（2014）东民初字第14807号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-02-26
案件名称
邱海霞与北京隆元行房地产经纪有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邱海霞,北京隆元行房地产经纪有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第14807号原告：邱海霞，女，1965年10月14日出生。被告：北京隆元行房地产经纪有限责任公司，住所地本市东城区东直门北小街31号。法定代表人：李柏茹，经理。委托代理人：罗杰，男，1981年7月12日出生，北京隆元行房地产经纪有限责任公司职员。原告邱海霞与被告北京隆元行房地产经纪有限责任公司（以下简称隆元行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理，依法由代理审判员龙琨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱海霞，被告隆元行公司的委托代理人罗杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱海霞诉称：2013年2月25日，原、被告订立《北京市房屋租赁合同》，约定原告租赁被告出租代理的位于本市东城区东扬威×号楼××××室（以下简称涉案房屋），合同期限自2013年3月1日至2015年2月28日，第一年租金标准为5800元／月，第二年租金标准为6000元／月。合同订立当日，原告向被告支付押金5800元。后被告将房屋交付原告，原告按月足额支付房租至2014年8月31日止。2014年6月，被告业务员罗杰电话要求原告搬家，理由是房主要出卖房屋，双方之间的租赁合同无法继续履行。原告表示不同意，要求继续履行合同至合同期满，并要求被告支付违约金等。后被告电话承诺给原告一个月免费周转期，并多次打电话要求原告搬离，否则将采取换锁等措施。迫于被告的压力，原告于2014年9月30日搬离涉案房屋。后原告多次要求被告退还押金并支付违约金等，均未果。原告认为，被告的行为属违约，要求确认双方之间的合同于2014年9月30日解除，由被告退还原告押金5800元、多收取的有线电视及卫生保安费140元，支付违约金12000元、搬家费1500元。被告隆元行公司辩称：认可双方订立合同的时间、内容，原告交纳押金、房屋租金的情况属实。2014年6月，因房主要出卖涉案房屋，故电话联系原告提前终止合同事宜，双方已经协商提前终止合同，互不承担违约责任。原告提出腾房需要时间，要求居住到2014年8月31日。后原告称拟搬迁的房屋装修未完成，要求再住一个月，被告表示同意，并告知以房屋押金折抵房租。被告从未表示要采取换锁等措施。2014年9月30日，原告搬离涉案房屋。被告认为，双方属协商一致提前终止合同，不存在违约，故不同意支付违约金及搬家费；被告同意双方之间的合同于2014年9月30日解除，并同意返还有线电视及卫生保安费140元；因原告于2014年9月30日搬离，原告支付的押金已与租金折抵，故不同意返还押金。经审理查明：2013年2月25日，原、被告订立《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告代理出租的位于本市东城区东扬威×号楼××××室。租赁期限自2013年3月1日始至2015年2月28日止。第一年租金标准为5800元／月，第二年租金标准为6000元／月。房屋押金5800元。合同约定，保证金作为原告不损害房屋结构、设施、家具、电器和不拖欠水、电、燃气、卫生、有线电视费、电话等公共用电使用费用的保证；保证金原告不得充抵末期房租，合同期满，原告在结清全部租住期间使用费用及确保屋内设施设备状况完好，双方办理移交手续后，被告应将所收取原告的保证金在七个工作日内全部返还给原告。原、被告双方在合同租赁期内单方解除合同视为违约，由提出解除合同一方支付对方两个月租金作为赔偿对方的违约金。现双方均认可原告已向被告支付押金及截止至2014年8月31日的房屋租金。2014年6月，被告曾因房主出卖涉案房屋要求原告搬离。2014年9月30日，原告搬离涉案房屋，且双方已将水、电等使用费用结清，屋内设施设备状况完好。就原告诉称被告承诺其一个月免费周转期及搬家费一节，原告未能提交相应证据。就被告辩称双方已协商一致终止合同，被告亦未提交相应证据，并认为双方约定的违约金标准过高，要求法院予以适当减少。以上事实，有双方当事人陈述，《北京市房屋租赁合同》、收据等证据在案佐证。本院认为：原、被告订立《北京市房屋租赁合同》属双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。现双方均认可2014年6月被告曾告知原告涉案房屋房主欲出售房屋一事，被告辩称双方已达成提前终止合同的合意，但未能举证加以证明，故本院认定系被告单方提出解除合同。根据合同约定，被告的上述行为构成违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。现被告主张违约金过高要求法院适当减少，本院在考虑剩余租期及合同履行情况等因素对违约金数额依法酌定。2014年9月30日，原告搬离涉案房屋，系针对被告明确表示不履行主要债务而行使法定解除权，现双方均同意确认合同于该日解除，本院照准。被告同意返还多收取的有线电视及卫生保安费，本院亦照准。关于保证金的退还问题，合同虽约定“保证金原告不得充抵末期房租”，但结合保证金条款分析，约定保证金不充抵末期房租系限制原告充抵行为，亦即保证出租人可利用保证金折抵承租人应承担的使用费用及屋内设施设备损失。现被告主动要求以保证金折抵房屋租金，且原告亦认可2014年9月1日至9月30日未支付租金，虽然原告诉称系被告承诺其一个月免费周转期，但未能举证加以证明，故被告以保证金折抵房屋租金的辩称意见，并无不妥，本院予以支持。原告诉请要求被告支付搬家费一节，因其未能提出相应证据，故本院对该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告邱海霞与被告北京隆元行房地产经纪有限责任公司之间的《北京市房屋租赁合同》于二〇一四年九月三十日解除；二、被告北京隆元行房地产经纪有限责任公司于本判决生效后七日内退还原告邱海霞有线电视及卫生保安费一百四十元；三、被告北京隆元行房地产经纪有限责任公司于本判决生效后七日内向原告邱海霞支付违约金四千元；四、驳回原告邱海霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143元，由原告邱海霞负担63元（已交纳）；由被告北京隆元行房地产经纪有限责任公司负担80元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 龙 琨二〇一五年一月十九日书 记 员 耿晓丹 来自：