（2012）朝民初字第09121号
裁判日期: 2015-01-19
公开日期: 2015-06-26
案件名称
刘伟与北京奥林匹克置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘伟,北京奥林匹克置业投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2012）朝民初字第09121号原告刘伟，男，1963年6月7日出生。委托代理人邵亚光，北京市国汉律师事务所律师。委托代理人荣向华。被告北京奥林匹克置业投资有限公司，住所地北京市朝阳区京奥家园11号商业。法定代表人苏壮强，董事长。委托代理人曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。委托代理人张大勇。原告刘伟（统称为原告）与被告北京奥林匹克置业投资有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、原告委托代理人邵亚光、荣向华、被告委托代理人曹欢欢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2006年4月7日，我和被告签订了一份《北京市商品房预售合同》，约定由我购买被告出售的位于北京奥林匹克花园三期×号房屋，建筑面积为108.37平方米，总价款金额为929384元，合同约定被告应当于2007年5月31日前向我交付房屋，交付的房屋质量应当符合国家和北京市的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，符合双方关于装饰、设备标准的约定。合同签订后，我按照约定向被告履行了付款义务，但被告向我交付的房屋存在严重质量问题，根本无法入住。2007年8月11日，我依据被告送达的《入住通知书》到被告指定的北京奥林匹克花园入住接待中心办理入住手续，被告要求我交清房屋差价款、契税、公共维修基金、产权代办费和物业费等费用后，才安排物业工作人员与我办理交房手续。在我进入房屋后，发现该房屋存在严重的质量问题，房屋墙壁、吊顶渗水发霉，地下室吊顶坠落，地板、楼梯等木质家装因渗水潮湿发生严重变形、裂缝。此后我多次找被告沟通协商，要求尽快安排人员维修，解决已经发生的建筑质量问题，否则不予收房。但被告至今未能解决房屋的建筑质量问题，导致我购买的上述房屋目前既不能居住，也不能出售，严重侵犯了我的合法权益。现我诉至法院，请求判决：1、被告修复诉争房屋，修复范围为（2012）国认监认字（077）号鉴定报告中第3.3条涉及的不合格部分，并出具国家建筑工程监督检验中心司法检定所出具的鉴定检验报告书，同时保修期自鉴定报告书出具之日起顺延五年；2、被告按照每月10000元的标准赔偿我自2007年8月至实际修复完毕并向我交付房屋之日止因房屋工程质量导致无法正常居住使用的损失；3、被告赔偿我车位费、物业费、有线电视费损失60257元；4、被告赔偿我精神损害抚慰金50000元；5、物业费、车位费、有线电视费从房屋修复完毕并出具检验报告书之日起开始交纳；6、按照每月各450元的标准赔偿我已购买的10年使用权的720地下×1车位、720地下×2车位从2008年3月10日开始至实际付款之日止的出租收益损失；7、赔偿我因房屋缺陷及损失造成的房产低于市场价出售的贬值损失，具体金额1200000元；8、承担本案的鉴定费65000元。被告辩称：关于原告对保修期内出现的质量缺陷应当严格执行合同中关于保修的约定，在法律中没有关于延长保修期以及对修复后进行鉴定的规定，原告的该项诉讼请求没有法律依据，我公司不同意。我公司亦无义务支付原告房屋租金损失，涉案的房屋是否无法出租目前无法确定，原告也没有证据证明遭受到的实际损失，事实是涉案房屋一直由原告居住使用。对于房屋如何使用，这是原告的权利，即使房屋出现漏水也只是地下一层的一间房屋漏水，并不影响整套房屋的使用。根据房屋建筑工程质量保修办法的规定，房屋交付后，房屋出现质量缺陷，权利人应在第一时间向建设单位提出保修，在权利人提出保修通知后，我公司才能了解房屋需要保修的事项。本案中，我公司将房屋交付给原告后，直至收到起诉书之前，从来没有接到过原告要求对房屋进行维修的任何通知，在保修期内，我公司建设的房屋施工单位有专门的人员进行维修，对保修期内的质量问题进行修复。而且室外的维修是不影响房屋室内的使用的，原告要求支付房屋维修完毕之前损失的诉讼请求，也是没有事实和法律依据的，请求法院予以驳回。经审理查明，2006年4月7日，原、被告双方签订了一份《北京市商品房预售合同》，约定由原告购买被告出售的位于北京奥林匹克花园三期×号房屋。合同约定的房屋预测面积为126.43平方米，房屋总价款为929384元，房屋交付时间为2007年5月31日之前，合同约定房屋的质保期按照《住宅质量保证书》的承诺确定。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，2007年5月23日，被告向原告发出了《入住通知书》，建议原告在2007年6月5日到现场办理入住手续。原告在2007年8月11日办理了入住手续，交纳了物业费、产权代办费等费用。2008年3月，原告与北京奥园物业管理有限公司签订了一份《奥园机动车车位租用及管理协议》，约定由原告承租720×1号车位10年（2008年3月10日至2018年3月9日），租金为20000元。2008年2月20日，原告取得了涉案房屋的房屋所有权证。原告办理收房手续后，发现涉案房屋地下室存在漏水现象。案件审理过程中，原告申请对涉案房屋建筑工程质量进行鉴定，本院依法委托国家建筑工程质量监督检验中心司法检定所对涉案房屋的建筑工程质量进行鉴定，该检定所于2013年7月9日作出了《鉴定检验报告书》，鉴定意见为：“1、楼梯间的顶板（2层卫生间露面）及厨房阳台管道根部曾经出现过渗漏水。2、地下室石膏板吊顶因潮湿发霉、脱落，地下室东墙面吊顶内向下有水流痕，地下室东墙面吊顶板向上170mm有一排穿墙螺栓孔，孔内可见塑料套管，水流痕从孔洞流出，孔洞内无封堵，室外卷材防水层被钢筋穿破，不符合《地下防水工程质量验收规范》（GB50208－2002）的相关规定要求。3、地下室的北侧小花园东墙面有1条从下往上的竖向沉降裂缝，裂缝最宽处约10mm；东南角地梁上方的墙体出现开裂，地梁旁边填土层内有建筑垃圾；西墙面底部有斜向的裂缝，混凝土墙面抹灰层厚35mm，局部背面有冷底油，墙体旁边地下填土层内有塑料袋等垃圾。填土层内有建筑垃圾，不符合《地下工程防水技术规范》（GB50108－2001）的相关规定要求。4、楼梯塑料栏板松动变形，固定点间距约1.8m，安装不牢固，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210－2001）的相关规定要求。5、平开门窗的开启扇存在开关不灵活，关闭不严密，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210－2001）的相关规定要求。门窗框垂直度为0.5mm－2.5mm，符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210－2001）的相关规定要求。”鉴定结果第3.3“地面沉降”载明：“现场检查地下室的北侧小花园周边的地面沉降状况，局部打开进行检查，检查发现：（1）东墙面有1条从下往上的竖向沉降裂缝，裂缝最宽处约10mm（见本报告照片3.3－1）。东南角有地梁，地梁上方的墙体出现开裂（本报告照片3.3－2）。对地梁旁边填土进行开挖检查，填土层内有建筑垃圾。（2）西墙面底部有斜向裂缝，打开面砖基层为混凝土墙面，抹灰层厚35mm，局部背面有冷底油。对墙体旁边地下填土进行开挖检查，填土层内有塑料袋等垃圾（见本报告照片3.3－3）。填土层内有建筑垃圾，不符合《地下工程防水技术规范》（GB50108－2001）第9.0.6条之2“工程周围800mm以内宜用灰土、粘土或亚粘土回天，其中不得含有石块、碎砖、灰渣及有机杂物，也不得有冻土。回天施工应均匀对称进行，并分层夯实。人工夯实每层厚度不大于250mm，机械夯实每层厚度不大于300mm，并应放置损伤防水层”的规定要求。填土不符合要求，易导致地面出现沉降裂缝。”案件鉴定费65000元，由原告方预付。另查，被告在2007年5月5日取得了涉案房屋的《分户验收实测记录表》、在2007年5月20日取得了涉案房屋的《住宅工程质量分户验收表》，在2007年5月28日取得了涉案房屋的《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、入住通知书、《奥园机动车车位租用及管理协议》、《分户验收实测记录表》、《住宅工程质量分户验收表》、《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、车位租用费、物业费、产权代办费的收据、房屋所有权证、房屋照片、《鉴定检验报告书》、鉴定费发票及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的相关规定，属于合法有效的合同，故原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。原告出资购买被告出售的商品房，被告应当向原告交付符合国家建筑标准规范的房屋。本案中，被告向原告交付的房屋经鉴定机构鉴定，存在多处质量上的瑕疵，现原告要求被告修复《鉴定检验报告书》中“鉴定结果”第3.3项中质量瑕疵的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持，在被告修复完毕（即达到国家建筑工程的相关规定标准之日）后，被告应当按照《住宅质量保证书》的约定顺延相应的质保期。关于原告要求被告在修复完毕后出具相应的鉴定报告的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。因被告交付给原告的房屋存在质量瑕疵，故原告要求被告赔偿因该瑕疵造成的房屋租金损失的诉讼请求，具有事实依据，但该房屋瑕疵并未造成整套房屋无法居住使用，故对该房屋租金损失，本院酌定每月2000元，从原告办理收房之日，即2007年8月11日开始计算至被告修复完毕之日。关于原告要求被告赔偿因房屋质量瑕疵所发生的物业费、车位出租费、有线电视费损失的诉讼请求，本院认为涉案房屋的质量瑕疵与上述原告主张的损失之间无相应的因果关系，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告主张的精神损失费，在合同纠纷中没有相应的法律依据，本院不予支持。关于原告主张的房屋因质量瑕疵而发生的贬值损失，本院认为在原告主张要求被告修复房屋质量瑕疵且本院支持的情况下，原告的该项诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，判决如下：一、被告北京奥林匹克置业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内完成对交付给原告刘伟的位于北京市朝阳区×号房屋质量瑕疵的修复工作（修复范围按照国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所出具的BETC－JC－2013－47号《鉴定检验报告书》鉴定结果中的第3.3项确定），修复后达到国家建设工程质量标准，并按照《住宅质量保证书》的承诺从修复完成之日起重新计算质保期；二、被告北京奥林匹克置业投资有限公司于履行完毕上述第一项判决义务之日起七日内按照每月二千元的标准赔偿原告刘伟自二〇〇七年八月十一日至履行完毕上述第一项判决义务之日止的房屋使用费损失；三、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。如被告北京奥林匹克置业投资有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件鉴定费六万五千元，由被告北京奥林匹克置业投资有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告刘伟）。案件受理费一万二千四百零三元，由原告刘伟负担八千五百四十三元（已交纳），由被告北京奥林匹克置业投资有限公司负担三千八百六十元（于本判决生效之日起七日内给付原告刘伟）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 乔红星人民陪审员 王学民人民陪审员 赵雅筠二〇一五年一月十九日书 记 员 张 颖 来自：