（2014）北黄民初字第0429号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-02-17
案件名称
无锡市怡庭物业管理有限公司与奚新兵物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市北塘区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡市怡庭物业管理有限公司,奚新兵
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
江苏省无锡市北塘区人民法院民 事 判 决 书（2014）北黄民初字第0429号原告无锡市怡庭物业管理有限公司，住所地无锡市北塘区广石家园100号。法定代表人周华宝，无锡市怡庭物业管理有限公司总经理。委托代理人王鸿，无锡市怡庭物业管理有限公司城西花园物业服务中心经理。委托代理人张旻娇，无锡市怡庭物业管理有限公司城西花园物业服务中心客服主管。被告奚新兵。委托代理人毛晓明，无锡市惠山区金诚法律服务所法律工作者。原告无锡市怡庭物业管理有限公司（以下简称怡庭公司）与被告奚新兵物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理后，依法由代理审判员葛宏锴独任审判，公开开庭进行了审理。原告怡庭公司的委托代理人张旻娇，被告奚新兵的委托代理人毛晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡庭公司诉称：其为无锡市北塘区城西花园小区提供物业管理服务，奚新兵是城西花园xxx号xxxx室业主，双方签订了前期物业服务协议，其已履行了对小区进行管理、服务的义务，但奚新兵拖欠2012年1月至2014年6月的物业公共服务费、公共能耗费未付，其多次催讨未果。请求判令：1、奚新兵立即支付2012年1月至2014年6月的物业公共服务费、公共能耗费共计7813元及违约金1425元；2、诉讼费用由奚新兵负担。被告奚新兵辩称：其拒交物业管理费是因为怡庭公司未尽到管理职责：其房屋旁边的绿化被其他业主占有，怡庭公司长时间未制止、管理及恢复；其他业主私搭乱建。诉讼费不承担。经审理查明：2008年5月26日，怡庭公司与无锡山北综合建设发展有限公司（以下简称山北建设公司）签订一份前期物业服务合同，约定：由怡庭公司为山北建设公司开发的城西花园小区提供有偿物业管理服务，由怡庭公司负责城西花园物业共用部位的维修、养护、管理，物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理，物业公共部位相关场地和公共设施设备的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等管理服务。奚新兵系城西花园小区xxx号xxx室业主，该房屋建筑面积217.03平方米。2011年11月24日，怡庭公司与奚新兵签订一份前期物业服务协议，约定：奚新兵应遵守物业管理制度，向怡庭公司交纳物业服务费用（含物业公共服务费、电梯使用费、公共能耗费）。收费标准为：……多层住宅物业物业服务费1.10元／月·平方米、公共能耗费0.10元／月·平方米……奚新兵首次按年缴纳物业服务费用，以后每月、季或年预付当期的物业服务费，电梯使用费和公共服务费按年缴纳，实行包干使用，每次缴纳费用的时间为每期开始5日前。奚新兵如不按协议约定的标准和时间缴纳有关费用，怡庭公司有权按照从逾期之日起每日0.5‰的的标准主张违约金。就怡庭公司书面催缴情况，怡庭公司陈述，由于奚新兵拒交物业管理费，其公司收费员将缴费通知书、律师函等材料张贴在xxx号xxx室门口，催讨未果后遂诉至本院。奚新兵质证表示未看到过相关书面催缴材料。怡庭公司遂在本案第一次开庭后再次在xxx号xxx室门口张贴了缴费通知书并拍摄了照片。就奚新兵提出的其房屋旁边的绿化被其他业主占有，怡庭公司长时间未制止、管理及恢复、其他业主私搭乱建等情况，怡庭公司陈述其没有相应的行政执法权，故向相关业主下发了装修违章整改通知书未果后依法通知了城管人员到现场执法，而奚新兵本身即是整改的对象之一，并提供了针对该小区11号、12号、13号、16号、26号、27号楼部分业主下发的装修违章整改通知书及城管人员到现场执法的照片。上述事实，有当事人的陈述、前期物业服务合同、前期物业服务协议、房屋验收交接单、业主信息表、物业交接通知单、缴费通知书、律师函、装修违章整改通知书、照片等证据在卷佐证。本院认为：怡庭公司与奚新兵签订的前期物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。奚新兵作为小区业主，接受了怡庭公司的物业服务，依法应当按照约定交纳相应的物业管理费。怡庭公司主张奚新兵支付结欠的自2012年1月至2014年6月的物业公共服务费、公共能耗费7813元，符合法律规定，本院予以支持。怡庭公司主张的违约金1425元，经过计算，符合法律规定，本院予以支持。奚新兵以其房屋旁边的绿化被其他业主占有，怡庭公司长时间未制止、管理及恢复，其他业主私搭乱建为由拒交物业管理费，怡庭公司提供的证据足以证明其已根据自身的权限尽到了相应的管理义务，本院对奚新兵的辩称意见不予采信。奚新兵系本案败诉方，依法应承担本案诉讼费用。需要说明的是，业主拒交物业管理费应当基于正当理由，物业服务企业除了对单个业主负责外，还涉及对整个小区、全体业主的全部物业服务内容负责，业主如涉及维权事宜应理性选择合法、有效的途径，不能简单的一概以拒交物业管理费了之，业主以物业公司某部分服务内容未能尽责为由而拒交物业管理费的行为，既不符合权利、义务对等原则，也不利于所有业主所期待的更好物业服务的目的实现，可能使物业服务陷入困境。奚新兵拒交物业管理费的理由不成立，对其辩称意见，本院不予采信。物业服务企业也应继续提高服务和管理水平，为业主创造一个更加和谐、舒适、优美的生活环境。综上，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：奚新兵应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市怡庭物业管理有限公司支付2012年1月至2014年6月期间的物业公共服务费、公共能耗费共计7813元及违约金1425元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由奚新兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）预交上诉案件受理费。代理审判员 葛宏锴二〇一五年一月十九日书 记 员 王晓芬本案援引法律条款《物业管理条例》：第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”