（2014）玉区法民初字第2564号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-04-28
案件名称
张鸿振与陈玉新租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
玉林市玉州区人民法院
所属地区
玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张鸿振,陈玉新
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条
全文
广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2014）玉区法民初字第2564号原告张鸿振。委托代理人周有先，玉州区南江街道法律服务所法律工作者（一般代理）。被告陈玉新。原告张鸿振诉被告陈玉新租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理后，依法组成了由审判员苏东良、代理审判员黄双、人民陪审员钟范林参加的合议庭，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。书记员文燕婷担任法庭记录。原告张鸿振及其委托代理人周有先，被告陈玉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鸿振诉称，原、被告约于2014年6月29日口头约定，原告向被告租一层铺面，二楼住人，每月租金1800元，租期从2014年9月1日至2017年9月30日止，共三年，原告从2014年6月29日一次给被告租金21600元。合同2014年9月1日双方签字。但由于被告未按约定做好水、电、门、窗，所以原告未搬入经营使用，要求退租，多次协商不成。并于2014年9月11日上午8点40分，原告的妻子吕秀与其理论时遭被告暴打，身体多处红肿，右眼黑肿，南江派出所已立案。为此，现诉至法院，要求：1、被告退还租铺租金21600元，证押金2000元，水电押金200元，共23800元返还给原告。2、本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，用于证明原告主体资格；2、租铺协议，用于证明原、被告于2014年9月1日签订的事实；3、楼房内相片，用于证明被告的房内楼梯、卫生间、未铺好的事实。被告陈玉新辩称，原告所述与事实不符，原、被告约于2014年6月29日约定原告向被告租一、二楼使用，因当时房子装修还不够完善，原告又急于使用，当日便签订合同，合同期限为2014年9月1日至2017年8月30日已在当日交给被告一年的租金、烟草证押金和水电费押金共23800元，并口头说一楼提前使用后二楼可以延迟些使用。被告拿到钱后便高价请装修师傅装修铺面及房子，7月15日已完成了第一层铺面后交给原告使用。原告7月18日开张营业（经营麻将桌、香烟、饮料）一直营业至9月3日晚关门后，被小偷撬门偷走了香烟、饮料。原告告知被告后，被告及时报案（南江派出所已立案）原告的老婆以不安全为由提出要赔偿损失2000元，如不赔偿就要退租，并说现在只是不见香烟，以后等我小孩来这里住了，被人偷走你赔偿得起吗？看到原告确实被偷走了1000多元香烟，出于同情，被告愿在下一年的租金中免去一个月租金，并跟原告说明已用铺面等二楼交付使用后才开始计租金。原告又营业了几天后提出不租了，也不要被告赔偿香烟、饮料的损失，至于铺面使用了多长时间便按多长时间算租金，经营时间已用电263度，水3方，余下租金退给原告。被告不同意后，原告便到南江派出所、南江司法所反映均得不到解决后，便多次到被告娘家的铺面骂被告的大哥陈某，致使被告的大哥陈某生意受到重大损失，原本几个学员来报名学车，见原告骂被告的大哥陈某以为是不讲信用，致使生意无法成交，损失了一万多元，更甚的是2014年9月11日早上原告的老婆吕秀到被告娘家谩骂、还吐口水给被告并用手乱抓被告，为了防卫，被告用手阻挡不巧碰到吕秀的脸（派出所已调解处理，不再追究双方的责任），至于二楼因时间紧迫，被告也抓紧施工装修于2014年10月15日装修完成。被告租金愿从2014年11月1日起计算。故请求法院：1、判令原告赔偿被告的大哥陈某一万元经济损失；2、判令原告按合同租使用至期满；3、本案诉讼费由原告承担。庭审时，被告表示放弃第一项请求。被告对其辩称事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，用于证明被告身份情况；2、租铺协议，用于证明原告与被告签的合同是签三年。根据被告的申请，证人陈某于2014年11月13日出庭作证的证言。经质证，被告对原告提供的证据1的真实性没有异议。对证据2的真实性没有异议。对证据3的相片是真实性的，但对证明内容有异议，原告的照片都是二楼的，租赁时没有说到楼梯和卫生间的事情，原告当时只是说铺好一楼铺面给原告使用。经质证，原告对被告提供的证据1没有异议。证据2是真实性，但是与合同说的不一致，二楼没有装修好，原告看不了铺面，就导致铺面挨盗。原告认为证人陈某的证言不真实。被告认为是真实的。综合本案当事人的诉辩情况，本院对双方当事人提供的证据认证如下：对双方确认的证据予以采信；对对方提出异议的证据，因各自无相关证据予以否定，但该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年6月29日，原告张鸿振（乙方）与被告陈玉新（甲方）签订一份《租铺协议》，协议的主要内容为：“第一条：甲方将自有铺面及二楼整层和烟草许可证租给乙方使用。第二条：押金和交纳时限1.乙方自签订合同之日起即交纳烟草许可证押金贰仟元，水电费押金贰佰元，合同终止交清租金和其他费用并按要求搬出后，凭甲方开具的押金收款收据及出示乙方身份证，甲方将押金如数退回给乙方，乙方如违约则不退还。2.每年租金一次性交清，第一年租金为人民币贰万壹仟陆佰元，第二年、第三年租金每年为人民币贰万肆仟元。3.租赁期为三年，从贰零壹肆年玖月壹日起至贰零壹柒年捌月叁拾日止。第三条：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同收回铺面，已缴租金、押金不退，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。1.擅自将该铺面（或其中一部分）转租、转让、转借。2.擅自拆改铺面及房屋结构改变用途的。3.故意更换铺面及房屋设施的。4.利用铺面、房屋进行非法活动的。5.烟草许可证因违法被暂停供烟或被吊销的。6.拖欠租金、水电费累计达1个的合同终止，乙方逾期不迁出，甲方有权将乙方的物品处理，甲方因此所受损失由乙方负责赔偿……”当日，原告向被告支付了第一年租金21600元、烟草许可证押金2000元、水电押金200元，共计23800元。由于被告出租给原告的一、二楼属于毛坯房，故双方口头协商由被告负责装修，一楼作为铺面，二楼作为生活居住场所。2014年7月15日，被告装修好一楼铺面并交付钥匙给原告。2014年7月18日起原告使用一楼铺面经营烟酒、饮料等生意。2014年9月3日，原告使用的一楼铺面遭小偷入室盗窃，9月4日，原告向被告提出解除租赁协议，被告表示不同意，只同意减少一个月租金。2014年9月12日，原告搬离一楼铺面，但留下一张沙发、茶几、电脑桌，截止2015年1月19日本院询问原告时，原告自认未将钥匙交还给被告。2014年10月15日被告装修好二楼，通知原告可以搬入使用，但原告已另寻他处租赁，不愿意继续租赁被告的房屋，要求被告返还已经支付的房屋租金等费用23800元。被告则认为其已投入大量金钱用于装修，不同意解除租赁合同和返还租金等费用给原告。双方因此产生纠纷，原告于2014年9月23日起诉至本院要求解决。本院认为，原告与被告所签订的《租铺协议》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应认真履行。按照《租铺协议》约定的内容，原告已向被告交付第一年租金、烟草许可证押金、水电押金共23800元，被告应当按时交付符合标准的房屋给原告使用。根据双方的口头协商，被告负责装修一、二楼，但关于何时装修好、装修达到何种交付标准双方约定不明确，这也是双方的庭审争议焦点之一。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履约地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”综合分析《租铺协议》中第二条第三项“租赁期为三年，从2014年9月1日起至2017年8月30日止”的条款文意，庭审时被告自认“租赁的时间与收租金的时间是一致的，一楼二楼的租金自2014年9月1日开始一起计算”，根据一般交易习惯——租赁期限、租金的起算时间即为租赁物交付时间，本院确认被告应当于2014年9月1日前装修好一、二楼交付给原告使用、居住。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本案被告于2014年10月15日才装修好二楼，属于延迟履行主要债务的情形，原告有权单方解除双方签订的《租铺协议》。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告与被告协商解除《租铺协议》未果后于2014年9月12日自行搬离一楼铺面，但仍留下一张沙发、茶几、电脑桌，且截止2015年1月19日本院询问原告时，原告尚未将钥匙交还给被告，故一楼铺面仍属原告控制的房屋，因此租金应当计算至2015年1月19日。关于租金的计算标准，原、被告庭审时均自认一、二楼每月租金合计为1800元，原告亦自愿向被告支付实际使用铺面所产生的租金即2014年7月15日至2014年9月12日约两个月的租金合计3600元，对此本院予以确认。另外2014年9月13日至2015年1月19日的租金的计算标准，由于原告仅使用过一楼铺面，本院酌情确认为900元／月（1800元／月÷2）为宜，原告应向被告支付的一楼租金为3600元【900元／月×4个月（2014年9月13日至2015年1月19日）=3600元】。综上，被告应当向原告返还租金14400元（21600-3600-3600=14400），烟草许可证押金2000元，水电押金200元，合计为16600元。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十六条、第九十七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条之规定，判决如下：被告陈玉新向原告张鸿振返还租金14400元、烟草许可证押金2000元、水电押金200元，合计为16600元。本案受理费395元，由原告张鸿振负担122元，被告陈玉新负担273元。上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五天内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费395元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××07，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 苏东良代理审判员 黄 双人民陪审员 钟范林二〇一五年一月十九日书 记 员 文燕婷