（2015）三中民终字第01162号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-06-11

案件名称

张艳龙与北京市马桥胜利物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张艳龙,北京市马桥胜利物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第01162号上诉人（原审被告）张艳龙，男，1978年8月18日出生。被上诉人（原审原告）北京市马桥胜利物业管理有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇金桥小区南。法定代表人翟庆山，总经理。委托代理人高春艳，女，1984年2月6日出生，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。委托代理人姚翠爽，女，1982年2月25日出生，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。上诉人张艳龙因与被上诉人北京市马桥胜利物业管理有限公司（以下简称马桥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第15799号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官郑慧媛、江惠参加的合议庭审理了此案。本案现已审理终结。马桥物业公司在一审中起诉称：马桥物业公司为北京市通州区马驹桥镇某小区提供物业服务，张艳龙为该小区业主。双方于2003年9月24日签订《物业管理收费协议书》，约定马桥物业公司为张艳龙居住的小区房屋提供物业服务，标准为物业服务费8.4元／平方米／年。每年的9月15日至11月15日为下年度的交费期限。张艳龙的房产为87.07平方米，应交纳年度物业费为731.39元。现已过交费期限，但张艳龙仍旧没有交纳2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业费。马桥物业公司已经依合同约定履行了物业服务义务，张艳龙拖欠费用的行为违反了合同约定，构成违约，故马桥物业公司诉至一审法院，请求法院判令：1.张艳龙给付2012年9月1日至2013年8月31日期间的物业费731.39元，自2012年11月16日至2014年7月6日的滞纳金130.99元及2014年7月7日至实际给付之日止的滞纳金（标准为中国人民银行同期贷款利率的2倍）；2.张艳龙给付2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费731.39元，自2013年11月16日至2014年7月6日的滞纳金50.9元及2014年7月7日至实际给付之日止的滞纳金（标准为中国人民银行同期贷款利率的2倍）；3.张艳龙承担本案诉讼费用。张艳龙在一审中答辩称：不同意交纳物业费。马桥物业公司要求按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费没有道理，张艳龙与马桥物业公司确实有物业合同，上面的收费标准是6元每建筑平方米每年，而且是按月收取。马桥物业公司提供的物业服务也不合格。一审法院审理查明：马桥物业公司系北京市通州区马驹桥镇某小区物业服务公司，张艳龙系该小区业主，该房屋的建筑面积为87.07平方米。2003年9月24日，马桥物业公司（甲方）与张艳龙（乙方）签订《物业管理收费协议书》，约定甲方为乙方居住的涉案小区提供物业服务，物业费的收取标准为6元每建筑平方米每年。此外，双方还对其他事项进行了约定。在本案审理过程中，马桥物业公司提交了1份2005年1月的《关于收取物业管理费的请示》，请示中显示涉案小区房屋产权人交费项目包括绿化费、化粪池清淘费、管理费、小修费、小区公共设施维修费等共计每建筑平方米每年8.7元，北京市通州区物价局在请示上签署意见“同意按照文件规定批准收取综合物业管理费”。马桥物业公司据此称其按照8.4元每建筑平方米每年的标准收取物业费有相关依据。一审庭审中，张艳龙认可其与马桥物业公司之间的物业服务合同关系，认可其未交纳2012年9月1日至2014年8月31日的物业费，但是张艳龙表示，物业公司按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费没有依据，且其所在小区物业服务并不合格。另查，涉案小区迄今为止尚未成立业主委员会。一审法院判决认定：依法成立的合同对当事人有法律约束力。根据本案查明的事实，物业公司与张艳龙之间系物业服务合同关系。物业公司为张艳龙提供了物业服务，张艳龙理应交纳相应的物业费，现物业公司要求张艳龙给付2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业费请求合理，该院予以支持。物业公司提交的《关于收取物业管理费的请示》系经物价管理部门批准的，根据该请示，涉案小区房屋产权人应当交纳的物业费应当是8.7元每建筑平方米每年，物业公司现据此主张物业费用按照8.4元每建筑平方米每年收取，已经对请示价格适当进行了下调，并无不当之处。根据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的规定，北京市物业服务收费实行市场调节和政府指导价，而参考北京市发改委于2004年发布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》的规定，在未考虑上浮幅度的情况下，北京市普通住宅小区的物业费政府指导价已经超过了10元每建筑平方米每年。因此，该院认定物业公司要求张艳龙按照8.4元每建筑平方米每年向其支付2012年9月1日至2014年8月31日物业费并无不妥之处。对于物业公司要求张艳龙支付滞纳金的请求，因其依据不足，该院不予支持。关于张艳龙答辩称物业公司物业服务不合格的问题。首先，张艳龙并未提供充分的证据证明物业公司在2012年9月1日至2014年8月31日期间物业服务不合格。其次，物业公司已经将物业费从请示的8.7元每建筑平方米每年下调至8.4元每建筑平方米每年。再次，物业服务是一种准公共服务产品，是对全体业主的共用部分进行维护和管理。业主在物业管理活动中，应当按时交纳的物业服务费用是用于对全体业主的物业公共部分进行管理、维护支出，因此服务质量是否与费用相符不应当由个别小区业主进行评价，个别业主以小区内物业提供的公共服务未达标为由拒交或少交物业服务费，是对其他业主，特别是按时足额交纳物业费的业主合法权益的侵害。结合以上三点，该院对于张艳龙拒绝交纳物业费用的辩解理由不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张艳龙给付马桥物业公司2012年9月1日至2013年8月31日的物业费731.39元，于判决生效之日起7日内执行清；二、张艳龙给付马桥物业公司2013年9月1日至2014年8月31日的物业费731.39元，于判决生效之日起7日内执行清；三、驳回马桥物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。张艳龙不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：首先，张艳龙与马桥物业公司在2003年9月24日签订的《物业管理收费协议书》至今也没有变更和解除，该份协议合法有效。不能仅凭马桥物业公司提交的2005年1月关于收取物业管理费的请示就视为合同变更。而且张艳龙一审已经提供了物业服务不合格的证据。其次，一审法院没有依法调查马桥物业公司为什么从8.7元每年每建筑平方米下调为每年每建筑平方米8.4元，以及下调的时间、是否通知张艳龙等问题，故张艳龙按照每建筑平方米8.4元的标准交纳物业费没有法律依据。综上，张艳龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回马桥物业公司一审的全部诉讼请求或发回重审；2.判令马桥物业公司支付张艳龙违规收取的物业费417.94元；3.判令马桥物业公司支付张艳龙精神损失费1000元；4.一、二审诉讼费由马桥物业公司负担。马桥物业公司答辩称：服从一审判决，不同意张艳龙的上诉请求。本院二审期间补充查明以下事实：一审庭审中，马桥物业公司提交了《关于收取物业管理费的请示》，张艳龙对该请示的真实性予以认可，但主张马桥物业公司提供的每一项物业服务都不达标。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、《物业管理收费协议书》、《关于收取物业管理费的请示》、照片等在案佐证。本院认为：马桥物业公司与张艳龙存在物业服务合同关系，对此双方均无异议，双方均应全面履行合同义务。现马桥物业公司为张艳龙所在的小区提供了物业服务，张艳龙应交纳相应的物业服务费用。关于物业费的收费标准，马桥物业公司提交的《关于收取物业管理费的请示》系经物价管理部门批准的，张艳龙在一审中亦对其真实性予以认可，根据该请示，涉案小区房屋产权人应当交纳的物业费应当是8.7元每建筑平方米每年，马桥物业公司现据此主张物业费用按照8.4元每建筑平方米每年收取，并无不当。物业管理工作涉及方方面面的问题，评价物业服务管理水平亦应从全面的角度出发，张艳龙主张马桥物业公司提供的物业服务存在诸多瑕疵，但其提交的证据并不足以证明马桥物业公司提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对于张艳龙要求不支付物业费的上诉请求，本院不予支持。张艳龙上诉主张的马桥物业公司应支付张艳龙违规收取的物业费及精神损失费，其在一审中并未作为诉讼请求主张，现其在二审中将其作为独立的诉讼请求提出，缺乏依据，故本院对此不予处理。需要指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。综上，张艳龙的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由张艳龙负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费50元，由张艳龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　邢　军代理审判员　　郑慧媛代理审判员　　江　惠二〇一五年一月十九日书　记　员　　黄　丹微信公众号“”