付借款额10%的违约金，并有权停止天恒三楼网吧的一切经营活动，赔偿对方损失。3、三被告还款清单一份，主要证明被告欠原告200万元，截止2012年4月16日已还本金144万元，清息至2012年3月31日，清息135234元。4、补充协议一份、定边县法院（2009）定民初字第754号民事调解书一份，主要证明：1、现三被告购买天恒大厦三楼的通道向东于汪清福共同使用钢构固体电梯一部，以西海纳大厦给三被告通道一条，一层南有通道，在海纳大厦通道未开通时以一楼营业时间为准；3、原告给被告所留海纳大厦三楼通道一条，海纳大厦同意与三被告永久共用三楼通道。5、定边县法院（2013）定民初字第02485号民事判决书一份，主要证明原告田某某等人购买金天利天恒大厦三层面积976.86平方米。6、榆林市中级人民法院（2014）榆中民一终字第00034号民事判决书一份，主要证明天恒大厦二层丁某某、张某某房屋面积为976.86平方米。7、定边县法院（2013）定民初字第01896号民事判决书一份、榆林市中级人民法院（2014）榆中民一终字第00050号民事判决书一份，主要证明定边县金天利公司出售给天恒大厦二层与丁某某、张某某因安装外挂观光电梯、开通一楼至二楼大厅通道，榆林中级人民法院判决金天利公司应承担丁某某、张某某购买房屋定金1466000元10%的定金赔偿146600元。被告辩称，原告起诉的诉讼请求没有事实及法律依据，被告在2010年11月24日与原告订立了《商品房买卖合同》，双方按照合同约定被告按约如数向原告支付购房款，双方合同订立后，被告购房款还没有完全付清之前，原告违反合同约定和建设图纸设计内容，拆除了为被告等商户配置的扶梯和直梯两部电梯，致使原告无法通行，被告在取得房产证后发现原告给自己交付的房产面积少了23.77平方米，被告要求原告退还多付的购房款116200元，但是被原告拒绝。被告在之后同原告订立了一份补充协议，原告承诺为被告开通四条通道，用于被告的出行，但是协议订立后，原告至今没有为被告开通通道，现在被告唯一一条能够出行的通道也是被告与第三方协商通行的，而且是临时通行，因为通道被拆除和未能开通，原告在使用楼房期间因存在重大安全隐患，多次被消防管理部门封门要求整改。所以在此情况下在2012年4月被告向原告交付了最后一次购房款后，将剩余的56万元购房款停止向原告支付，要求原告按照建设图纸及双方订立的补充协议的要求为被告开通相关的通道，并且要求原告退还多收取的面积相差的购房款，被告是按合同法依法行使抗辩权利，被告的行为并不是违约行为，原告在诉讼中提出要求按10%承担违约金没有事实依据，提出的从2010年11月24日开始计算利息也没有事实依据，被告也没有向原告立下借据，没有将购房款转为借款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提交以下证据：1、《商品房买卖合同》一份、补充协议一份，主要证明双方订立买卖合同及补充协议由原告为三被告开通三处四条通道的补充协议。2、照片九张，主要证明被告现在通行的通道的宽度不足一米，原告在补充协议里承诺为被告开通的一楼南侧通道已经被原告及第三人上锁，无法通行，原告违反建设图纸，拆除了在西侧的上下直梯。3、房产证一份，主要证明被告的房屋面积为948.92平方米，比合同约定的建筑面积少了23.77平方米。4、情况说明一份（定边县供销联合社出具）、原告土地证一份，主要证明被告现在东侧通行的通道除宽一米是原告留下的之外，其余通行的土地使用权属于定边县供销社联合社的，原告的楼房东侧土地使用权属于定边县供销社联合社。5、售房协议一份（原告同丁某某、张某某订立），主要证明在这幢大楼的外侧有观光直梯一部、一楼大厅设有扶梯一部。6、天恒大厦建设图纸一份，主要证明该建设图纸在建设时曾设计有五处通道。7、李守明起诉的诉状、借据、还款承诺书各一份，主要证明李守明曾以三被告欠款200万元提起过诉讼，原告所诉上述200万元借款是三被告与李守明之间发生的，与原告无关。经庭审质证：1、被告对原告所举的第1组证据真实性无异议，在买卖合同中提到具体见还款承诺书，双方并没有达成关于合同的还款承诺书。2、被告对原告所举的第2组证据真实性无异议，但对证明的问题有异议，理由是：这支借据与还款承诺书并不是被告对原告做出的，而是对李守明做出的，这份借据与还款承诺书记载的200万元并没有实际发生，李守明没有实际给三被告出借200万元，所以这支借据与还款承诺书与本案无关。3、被告对原告所举的第3组证据无异议。4、被告对原告所举的第4组证据补充协议与调解书真实性无异议，但原告没有按照这份补充协议的约定全面履行。5、被告对原告所举的第5组证据有异议，因为原告已经取得了定边县人民政府颁发的房屋所有权证书，在证书里已经对涉案房屋面积以行政确权的方式进行了确认，现在仍然有效，被告如果对房屋面积有异议，应当申请行政机关重新丈量或者提起行政诉讼，撤销该行政行为，被告向法院提起确认面积之诉涉及到司法权干预行政权，判决结果不能推翻房屋所有权证书的效力。6、被告对原告所举的第6组证据的质证意见同第5组，与本案无关。7、被告对原告所举的第7组证据有异议，理由是涉及到的当事人及案情与本案不完全相同，判决内容不能够完全适用于本案，可以证明被告已经不具有继续履行合同的能力。8、原告对被告所举的第1组证据真实性无异议，但说明一点：商品房买卖合同所约定的建设方案通道在实际建设中发生了变更，最后形成了补充协议的通道，三被告购买房屋的通行应当以补充协议为准，补充协议涉及到三处四条通道是完全具备的，补充协议约定钢构楼梯已经开通，向西的在2011年11月已经具备通行条件。9、原告对被告所举的第2组证据真实性无异议，对证明的问题有异议，照片只能说明被告向东面通行的通道照片，并不能说明是唯一的通道，一楼通道照片证明目的不能成立，一、二、三、四通道范围是共同的，所有权不属于原告，在2012年11月份已经具备通行条件，向西海纳大厦侧面的照片，天恒大厦西墙没有安过直梯，墙体也没有留下固定的毛孔。10、原告对被告所举的第3组证据真实性无异议，对产权证登记的面积无异议，产权登记证的面积三被告已经认可，在实际履行中大楼内的电梯已不存在。11、原告对被告所举的第4组证据“情况说明”有异议，不符合事实，可能存在供销社对土地的使用，按照城市规划及建设方案的批准，现在的土地范围已经纳入公共土地范围了，供销社为了争取自己的权益所做的情况说明，并不是按照城市的规划和现状做出的，对土地证书的真实性无异议，但靠东并不是供销社一家的土地，也有汪清福的土地，而汪清福最后的房屋拆迁由金天利公司所拆，金天利公司拆后将该房屋的面积建设在天恒大厦的范围。12、原告对被告所举的第5组证据，与本案三被告无关，2010年11月23日三被告与原告另行协商了向西通行的通道。13、原告对被告所举的第6组证据，因属复印件，不具备证据的举证形式，也不具备质证条件，故证明目的不能成立。14、原告对被告所举的第7组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，还款承诺与分期还款的统计与原告金天利公司实际发生了履行，还本清息方式都是按还款承诺书履行的。本院对原、被告所举的证据作如下认定：1、对原告所举的第1组证据，系原、被告自愿签订，真实、有效，本院予以认定。2、对原告所举的第2组证据，客观、真实，本院予以采信。3、对原告所举的第3组证据，客观、真实，且被告无异议，本院予以认定。4、对原告所举的第4组证据形式要件予以采信，但对证明的问题有异议，因一楼营业大厅已卖于他人，无法通行，故对证明的问题本院不予采信。5、对原告所举的第5组证据，系法院作出的生效判决书，本院予以认定。6、对原告所举的第6组证据，与本案无关，本院不作认定。7、对原告所举的第7组证据，客观、真实，本院予以采信。8、对被告所举的第1组证据，客观、真实，对其真实性予以认定。9、对被告所举的第2组证据的真实性予以采信，但对证明的问题，因无其他证据互相印证，本院不予采信。10、对被告所举的第3组证据，虽系房屋相关主管部门所出具，但因原、被告双方就登记的面积已经由法院作出生效判决，应以法院确认的面积为准。11、对被告所举的第4组证据形式要件予以采信。12、对被告所举的第5组证据，系原告与其他人签订的，与本案无关，本院不作认定。13、对被告所举的第6组证据真实性予以认定。14、对被告所举的第7组证据形式要件予以采信，但对证明的问题，因原告对所欠被告购房款56万元无争议，且也是按此还款清单向原告付款的，故对其证明的问题本院不予采信。本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实：原、被告于2010年11月24日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于定边县东正街天恒大厦三层，建筑面积共972.69平方米房产出售给三原告，每平方米4890元，共计4756454元。合同签订后三被告向原告支付了2756454元，下剩2000000元由三被告于2010年11月23日向原告金天利公司法定代表人李守明立借据及还款承诺书各一份，欠款后三被告支付购房款1440000元，清息135234元，下剩购房款560000元及利息未付。2011年3月17日经定边县房地产管理所办理了房屋所有权证（房产证号为：定边县房权证东区字第6—0226**号）房屋所有权证，房屋所有权证上登记的原告位于定边镇东正街的建筑面积为948.92平方米，套内建筑面积为865.75平方米。另在本案审理期间，原告金天利公司就本案涉诉商品房面积另案提起确认之诉，请求确认本案涉诉商品房面积为976.86平方米，套内面积为865.034平方米。经被告申请，陕西省定边县法院委托陕西省榆林市中级人民法院司法技术鉴定室，该室又委托陕西中地测绘有限公司对争议商品房面积进行测绘，测绘结果为房屋建筑面积为976.86平方米，套内面积为865.034平方米。现定边县法院已对该案作出（2013）定民初字第02485号民事判决书，判决书确认涉诉商品房建筑面积为976.86平方米、套内面积为865.034平方米，宣判后，三原告未上诉，该判决书已生效。本院认为，三被告购买原告房屋，有双方订立的《商品房买卖合同》及收款收据为凭，三被告购买房屋后下欠56万元及利息未付之事实清楚，证据确实充分，双方应按合同约定履行自己的义务，故对原告请求被告返还购房款56万元的请求，本院予以支持。对原告请求被告承担利息及逾期支付购房款借款200万元10%的违约金的请求，因被告未向原告支付购房款的理由是因原告未按协议约定保证道路的通行，而不是因被告自身原因所造成的损失，故对该请求，本院不予支持。同时对于被告抗辩因原告未按双方合同约定和建设图纸设计内容，拆除电梯、直梯，致使原告无法通行而拒绝支付房款以及原告给自己交付的房产面积少了23.77平方米，要求原告退还多付的购房款116200元的辩称理由，因定边县法院已对所争议房屋面积进行了判决，确认房屋面积为976.86平方米，同时因原、被告双方均存在过错，且已另行诉讼，应按其过错责任各自承担，故对该辩称理由在本案中不予支持，据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告田某某、田某某、田某某于本判决生效后十日内给付原告购房款56万元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，由被告田某某、田某某、田某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判长 刘文广审判员 贾树梅审判员 赵凤义二〇一五年一月十九日书记员 延腊梅 来自：