（2014）海民一初字第1700号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-02-15
案件名称
原告陈惠与被告叶虹达房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北海市海城区人民法院
所属地区
北海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈惠,叶虹达
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十一条，第一百一十五条
全文
广西壮族自治区北海市海城区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民一初字第1700号原告：陈惠。委托代理人：陈远胜，广西汉远律师事务所律师。委托代理人：欧美玲，广西汉远律师事务所律师。被告：叶虹达。委托代理人：梁武诚，广西众言律师事务所律师。委托代理人：苏雪平，广西众言律师事务所实习人员。原告陈惠与被告叶虹达房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月11日受理后，依法由代理审判员韦圆圆适用简易程序，于2014年11月28日公开开庭审理了本案。书记员莫雪芳担任记录。原告陈惠及委托代理人陈远胜、欧美玲、被告的委托代理人梁武诚、苏雪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈惠诉称，2013年11月16日，原告通过中介的介绍看中了坐落于北海市茶亭路碧海云天A幢1202号房屋，并与被告签订了《房屋买卖定金协议书》，原告于签定合同当日即向被告支付了2万元定金，并按被告的要求，于2013年11月21日、11月22日向被告共支付了3万元购房款。在购房过程中，被告向原告隐瞒其非房屋真正的产权人，并且又因该房使用年限问题，双方发生了纠纷导致房屋买卖难以继续履行。经协商，双方同意在没收定金后，解除合同，被告将购房款3万元退还给原告。经多次催告，被告仍未将购房款退还，为此原告向法院起诉，请求判令：1、被告退还原告购房款人民币30000元；2、被告承担本案全部诉讼费用。案件在审理过程中，原告增加一项诉讼请求：要求被告返还定金20000元给原告。原告对其陈述在举证期限内向本院提交的证据有：1、身份证，证明原告的诉讼主体资格。2、房屋买卖定金协议书，证明原告与被告叶虹达签订了《房屋买卖定金协议书》并约定购房定金为2万元，约定了双方履行的内容。3、收据，证明被告叶虹达收到了原告支付的20000元购房定金。4、收据，证明被告叶虹达收到了原告支付的20000元购房款。5、收据，证明被告叶虹达收到了原告支付的10000元购房款。6、短信，证明原、被告双方协商了退款事宜，但经过原告多次催促，被告却仍未将购房款退还。被告叶虹达辩称，1、退还30000元房款无事实依据。因为原告在签订合同协议书后使用了被告的房子，原告应支付被告的使用房租费用。2、被告房屋被空置8个月是因为原告的过错，原告应该赔偿物业费等相关费用。不同意返还定金，因为原告违约，属于恶意行为，我们应该予以没收，不返还定金，有（2014）海民初一字118号判决书为证。被告对其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：1、涉案房屋期间由于使用而产生的相关费用清单，证实原告在2013年11月20日至2013年12月26日使用过被告的房屋。2、（2014）海民一初字第118号民事判决书，证明原告违约，属于恶意行为，我们应该予以没收，不返还定金。经过开庭质证，各方质证意见如下：被告对原告提交的证据1真实性、合法性、关联性无异议。对证据2双方履行的内容有异议。对证据3、4、5真实性、合法性、关联性无异议。对证据6真实性、合法性、关联性均有异议。原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，证据只能证明该期间的费用，但并不是原告使用而产生的。对证据2证明内容有异议，判决书只是判定合同有效可继续履行，但事后双方都没有履行，因此双方都存在违约行为，不能单方认为原告违约就没收原告的定金。结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对被告无异议的原告证据1、3、4、5，本院予以采信；原告证据2是合法有效的合同，本院予以采信；证据6不符合法律规定的证据要件，本院不予采信；被告证据1因双方无法证实原告实际使用涉案房屋的时间，该证据无法证明是原告使用房屋产生的费用，本院不予采信；被告证据2是生效法律文书，本院予以采信。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年11月16日，原告与被告、北海市海城区誉仁房地产信息咨询中心签订《房屋买卖定金协议书》一份，约定：经誉仁中心推荐，原告向被告购买坐落于北海市茶亭路碧海云天A幢1202号房屋；签订本协议时，原告同意向被告交付购房预定金为20000元，房屋成交价为440000元；双方不得改变买卖意向，否则视为违约，双方约定在2013年12月15日之前办理房产过户手续；该协议书还约定了其他相关内容。同日，原告向被告叶虹达支付了购房定金20000元。2013年11月21日、2013年11月22日，原告向被告叶虹达一共支付了购房款30000元。原告认为被告无权出售该房屋，其隐瞒了房屋的实际产权人和使用年限，是欺诈行为，《房屋买卖定金协议书》为无效合同，为此原告于2014年1月8日向法院起诉，请求判令：1、被告叶虹达退还原告购房款30000元，并支付原告双倍定金40000元，以上合计70000元，誉仁中心、吴鹏对以上债务承担连带赔偿责任；2、被告承担本案全部诉讼费用。本院于2014年6月20日作出（2014）海民一初字第118号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。该判决已发生法律效力。原告认为双方已协商一致解除合同，被告没有退还定金和购房款，为此诉至本院，提出上述诉讼请求。被告在庭审中表示双方对解除合同没有协商，但现在被告同意解除合同。本案的争议焦点：1、原、被告哪一方有违约行为；2、原告要求被告返还定金及购房款有无事实和法律依据。关于第一个争议焦点，本院认为，（2014）海民一初字第118号民事判决书已经确认双方签定的《房屋买卖定金协议书》合法有效，根据该合同约定：“双方不得改变买卖意向，否则视为违约。”原告主张该合同无效，没有继续履行合同而是向法院起诉要求被告返还定金和购房款，其行为已构成违约。原告没有证据证实被告有违约行为，对其主张本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，原告的行为构成违约，其支付的定金20000元无权要求返还，对于原告要求返还定金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告支付的购房款30000元，因被告现已同意解除合同，双方的权利义务已经终止，被告应返还该购房款，被告辩解原告应支付房屋使用费及其他物业费用，因双方均未能证实原告实际使用房屋的时间，被告无法证实其损失，即使原告违约给原告造成了损失，定金20000元也已弥补了原告的损失，被告的辩解本院不予采纳，原告要求返还购房款30000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上所述：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告叶虹达返还购房款30000元给原告陈惠；二、驳回原告陈惠的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由被告承担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费550元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 韦圆圆二〇一五年一月十四日书 记 员 莫雪芳附：本判决书引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 来自