（2015）沈中民二终字第50号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-02-27
案件名称
上诉人张艳华与被上诉人李春如房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张艳华,李春如
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第50号上诉人（原审被告）：张艳华，女，1955年4月7日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。委托代理人：张庆锐，辽宁金河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李春如，男，1952年12月12日出生，汉族，沈阳橡胶机械厂质量检察处工人（已退休），住址沈阳市沈河区。委托代理人：于晓彬，辽宁卓跞律师事务所律师。上诉人张艳华因与被上诉人李春如房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第784号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法由审判员刘冬担任审判长，与代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙（主审）组成合议庭，于2015年1月4日公开开庭审理了本案，上诉人的委托代理人张庆锐，被上诉人的委托代理人于晓彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告李春如诉称，1、解除李春如与张艳华的房屋租赁关系；2、被告张艳华一次性给付拖欠房租共计人民币20万元（从1994年12月计算至2014年原告起诉之日止）；3、被告限期一个月腾空房屋并交还原告。原审被告张艳华辩称，本案诉争房屋系历史原因形成租赁关系，原告主张的费用有些已经超过诉讼时效，现在房屋居住的还有被告亲属，被告为修缮房屋垫付了一些费用。原审法院查明，坐落于沈阳市沈河区朝阳大街三段十号、建筑面积16平方米的房屋系李春如所有。1994年12月，李春如以要求冯福志腾退房屋为由，起诉至本院，本院于1995年6月6日作出（1994）沈民初字第2885号民事判决书，判决：一、冯福志给付李春茹1993年8月至1994年11月房屋租金，每月160元，共16个月，给付人民币2560元，判决生效后30日内一次付清；二、1994年12月起，房屋租金经有关部门评定后，冯福志按月给付李春茹；三、驳回原、被告其它请求。宣判后，张艳华不服判决，向沈阳市中级人民法院上诉，后沈阳市中级人民法院作出（1995）沈民终字第1064号民事判决书，该判决书载明：“李春茹于一九八五年九月通过继承取得私房产权一间，坐落在沈河区朝阳大街三段十号，建筑面积十六平方米，现由冯福志居住。一九九三年九月经沈河区房产仲裁委员会裁决：冯福志给付李春茹陈欠一九九三年八月以前的房屋租金。一九九三年九月至一九九四年十一月冯福志在该房开设饭店，经第三产业办公室批准并评定月租金一百六十元。一九九四年十一月以后饭店停业后继续居住至今。为腾房，李春茹愿购一平房让冯福志住，因该房条件问题冯福志没同意，现冯福志陈欠一九九三年九月以后的房租金，为此，李春茹于一九九四年十二月起诉到沈河区人民法院，要求冯福志腾房，并给付陈欠房租金。本院认为，争执房产权人系李春茹，现其要求冯福志给付陈欠房租金理由正当，应予支持。关于李春茹要求冯福志腾房问题，考虑冯福志暂无腾退能力及李春茹预购房条件差不利冯福志生活，故对其请求无法支持。……判决如下：驳回上诉，维持原判。”另查，2011年11月9日，李春如作为房东，张艳华作为租户，签订《协议书》。《协议书》内容为：“李春如（房东）同意将沈河区朝阳大街212号门市房租给安徽人游波做服装生意，每月房租金为1700元，一季度一支付。现经房东李春如和原租户张艳华协意定如下协议：一、每月收取游波的房租金1700元，李春如收取900元，张艳华收取800元。二、此次协议书只是对此次所签定的协议内容有效，房租和以前所欠的房租金无任何关系。三、如此次租完房后，以后再次出租此房，原租户张艳华必须与房主李春如协商，经房东李春如同意后，从（重）新议定价格，才能出租此房。如果有违反此协议，后果自负。此协议一式二份，各持一份备查。”2011年11月10日，李春如作为甲方，张艳华作为乙方，游波作为丙方，签订《租房协议》。内容为：“1、甲乙双方协商同意租中街如家酒店旁店面租给丙方，租金1700元／个月，季度交钱，一季度5100元，押金500元，有动迁提前通知丙方。甲乙按日期结算。2、甲乙如有毁约需赔付丙方损失。房屋期限2011年11月10日—2012年11月10日。”现原告李春如以要求解除与被告张艳华的房屋租赁关系、被告张艳华腾空交还房屋及给付拖欠租金为由，起诉来院。庭审中，原、被告均陈述被告张艳华与冯福志系夫妻关系，冯福志现已去世。原告李春如陈述在游波的租房协议到期后，被告将诉争房屋租给一个刻章的人使用，但被告对此予以否认，并陈述自己在诉争房屋西侧又搭建违建房一间，现包含诉争房屋、违建房在内的两间房屋均由被告居住使用。原审法院认为，根据原告提供的私有房产证及经法院生效判决认定的事实可以看出，原告系位于沈阳市沈河区朝阳街212号的诉争房屋（原址：沈阳市沈河区朝阳街三段东华南里8号）的所有权人，而本案被告占有、使用诉争房屋系基于租赁关系，原、被告双方未签订房屋租赁合同，故原、被告之间形成不定期租赁关系。根据我国合同法的有关规定，原告作为房屋的所有权人，可以随时要求解除与被告的租赁合同关系，并要求被告返还房屋。鉴于本案实际情况，本院酌情确定给予被告5个月的准备期限为宜。关于原告要求被告给付原告拖欠的从1994年12月计算至2014年原告起诉之日止租金人民币20万元的诉讼请求问题。被告提出诉讼时效抗辩，称原告未向其主张过1994年12月之后的房屋租金，原告予以否认，但原告未提供证据证明其在1994年12月之后向被告主张过权利，要求被告给付房屋租金，亦未采取到法院起诉的方式索要租金，故被告提出的诉讼时效抗辩意见，本院予以采信。原告可向被告主张自起诉之日即2014年8月18日起向前一年的房屋租金。本院酌情按照沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金价格规定的二级乙等路段人民币60元／平方米／月作为租金计算标准，故被告应给付原告拖欠的自2013年8月19日至2014年8月18日止的房屋租金人民币7680元（16平方米×40元／平方米／月×12个月）。关于被告提出因本案诉争房屋是危险房屋，被告曾对房屋多次进行修缮，2013年共计支出费用4100元，该款应从租金中扣除的抗辩问题。因原告系房屋所有权人，故在房屋发生需要维修的情况时，被告应先行通知原告。而被告未举证证明其就房屋需要修缮的问题与原告先行沟通，并且被告提供的证据仅有字条两张，从字条中记载的情况难以看出系为修缮诉争房屋而支出费用，故被告的相关抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、解除原告李春如与被告张艳华之间的租赁合同关系；二、被告张艳华于本判决发生法律效力之日起5个月内将原告李春如所有的位于沈阳市沈河区朝阳街212号的房屋（原址：沈阳市沈河区朝阳街三段东华南里8号）腾空并交还原告李春如；三、被告张艳华于本判决生效之日起30日内给付原告李春如自2013年8月19日至2014年8月18日止的房屋租金人民币7680元；四、驳回原告李春如的其他诉讼请求。如被告张艳华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4，300元，减半收取人民币2，150元，由被告张艳华负担。宣判后，上诉人张艳华不服原审判决，提出上诉，请求撤销原审判决，不同意腾房，并请求按照住宅的标准给付租金。理由为：原先承租的是住宅，后来才当做店面出租的。我一直在该房子中居住，现在没有经济能力搬出。被上诉人李春如辩称，同意原审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。上述事实，有当事人陈述、私有房产证、租房协议、房屋租赁协议、协议书、照片、（1994）沈民初字第2885号民事判决书复印件、（1995）沈民终字第1064号民事判决书复印件等证据，经原审庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，关于双方租赁关系的形成，虽然上诉人家从上世纪50年代开始租赁该房屋，经过文革期间，但双方从1986年开始形成了稳定的租赁关系，房产主管部门还颁发了《私有房产使用证》来确认双方的租赁关系，因此双方租赁关系的形成系双方真实意思表示，符合相关法律法规规定，合法有效，李春如已经提供了房屋，张艳华也一直实际使用该房屋，所以应当向李春如交纳房租。关于腾退房屋问题，虽然原审判决以诉讼时效已过为由未支持被上诉人要求给付从1994年至2014年租金的诉讼请求，但上诉人实际欠付租金的事实是存在的，上诉人长期拖欠被上诉人租金，并以经济困难为由拒付租金，对于双方的房屋租赁关系已经构成根本违约，致使被上诉人出租房屋收取租金这些合同主要权利无法实现，因此被上诉人要求解除租赁关系符合合同法第九十四条一款三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，本院予以支持，上诉人应当腾退房屋。关于租金标准问题，上诉人提出应当按照住宅标准收取租金，但双方曾在2011年约定将诉争房屋对外出租用于商业经营，有三方签订的协议为证，另外，根据被上诉人原审中提供的图片，该房屋位置临街，房门也面向街道，诉争房屋在上诉人实际使用期间，曾多次作为商业网点出租，用于“亮点服饰”、“佳艺时装店”等店铺的经营，因此原审判决按照商业门市房标准计算租金并无不当。关于上诉人提出的抵扣修缮费用问题，上诉人修缮房屋并未通知被上诉人，也未提供正式票据来证明修缮费用的发生，因此对上诉人该项主张不予支持。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，300元，由上诉人张艳华负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 冬代理审判员 相 蒙代理审判员 郑竹玉二〇一五年一月十四日书 记 员 那萌萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 搜索“”