（2014）菏牡商初字第1026号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2016-02-23
案件名称
山东中房润泽物业服务有限公司与司金明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
菏泽市牡丹区人民法院
所属地区
菏泽市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东中房润泽物业服务有限公司,司金明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条
全文
山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2014）菏牡商初字第1026号原告：山东中房润泽物业服务有限公司。法定代表人：吴继华，经理。委托代理人：赵孝铎，市民，该单位法律顾问。被告：司金明，市民。委托代理人：冯雅，山东信法律师事务所律师。原告山东中房润泽物业服务有限公司（以下简称“中房公司”）与被告司金明物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告中房公司的委托代理人赵孝铎，被告司金明及其委托代理人冯雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中房公司诉称：2008年，菏泽鲁西南五金建材大市场（以下简称“鲁西南大市场”）竣工交付户主，我单位作为前期的物业服务部门进驻该市场提供物业服务，依照合同约定，被告应缴纳物业服务费，但被告仅交付几个月的物业费后，自2008年8月1日至今物业费没有交付，共计7795元，另被告使用水、电，费用至今拖欠，电费637元，水费153元。依照法律及合同约定，被告应交付上述费用。要求被告支付拖欠的物业管理费7795元，支付电费637元、水费153元；诉讼费用由被告承担。被告司金明辩称：原被告没有签订前期物业服务合同，也不存在物业服务合同关系，原告没有为被告提供物业服务，被告没有缴纳物业费的义务。虽然原告与建设单位签订了前期物业服务合同，但没有将临时管理规约向被告明示并予以说明，被告在与建设单位签订房屋买卖合同时也没有遵守临时管理规约予以书面承诺，据此，原告即便与建设单位签订了前期物业服务合同，也不符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的适用条件，对被告不具有法律拘束力。另根据该司法解释第六条规定，书面催交是物业服务企业起诉欠费业主的前提，被告从未收到过原告催交物业管理费的书面通知，法院对其支付物业费的请求不应予以支持。原告诉称其自2008年入驻服务区域开始服务，但时至今日才主张，已经超过诉讼时效。根据原告在其他案件中提交的与建设单位签订的前期物业服务合同约定，其服务期限至业主委员会成立时终止，本案中被告所在小区的业主委员会已于2008年成立，原告请求被告支付物业服务合同终止后的物业费，法院不予支持。原告并非供水、供电单位，无权要求被告向其支付水电费。另外被告已经将全部水电费予以交纳，并不欠付原告水电费。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年1月1日，原告与菏泽市强兴房地产开发有限公司就鲁西南大市场前期物业管理服务事宜签订“前期物业管理委托合同”，双方就委托管理事项、双方的权利和义务、前期物业管理服务标准、服务费及相关费用进行了约定。其中约定委托管理期限自2009年1月1日起至正式业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；中房公司向业主收取物业管理服务费及水电费等费用；中房公司应将代收的水、电费定费用及时上缴相关部门，因此造成的违约及损失由中房公司负责；商业经营房屋建筑面积按每月每平方米0.6元收取物业管理服务费。被告系鲁西南大市场2栋34号、35号门市房业主，自2008年8月1日起，被告未向原告交纳物业管理费，水电费交纳至2013年10月14日。原告称物业管理费从2008年8月1日开始收取，2009年1月1日与菏泽市强兴房地产开发有限公司补签的合同。2011年4月因物价上涨，物业费从0.6元提高到0.9元每平方米。原告在庭审中提交被告欠费明细表两份，分别为被告司金明的两处房产的欠费情况，其中34号房产欠物业管理费情况为2008年8月1日至2011年3月31日按每平方米每月0.6元计算，为1464元，2011年4月1日至2014年4月30日按每平方米每月0.9元计算，为2539元；35号房产依据上述时间段和标准计算，分别为1387元和2405元。水电费欠费情况为2013年10月15日到2014年5月15日欠电费为637元，欠水费153元。被告在庭审中提供证人曾某、桑某出庭作证，证明其与原告不存在物业服务合同关系。以上事实，有前期物业管理委托合同、欠费明细表、证人证言、当事人的陈述在卷佐证。本院认为：原告中房公司与被告司金明物业服务合同纠纷一案中，存在如下争议焦点，一，原被告之间是否存在物业服务合同关系。二，本案是否超过诉讼时效。关于焦点一，1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与菏泽市强兴房地产开发有限公司签订的鲁西南大市场前期物业管理委托合同合法有效，且已实际履行，被告作为该小区的业主之一，上述物业合同对被告具有约束力。2、被告司金明向原告交纳水电费至2013年10月14日，说明司金明对原告在鲁西南大市场提供物业服务一事知情，并实际接受了原告提供的物业服务。故原告作为物业管理服务企业，在2008年8月1日至2014年4月30日期间为鲁西南大市场提供物业服务，基本履行了合同约定的物业管理服务义务，应当获得相应的报酬，被告司金明作为该市场的业主之一，应支付相应的服务费。关于焦点二，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日计算。”本案中，原被告之间是基于同一“前期物业管理委托合同”而产生的定期履行之债，其性质属于同一债务，其诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日计算，故本院认为本案不超过诉讼时效。综上所述，原告要求被告支付物业费7795元，水电费790元的诉讼请求，本院予以支持。被告称因没有和原告签订合同而不应交付物业费和水电费的辩称意见，因与事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：被告司金明支付原告山东中房润泽物业服务有限公司物业费7795元，水电费790元。限判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告司金明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判长 傅 军审判员 卢志平审判员 王洪娟二〇一五年一月十九日书记员 邢 琳