（2014）海民初字第926号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-05-28
案件名称
张淑华与沧州柒元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
海兴县人民法院
所属地区
海兴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张淑华,沧州柒元房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条，第二条，第五条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第一百二十条
全文
河北省海兴县人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第926号原告：张淑华，女，汉族，农民，住海兴县小山乡委托代理人：李金昭，河北沧港律师事务所律师。被告：沧州柒元房地产开发有限公司。法定代表人：张玉涛，任经理委托代理人：祁洪海，河北海之光律师事务所律师。委托代理人：王军立，河北冀华律师事务所律师。原告张淑华与被告沧州柒元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王力独任审判，于2015年1月8日、1月25日公开开庭进行了审理。原告张淑华的委托代理人李金昭、被告沧州柒元房地产开发有限公司的委托代理人祁洪海、王军立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年5月5日，原告张淑华与被告沧州柒元房地产开发有限公司签订了《商品房定购协议书》，按照协议书约定，原告购买了被告开发建设的七星佳园小区2号楼4单元101室，该楼房面积为120.5平方米，单价为每平方米3229元，房屋总价款为389095元，付款方式为银行按揭贷款，首付款为159095元。另外，2011年8月7日双方签订《定房单》，约定原告购买被告2号楼4单元5号车库，价格为90000元。协议书约定被告应当在2011年12月31日前向原告交付房屋。《协议书》和《定房单》签订后，原告按照约定向被告支付购房首付款159059元、车库款90000元，合计249095元。但被告违反约定，不仅未能按照约定交付房屋，反而未经原告同意，擅自将原告所购房屋和车库出售给第三人。综上所述，原被告双方签订的有关商品房和车库的买卖合同合法有效，被告应按照约定履行交付义务，但被告违反约定和诚实信用原则，又将房屋和车库出售给第三人，导致原告商品房买卖合同目的的不能实现，无法取得房屋和车库，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，被告应依法返还购房款、车库款及其利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。被告沧州柒元房地产开发有限公司辩称，第一，原告起诉超过两年的诉讼时效，2011年5月5日原被告签订合同，付款方式是银行按揭。2011年的8月7日签订定房单。协议交房日期为2011年12月31日前交付房屋。推迟交房日期到期后，原告就知道或应当知道自己的权利受到侵害，即从2011年的12月31日起算至原告的起诉之日2014年10月24日，已超过两年，根据法律规定，应驳回原告的诉讼请求。第二，原告2011年签署购房合同，付款方式是按揭贷款，直到目前隔了三年多时间，原告都没有办理贷款手续也没有变更付款方式。是明显的违约行为，应承担违约责任，同时有继续履行合同的义务，向被告交纳剩余房款。第三，双方签订定购协议后，被告一直催促原告签订合同，2012年6月份原告提出退房的要求，到2012年9月份，原告在被告的多次催促下，原告仍没有办理任何手续的情况下，被告才将房屋卖与陈晨的。当时卖给陈晨时的价格远远低于与卖给原告的价格，是我方失去与原告人联系后的无奈之举。法院调取的证据，被告认可本案所涉房屋于2012年10月15日在海兴县房产局备案，2014年12月21日撤销备案，现在原告可以取得该房屋和车库，原告所诉被告违约事实不存在。第四，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第8条主张权利，无事实及法律依据。因为原告所购房屋的合同目的可以实现，其权利并未受到损害。经审理查明，2011年5月5日，原告张淑华与被告沧州柒元房地产开发有限公司签订了《商品房定购协议书》，按照协议书约定，原告购买了被告开发建设的七星佳园小区2号楼4单元101室，该楼房面积为120.5平方米，单价为每平方米3229元，房屋总价款为389095元，付款方式为银行按揭贷款，首付款为159095元，原告于2010年10月22日交付被告15万元，于2011年5月5日交付被告9095元。另外，2011年8月7日双方签订《定房单》，约定原告购买被告2号楼4单元5号车库，价格为90000元，原告于2011年8月7日交付被告车库款3万元，于2011年8月9日交付被告车库款6万元。协议书约定被告应当在2011年12月31日前向原告交付房屋。2012年9月12日，被告沧州柒元房地产开发有限公司与陈晨签订了商品房买卖合同，2012年10月15日在海兴县住建局备案，2014年11月21日撤销房屋备案。被告于2011年8月15日既原告起诉前取得商品房预售许可证，原告于2014年10月24日起诉来院。以上事实，由原被告陈述、原告提供的商品房预售许可证一份、商品房定购协议书一份、定房单一份、收据四张，法院依原告申请调取的预购商品房备案合同撤销申请表一份、署名陈晨房屋买卖合同一份，被告提供的商品房预售许可证一份、准许行政许可决定书一份、沧州日报通告复印件一份予以证明，以上证据已当庭出示并质证，本庭予以确认。本院认为，原告张淑华与被告沧州柒元房地产开发有限公司双方签订的商品房订购协议及定房单，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务，否则应承担相应的违约责任。关于诉讼时效问题，被告抗辩称《商品房定购协议》约定交房日期为2011年12月31日前交付房屋，交房日期到期后，被告没有向原告交付房屋，原告就知道或应当知道自己的权利受到侵害，原告的起诉时间是2014年10月24日，根据法律规定已超过两年的诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。本院认为，虽然原告起诉要求返还购房款、车库款及其利息，但诉讼请求已经包含了解除合同的意思表示，合同解除权是一种形成权，形成权不受诉讼时效的限制，因此本案原告的请求不应适用诉讼时效的相关法律规定。关于违约问题，被告辩称曾多次电话通知原告来被告处办理按揭手续，由于原告拖延致双方一直未能订立合同并办理按揭贷款手续，因被告未提供证据予以证实，原告对此予以否认，因此本院对被告的意见不予采信。关于双倍返还房款的问题，被告辩称双方签订定购协议后被告一直催促原告签订合同，在2012年6月份原告提出退房的要求，到2012年9月份在原告不到被告处办理任何手续的情况下，不得已才以低于出售给原告的价格卖与第三人的，这也是我方联系不到原告的无奈之举。本院认为，被告在未与原告解除原《房屋定购协议》的情况下又与第三人签订《房屋买卖合同》确属一房二卖。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。但本案中，被告现在仍能交付原告所购房屋，原告的目的可以实现，其请求不符合法律规定的条件。在庭审过程中，原告已明确表示不再要求被告履行给付房屋及车库，故此，本院对原告提出的请求解除原被告双方签订的《商品房定购协议书》及定房单予以支持，对原告要求被告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的请求不予支持。根据以上事实，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、九十四、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条之规定，判决如下：被告沧州柒元房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内返还原告张淑华购房款、车库款合计249095元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计付，从原告预交之日起至付清日止）；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5036元减半收取2518元，由被告沧州柒元房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判长 王 力二〇一五年一月十九日书记员 张贝贝 更多数据：