（2014）佛城法民一初字第1500号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-02-27
案件名称
佛山市绿茵物业管理有限公司与佛山市口岸国际旅行社有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市绿茵物业管理有限公司,佛山市口岸国际旅行社有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第六条第一款，第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第1500号原告佛山市绿茵物业管理有限公司，住所地佛山市绿景路绿茵花苑内。法定代表人林美玉。委托代理人张楠，男，汉族，1990年7月4日出生。系公司员工。被告佛山市口岸国际旅行社有限公司，住所地佛山市顺德区大良近良居委会环市东路康湖名苑商厦南座6楼A之一。法定代表人陈佩芳。委托代理人麦宇舒，男，汉族，1963年8月6日出生。系公司员工。委托代理人罗权辉，男，汉族，1980年11月15日出生。系公司员工。原告佛山市绿茵物业管理有限公司诉被告佛山市口岸国际旅行社有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月11日立案受理后，依法由审判员苏长磊适用简易程序独任审判，于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告受佛山市禅城区星星花园业主委员会委托，对星星花园小区进行物业管理至2013年11月15日，被告是该小区内的P10商铺的业主。被告拖欠原告2013年1月至2013年11月的物业管理费、公共电费分摊、滞纳金共3315.61元，经原告多次催要仍未交纳。为维护权益，请求判令：一、被告向原告支付拖欠的物业管理费、公摊电费、滞纳金共3315.61元；二、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确诉请第一项为：被告的涉案商铺为54.41平方米，管理费标准为每月每平方米2元，物业管理费合计每月为109元，被告欠付物业管理费自2013年1月至2013年11月15日，合计1144.50元；公摊电费每两个月抄表分摊一次，被告欠付公摊电费自2012年10月2日至2013年10月4日，合计143.80元；违约金以物业管理费与公摊电费的总和作为本金，按合同约定的日千分之三标准，以被告欠费的次月1号起分段计算，暂计至起诉之日，要求计算至实际支付之日。被告辩称：1、对原告诉请物业管理费、公摊电费的欠付期间、数额均没有异议，但我方拒交有如下理由：涉案商铺自2013年1月起空置，由于涉案商铺的上层管道堵塞，原告于2013年3月借用我方商铺进行管道疏通，我方把商铺钥匙交给了原告，后原告交还。2013年6月，我方发现原告借用商铺后没有关灯，涉案商铺产生了电费，发现此事后，我方重新关闭了电源，此后也没有再产生电费直至2014年9月我方把商铺出租给他人，所以由原告使用期间产生的所有电费不应由我方承担。2、对原告诉请滞纳金有意见，不应缴纳。诉讼中，原告提供以下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及资质证书、被告的组织机构代码证、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、《星星花园物业管理服务合同》、公共水电公摊情况表6张。拟证明原告向被告提供物业服务，被告欠付物业管理费及公摊电费。3、佛山市禅城区“星星花园”物业区域第二届业主委员会出具的书面材料1份、移交清单3份。拟证明原告向被告所在小区提供物业服务至2013年11月15日。诉讼中，被告提供2013年3月2日至2013年6月1日的用电发票3张、2013年1月至2013年12月的电费支出明细2张，拟证明涉案商铺在原告借用钥匙前后没有产生电费，2013年4月至2013年6月期间产生的电费是由原告使用产生的。经质证，本院认证如下：原告的证据1、3，被告无异议，本院予以采信。证据2，被告对《星星花园物业管理服务合同》的真实性无异议，本院对真实性予以确认；被告对物业管理费和公摊电费无异议，本院对该事实予以确认；被告对滞纳金有异议，因公共水电公摊情况表上的滞纳金属于原告单方计算得出，对于被告是否应支付滞纳金以及应支付的数额，本院待后认定。被告的证据，有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：座落于佛山市禅城区绿景一路6号首层P10号，属商业服务用房，建筑面积54.41平方米，系被告所有，位于禅城区星星花园住宅小区内。2010年7月1日，原告（乙方）与佛山市禅城区“星星花园”住宅小区第一届业主委员会（甲方）签订《星星花园物业管理服务合同》，约定：原告对座落于禅城区绿景一路的星星花园提供物业管理服务，委托管理期限三年，自2010年6月至2013年6月；本物业的带电梯住宅管理服务费按购房合同的建筑面积每月每平方米1.10元（公共水电费按实际发生额由全体业主分摊），临街商铺管理服务费按购房合同的建筑面积每月每平方米2.00元（公共水电费按实际发生额分摊）……；业户不能按时交纳物业管理费、公共水电分摊费等应交费用，乙方可按欠费总额以每日千分之三的标准征收滞纳金……。上述合同约定的期限届满后，双方就调整物业收费标准协商不成，原告于2013年11月15日退出该小区。原告诉讼中提供的公共水电公摊情况表显示：被告欠付2012年10月2日至2013年10月4日的公摊电费143.80元。另查明，2013年，涉案商铺4月至6月产生了自用电费共1503.29元，其余月份均未产生电费。再查明，原告是三级资质的物业管理公司，其经营范围为物业管理及家政服务等。诉讼中，原、被告共同确认：涉案商铺的公摊水电费每两个月抄表收费一次，和物业管理费一并交纳，均通过存折扣费。原告陈述：我方和被告没有签订扣费协议，所以被告根据我方通知交纳费用；被告没有提供证据证明2013年3月曾将涉案商铺钥匙交给我方，涉案商铺2013年4月至6月期间每月电费数额不同且被告通过不同方式缴纳电费，说明被告缴费时已清楚了解电费产生的情况，被告也没有对原告口头或者书面提出质疑；若涉案商铺在此期间没有经营行为，仅发生钥匙交接的话，三个月的电费出入甚大与常理不符，故对被告关于涉案商铺2013年4月至2013年6月的电费系由原告使用产生的主张有异议。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与涉案商铺所在的禅城区“星星花园”住宅小区第一届业主委员会签订的《星星花园物业管理服务合同》，对原告和作为该小区业主之一的被告均具有约束力，双方应依约全面善意的履行各自的义务。关于原告诉请2013年1月至2013年11月15日物业管理费和2012年10月2日至2013年10月4日公摊电费的问题。被告作为小区业主之一，实际已接受原告提供的物业服务，故应准时足额交纳合同约定的相应费用，因被告对物业管理费、公摊电费的计费时段以及数额均无异议，故被告应支付物业管理费1144.50元、公摊电费143.80元。被告虽主张涉案商铺自2013年4月至2013年6月的自用电费系原告使用发生，但仅为口头陈述，并未提供有效证据予以证明，原告亦不予认可；即使该费用系原告使用所产生，也和本案并不属于同一法律关系，被告可另案主张权利，并不能以此作为拒付涉案各项欠费的有效抗辩，故被告拒付物业管理费和公摊电费的意见无理，本院不予采纳。关于原告诉请违约金的问题。如前所述，被告无正当理由拒不交费的行为已构成违约，《星星花园物业管理服务合同》已约定：“业户不能按时交纳物业管理费、公共水电分摊费等应交费用，乙方可按欠费总额以每日千分之三的标准征收滞纳金……”，诉讼中双方虽确认每两个月交费一次，但对于具体的交费时点，合同并无约定且双方不能达成一致意见，原告也未提供证据证明曾向被告催交过物业管理费和公摊电费，故本院酌定从原告起诉之日即2014年12月11日起计付违约金。对于违约金的计算标准，被告提出其不应支付违约金的抗辩属于包括对原告主张违约金计收标准提出的异议，且原告诉请按日千分之三计收违约金明显过高，故本院酌定被告按照中国人民银行同期贷款利率四倍标准向原告计付违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市口岸国际旅行社有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告佛山市绿茵物业管理有限公司支付2013年1月至2013年11月15日的物业管理费1144.5元、2012年10月2日至2013年10月4日的公摊电费143.8元以及违约金（违约金以1288.3元为本金，自2014年12月11日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至本判决确定的给付之日止）；二、驳回原告佛山市绿茵物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告佛山市绿茵物业管理有限公司负担15元，被告佛山市口岸国际旅行社有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 苏长磊二〇一五年一月十九日书记员 莫翠芳附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。第七条第（五）项业主在物业管理活动中，需要按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以拟证明。没有证据或者证据不足以拟证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：