（2014）珠香法民三初字第1636号

裁判日期: 2015-01-19

公开日期: 2015-11-24

案件名称

珠海市南福房产开发有限公司与宋立立商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市香州区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠香法民三初字第1636号原告：珠海市南福房产开发有限公司，住所地珠海市。法定代表人：刘广略，董事长。委托代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。委托代理人：林伟杰。被告：宋立立，男，汉族，住珠海市香洲区。公民身份号码×××0275。委托代理人：吴国亮，广东道而胜律师事务所律师。原告珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）诉被告宋立立商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员莫宇兴独任审判，公开开庭进行了审理。原告南福公司的委托代理人邵健、林伟杰，被告宋立立及委托代理人吴国亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南福公司诉称：2011年11月26日，原、被告签订了《【锦园】商品房认购协议书》，约定被告向原告购买【锦园】XXX房，建筑面积为153.03㎡，房屋购买单价为16500元∕㎡，总价款为人民币2524995元。被告于2011年12月3日支付了购房款。由于珠海市人民政府早在合同签订的2011年10月31日已发出《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》，规定“报备项目的住房平均价格超过我市2011年度房价控制目标（11285元／平方米建筑面积）的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证”。因为上述政策原因，且被告要求在购房的同时进行网上备案合同，故双方为规避上述政府政策中关于房价备案上限11285元∕㎡的规定，在2011年12月3日网签的《珠海市商品房买卖合同》及《附件》中，将实际交易达成的房屋购买单价16500元∕㎡，改写成【套内】13802.8元∕㎡，即建筑面积11280元∕㎡，以符合相关规定完成网上备案手续。2014年9月13日，被告向香洲区人民法院起诉原告，请求支付逾期交房违约金，其在诉状中将房价虚假陈述为备案价格1726178元，由于被告故意隐瞒真实房价，严重违背诚实信用原则。原告认识到不能继续为被告掩盖为备案而虚构合同的事实，且配合被告以合法方式掩盖非法目的，不但违反了法律规定，同时也对原告公司的名誉造成损害。因此，原告于2014年9月24日向被告发出《解除合同的通知》，通知其自即日起解除双方签订的《珠海市商品房买卖合同》及《附件》，并要求其在收到通知后三日内腾退房屋及领回房款。但被告既未就不服解除合同的相关事宜向人民法院起诉，也未自觉腾退房屋，并继续占据使用该房屋。基于双方合同已经解除，被告目前已无权继续占据使用该商品房。依照司法解释的规定，被告应立即向原告返还涉案房屋，并按同地段同类房屋租金标准向原告支付自占用房屋之日（即2014年9月10日）起至腾退房屋之日止的房屋占用费。诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自占用房屋之日（即2014年9月10日起至腾退房屋之日止的房屋占用费，按3号楼同面积商品房租金水平4500元／月计算，暂计至2014年11月9日，为人民币9000元）。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。原告南福公司在举证期限内提交的证据如下：1、《［锦园］商品房认购协议书》；2、《收据及支付凭证》；3、《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》；4、《珠海市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》；5、《锦园收楼确认书》；6、《关于解除合同的通知》及快递单证；7、被告于2014年9月13日的《民事起诉状》。被告宋立立辩称：请求依法驳回（2014）珠香法民三初字第1636号案被答辩人的全部诉讼请求。事实与理由：一、答辩人依法向被答辩人购买了本案所涉房屋，并合法占有该房屋，无须向被答辩人支付所谓“占房费”。2011年12月3日，答辩人与被答辩人签订了香洲区九洲大道中2088号XXX房《珠海市商品房买卖合同》，并办理了备案手续，支付了全部购房款。2014年9月11日，被答辩人向答辩人交付了房屋，答辩人已经取得了房屋的所有权和使用权。二、被答辩人为逃避承担逾期交房违约金的责任，不惜丧失商业信誉，企图解除房屋买卖合同，这既无事实依据也无法律依据，而且（2014）珠香法民三初字第1501号民事判决书已经驳斥其解除合同的抗辩。《珠海市商品房买卖合同》约定被答辩人交房期限为2013年2月28日，但被答辩人直到2014年8月26日才通知原告办理交房手续，共逾期544天，而且被答辩人至今仍未取得竣工验收备案表。答辩人以此为由向珠海市香洲区人民法院提起诉讼，要求被答辩人支付逾期交房违约金人民币234757.76元，（2014）珠香法民三初字第1501号民事判决书已支持了答辩人的全部诉讼请求，并驳斥了被答辩人全部抗辩理由。综上，被答辩人的诉讼请求毫无依据，答辩人所述合理合法，并有证据证明，望依法核实采信，支持答辩人答辩请求。被告宋立立在举证期限内提交的证据如下：1、珠海市商品房买卖合同及附件；2、收据；3、锦园入伙通知书；4、关于锦园入伙通知书的回复；5、业主验楼收楼确认书；6、第三方装修房验收咨询报告及现场验收记录表；7、民事判决书。经审理查明：2011年11月26日，原告与被告签订《锦园商品房认购协议书》（以下简称《认购协议书》）一份，约定部分内容如下：被告认购原告开发的位于珠海市吉大九洲大道中2088号锦园小区XXX房；认购总房价为人民币2524995元，被告在签署认购协议书的同时向原告支付定金100000元；被告应于签署认购协议书次日起七日内，即2014年12月4日之前付清约定的总价（含定金），并与原告签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件；在双方签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件后，如本认购协议书与《珠海市商品房买卖合同》及其附件相矛盾，则以《珠海市商品房买卖合同》及其附件为准，如《珠海市商品房买卖合同》及其附件未约定的事项，而本认购协议书有约定的，则适用本认购协议书的约定。同日，被告向原告支付了定金10万元。2011年12月3日，原告与被告签订《珠海市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《﹤珠海市商品房买卖合同﹥补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：被告购买原告开发的位于香洲区九洲大道中2088号XXX房，商品房的建筑面积为153.03平方米，套内建筑面积为125.06平方米；商品房单价为每平方米13802.8元，总金额为1726178元；原告应当在2013年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合以下条件的商品房交付被告使用：1、该商品房所在的单位建筑物竣工验收合格；2、该商品房项目经消防验收合格；3、精装修符合附件二约定的标准；商品房交付期限应当相应顺延交付期限的情形：1、不可抗力、社会异常事件及其他特殊情况；2、市政配套实施的批准与安装的延误；3、非出卖人原因导致的规划、设计调整、变更；4、因政府或公共事业部门原因导致的竣工验收延误；原告如未按照合同规定的期限将商品房交付被告使用，逾期超过60日，被告有权解除合同，被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告向被告支付已交付房价款万分之2.5的违约金。合同签订当日，被告向原告支付了购房款2424995元。该份合同后经网上备案。庭审中，原、被告双方认可房屋总价为2524995元。原告主张为配合被告备案网签要求，规避珠海市在2011年11月1日开始实施对房地产双限政策而签订了与《认购协议书》房价金额不一致的《买卖合同》，原告认为该行为属于恶意串通，损害国家利益的行为，因此《买卖合同》为无效合同；被告不认可原告主张的上述事实，主张双方口头约定《买卖合同》中的1726178元为房价，其余的798817元为装修款。合同签订后，原告于2014年8月26日向被告发出“锦园入伙通知书”，被告于2014年9月10日接收案涉房屋。被告认为原告逾期交房，于2014年9月15日提起（2014）珠香法民三初字第1501号案件诉讼，要求原告以房款1726178元为基数，按照日万分之二点五计算，向被告支付逾期交房违约金。2014年9月24日，原告向被告发出《关于解除合同的通知书》，通知书载明：被告将双方网上备案合同起诉至法院，并有意未向法院陈述双方真实成交价。但随着案件的实体审理，客观事实必将呈现，原告为配合被告进行网上备案而虚构的合同实施也将暴露。此举按法律规定属于以合法形式掩盖非法目的的行为，是自始无效的合同，为规范原告行为的合法性，以维护原告的名誉，原告决定即日起解除与被告签订的《认购协议书》、《买卖合同》及附件，要求被告收到通知书三日起向原告交出房屋并到原告处领回房款，逾期原告将采取措施。原告认为据此双方的合同已解除。另查明，截至2014年8月26日，案涉房屋所在的九州大道中2088号3栋未取得竣工验收备案表。（2014）珠香法民三初字第1501号案于2014年12月4日作出判决如下：“被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起向原告宋立立支付逾期交房违约金234757.76元”。本院认为：一、原告是涉案房产的开发商，并按规定取得相关《商品房预售许可证》。《锦园商品房认购协议书》、《珠海市商品房买卖合同》及《﹤珠海市商品房买卖合同﹥补充协议》是原、被告双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。二、原、被告签订的《锦园商品房认购协议书》、《珠海市商品房买卖合同》及附件是否已经解除问题。原告认为被告在另案起诉状中陈述购房款为1726178元，有要求原告退回多交房款的意思表示，构成预期违约，原告据此发出解除合同通知，且被告在收到后未提出异议，所以双方《买卖合同》已经解除。本院认为，首先，预期违约是指当事人明确表明或者以自己的行为表明不履行合同义务的行为，针对的是履行期限未届满的义务，而本案中，原告已经收取了全部购房款，被告已经全部履行完毕合同约定或认购书约定的付款义务，故原告提出被告构成预期违约的主张，本院不予支持。其次，本案中，不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同条件及双方约定的解除合同条件的情形，原告不具有合同解除权，原告发出解除合同通知的行为不发生解除合同的效力。综上，对原告主张双方《买卖合同》已经解除的意见，本院不予采信。据此，原告请求判令被告向原告支付自占用房屋之日（即2014年9月10日起至腾退房屋之日止的房屋占用费，按3号楼同面积商品房租金水平4500元／月计算，暂计至2014年11月9日，为人民币9000元）的理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告珠海市南福房产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取人民币25元，由珠海市南福房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员　　莫宇兴二〇一五年一月十九日书记员　　周潇盈 来自