（2014）苏中民终字第04483号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2016-04-27
案件名称
张家港市华建物业管理有限公司与徐兵物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐兵,张家港市华建物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第04483号上诉人（原审被告）徐兵。被上诉人（原审原告）张家港市华建物业管理有限公司，住所地张家港市杨舍镇万红苑别墅1区1000号。法定代表人孙明，该公司总经理。委托代理人赵晓东，该公司职员。委托代理人黄静山，江苏和嘉律师事务所律师。上诉人徐兵因与被上诉人张家港市华建物业管理有限公司（以下简称华建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2014）张开民初字第0528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：徐兵系张家港市杨舍镇帝景豪园13幢401室及B区地下C34#车位的业主，住房建筑面积144.56平方米。2012年7月26日，华建物业公司与张家港帝景豪园房地产有限公司签订《苏州市前期物业服务委托合同》，约定由华建物业公司为帝景豪园小区提供物业服务，合同约定期限为二年，自2012年7月起，物业费按月收取。2014年1月21日，华建物业公司与帝景豪园业主委员会签订《苏州市物业服务合同》，合同约定服务期限自2014年1月21日起至2016年1月20日止，自每年1月交纳包括本月在内的12个月的物业费。上述两合同均约定物业费按建筑面积收取，物业服务费为1.3元／月·平方米，公摊费用为0.5元／月·平方米，车位照明保洁费30元／月·个。合同签订后，华建物业公司一直在该小区从事物业服务工作。徐兵尚结欠自2012年7月1日至2014年12月31日止的物业费（含物业服务费、公摊费用、车位服务费）8706元未交纳。该欠款经华建物业公司书面催缴未果，故涉诉。另查明，就帝景豪园部分一楼业主毁坏绿地改造院子的情况，华建物业公司曾进行了劝阻、制止，并张贴了整改通知书。张家港市园林局、城管局、房管中心、物管处也曾进行过处理，但因小区一楼院子权属存在争议，部分业主已就院子改造标准达成一致意见，但该事一直未能彻底解决，部分业主仍有异议。以上事实，有《苏州市前期物业服务委托合同》、《苏州市物业服务合同》、房屋权属登记信息查询结果证明、城管局案卷处理信息、园林局《关于反映帝景豪园底楼住户改扩建破坏绿化问题调查处理情况的汇报》、整改通知书照片、邮政快递、催讨函及庭审笔录等予以证实。原审原告华建物业公司的诉讼请求为：请求法院判令徐兵支付物业服务费8700元并承担本案诉讼费用。原审法院认为：华建物业公司与张家港帝景豪园房地产有限公司签订的《苏州市前期物业服务委托合同》及华建物业公司与帝景豪园业主委员会签订的《苏州市物业服务合同》合法有效，对徐兵具有约束力。华建物业公司按约提供了物业服务，徐兵理应及时支付物业费，故华建物业公司主张徐兵应支付拖欠的物业费用，原审法院予以支持。现华建物业公司主张徐兵支付物业费用（含物业服务费、公摊费、车位照明保洁费）8700元，不违反法律规定，原审法院依法予以照准。业主要求物业公司进行物业服务的范围应以物业服务合同的约定为限。本案中，依照《苏州市前期物业服务委托合同》及《苏州市物业服务合同》的约定，华建物业公司有对“公共绿地、花木、建筑小品等养护和管理”的权利和义务，但华建物业公司对公共绿化、公共区域的保护与管理应是有界限的，不宜认为其对公共绿化、公共区域负有绝对的保护义务。在小区一楼院子权属存在争议、相关行政部门已处理过且部分业主已达成一致意见的情况下，徐兵要求华建物业公司拆除一楼院子、恢复绿化，明显超出了华建物业公司作为物业服务企业的能力范畴。故对于徐兵提出因华建物业公司在部分一楼业主毁坏绿地改造院子方面不制止、不作为及其他物业服务不到位的问题而拒绝缴纳物业费的抗辩意见，本院不予支持。如徐兵认为一楼业主毁绿改造院子侵犯其合法权益，可以通过其他合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款的规定，原审法院判决：徐兵给付张家港市华建物业管理有限公司物业费用（含物业服务费、公摊费用、车位照明保洁费）8700元。限徐兵于判决生效后10日内履行。案件受理费50元，减半收取25元，由徐兵负担。上诉人徐兵不服上述民事判决，向本院提起上诉称：在华建物业公司服务不作为的情况下，原审判决有失公平公正，请求撤销原审判决。被上诉人华建物业公司辩称：上诉人的上诉没有提出任何理由和相关依据，希望维持原审判决。二审查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为：徐兵上诉认为华建物业公司服务不作为，但并未提出新的事由。一审中，徐兵主张华建物业公司对部分一楼业主毁坏公共绿地改造院子的违规行为未采取有效措施制止，未采取诉讼方式进行处理。经查，华建物业公司对部分业主毁绿改造院子的情况已经发出整改通知书，也在相关行政部门的介入下，组织各方协商形成整改方案，目前已经按照方案基本整改完毕，华建物业公司已经履行了相应的管理职责。徐兵如认为一楼业主毁坏公共绿地侵犯其合法权益，可以另行主张。徐兵在一审中提出的消防通道被堵塞、地下室照明故障、自行车路渗水等服务不到位情况，或不存在，或已经进行了整改，且这些情况徐兵可以与物业公司协商解决，并不能成为其拒交物业费的合理事由。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾代理审判员 王君英代理审判员 郭 锐二〇一五年一月十四日书 记 员 田思诗 更多数据：搜索“”来源：