（2014）呈民初字第1387号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-04-01
案件名称
沈素华、包一峰诉徐开威房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市呈贡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈素华,包一峰,徐开威
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百一十八条第一款
全文
昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2014）呈民初字第1387号原告沈素华，女，1922年4月9日出生，汉族，云南省昆明市人。委托代理人张兴，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。原告包一峰，男，1956年12月5日出生，汉族，云南省昆明市人。委托代理人沈素华，女，1922年4月9日出生，汉族，云南省昆明市人，特别授权代理。被告徐开威，男，1948年5月22日出生，汉族，江西南昌人。原告沈素华、包一峰诉被告徐开威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月28日受理后，依法适用简易程序于2014年12月1日公开开庭审理，后将本案转为普通程序审理，于2015年1月14日组成合议庭公开开庭审理。原告沈素华及其委托代理人张兴，被告徐开威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈素华、包一峰诉称：位于昆明市呈贡区白龙潭俊园﹒淏园房屋原系沈素华所购买，2007年11月19日，该房屋被沈素华之子包一峰转让给徐开威。沈素华并不知情，沈素华按俊发公司的要求，缴纳了相关费用，并取得了房屋所有权证书等资料。2013年10月14日，昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第533号民事判决书判决沈素华、包一峰于判决生效之日起十日内将坐落于昆明市呈贡区白龙潭俊园﹒淏园房屋的钥匙交付给徐开威，并协助徐开威办理该房屋所有权过户手续，将产权变更至徐开威名下，现判决已经发生法律效力。沈素华此前为该房屋支付的款项，徐开威应当返还给原告。为维护原告的合法权益。特诉至法院，请求判令：一、被告返还原告关于昆明市呈贡区白龙潭俊园﹒淏园26幢2单元202室房屋所支付的房屋尾款16184元、房屋配套费9800元、物业服务费5181.79元、契税4856.11元、土地证工本费150元、住宅专项维修基金6473元、房屋差价56700元，以上费用共计109038.9元；2、诉讼费由被告承担。被告徐开威答辩称：原告提交的“业主入住结算单据”上所列费用25984元认可是原告交纳的，该项费包含了房屋尾款16184元及配套费9800元。原告所诉的契税4855元及住宅维修基金6473元是被告于2009年11月13日支付的，非原告支付。物业管理费，原、被告于2007年11月19日签订购房协议，2010年10月14日原告接房拒不配合办理过户手续，2013年10月14日经呈贡法院判决原告协助过户，后原告上诉至昆明中院，终审判决维持了原判，时至开庭之日原告没有按判决协助办理过户手续移交房屋，原告无法入住，只能在外租房度日，还要求被告承担原告占用期间的物管费无理无据。原、被告签订的购房协议明确约定，原告以套内总建筑面积2300元／㎡的价格转让给被告，被告按照呈贡白龙潭俊园收款确认单上的房屋总价交付相应款项，不认可原告所谓的“房屋差价”。被告2007年11月23日交付的8000元车位认购资格确认金已经由俊发公司返还给原告。综合诉辩双方的意见，被告徐开威认可“业主入住结算单据”上所列费用25984元是原告沈素华交纳的，该项费包含了房屋尾款16184元及配套费9800元，对该事实本院予以确认。双方在本案争议焦点是：一、涉案房屋的契税4856.11元、土地证工本费150元、住宅专项维修基金6473元是否是原告沈素华支付的，被告徐开威是否应当返还？二是原告沈素华主张自2010年7月18日至2013年12月31日期间的物业服务费5181.79元由被告徐开威承担的诉请能否得到支持？三、原告沈素华、包一峰要求补偿房屋差价56700元的诉请能否得到支持？原告沈素华、包一峰针对其诉讼请求向本院提交以下证据：一、身份证一份，欲证明原告具备诉讼主体资格。二、呈贡法院民事判决书一份，欲证明经法院判决该房屋现归徐开威所有。三、商品房购销合同一份，欲证明沈素华、包一峰于2009年11月13日向云南俊发房地产有限责任公司购买白龙潭俊园﹒淏园房屋的事实。四、房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用权证各一份，欲证明白龙潭俊园﹒淏园房屋建筑面积为168.58平方米。五、白龙潭俊园项目业主入住结算单一份及支付费用的八份发票，欲证明2010年起至2013年5月19日向有关部门缴纳关于该房屋的各种费用。被告徐开威针对其答辩意见向本院提交了以下证据：一、购房协议书一份，欲证明原告将房屋以建筑面积2300元／㎡转让给被告。二、收款发票二份、银行付款凭证二份，欲证明被告于2007年11月23日支付给开发商第一笔资格确认金38000元。三、收条一份，欲证明原告收到被告支付给原告的购房款是以2300元／㎡的价格计算出来的。四、收款发票二份、银行付款凭证二份，欲证明2007年12月23日被告徐开威支付了第二笔资格确认金77600元及2009年11月13日支付了款项211313元。五、收款确认单二份、收据一份及发票七份，欲证明被告徐开威支付的款项211313元中包括房款199890元、契税4855元、维修基金6473元、印花税5元、产权公本费。六、昆明市中级人民法院判决书一份，欲证明原告提交的判决书上诉至昆明中院，经中院审理后维持了原判。本院依职权向案外人云南俊发房地产有限责任公司调查了解情况制作了相关笔录，该公司财务工作人员陈述：“涉案房屋办理房产证的契税及公共维修基金是一次性交纳，最初是由公司向业主代收后以俊发公司名义开具发票，此后再由相关部门开具正式发票或收据后交给业主，认可曾委托第三方昆明飞讯达信息科技有限公司办理土地证”。上述笔录经原、被告质证后对真实性及合法性均无异议。对原告沈素华、包一峰提交的以上证据，经被告徐开威质证后认为，对证据1、2、3、4、5的真实性无异议，但不认可其证明目的，房屋的总价款为323674元，但扣除房屋款尾款16184元及配套费9800元是原告支付的外，其余契税4855元，专项维修基金6473元是我支付的，我没有占有房屋，物管费不应当由我承担。对被告徐开威提交的以上证据，经原告沈素华、包一峰质证后认为，对证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，但认为契税、维修基金可能是分两次缴纳的，原、被告可都分别交过，维修基金是被告交纳的我方不予认可，与我方提交的证据中显示情况不一致。本院认证认为：对原、被告双方提交的证据，经质证对真实性无异议，本院予以采信；虽然原告沈素华提交了契税、维修基金的票据，但被告徐开威提交了实际交付上述款项的银行支付凭证，该银行凭证的时间与商品房购销合同约定的交款时间及数额相符合，能够证明契税和维修基金是被告徐开威支付。对于本院向案外人云南俊发房地产有限责任公司所作询问笔录，经双方质证无异议，本院予以采信；原告沈素华提交了办土地证的收据，且与俊发公司陈述一致，能够证明原告沈素华为办理涉案房屋的土地证支付费用150元。根据本院的认证情况及双方当事人的自认，依法确认如下法律事实：2007年11月19日，包一峰以沈素华的名义（甲方）与徐开威（乙方）与签订《购房协议书》，约定：“由甲方将其拥有的市政府呈贡吴家营片区的白龙潭（暂用名）居住区多层住宅的住房一套，以套内总建筑面积2300元／㎡的价格转让给乙方，乙方购房后拥有该房的全部产权，房屋产权人名字的变更，甲方应积极配合乙方在有可能办理时办理产权人名字变更手续”。同时约定：“在2300元／㎡内的转让费，乙方在签约5日内付给甲方￥50000元（伍万元正）。余下的转让费在房价确定后拾天内付清。”2007年11月23日，包一峰出具收条确认收到徐开威支付的第一笔购房转让费50000元，该收条载明：“今收到徐开威购呈贡白龙潭小区住宅购房转让费伍万元正（￥50000.00元），其中住宅面积为160㎡，价格每平方米壹仟陆佰捌拾元正（￥1680.00元），现按每平方米贰仟叁佰元转让（￥2300.00元）余下款项肆万玖仟贰佰元正（￥49240.00）第二次付清”。2007年12月12日，包一峰出具收条确认收到徐开威支付的第二笔购房转让费49200.00元。该收条上载明：“今收到徐开威购沈素华呈贡白龙潭小区住宅购房转让费肆万玖仟贰佰元正（￥49200.00）该160㎡A2区房的转让费已全部清。徐开威已拥有该房处置的全部权利。在徐开威向开发商付完应付的费用后，该房的产权全部属于徐开威，沈素华（或代理人）应积极配合房屋产权人名字的更改事宜。双方任一方违约（缔约双方），违约方加倍赔付给另一方。”购房协议签订后，2007年11月23日，徐开威以沈素华的名义向云南俊发房地产有限责任公司（以下简称为：俊发公司）交付购房资格确认金38000元；于2007年12月23日，向俊发公司交付第二次资格确认金77600元。2009年11月13日，沈素华、包一峰在徐开威陪同下到俊发公司签署《商品房购销合同》约定：“由俊发公司将坐落于云南省昆明市呈贡区白龙潭俊园·淏园房屋，套内面积为156.3平方米，以合同总金额人民币323674元的价格出售给沈素华、包一峰（每平方米单价为2070.85元）；沈素华、包一峰应于2009年11月13日前按本合同第四条所约定商品房总价的95%（含前期已交款），共计人民币307490元支付给俊发公司，剩余16184元在办理接房手续时由沈素华、包一峰以现金方式一次性支付给俊发公司”。同时，合同补充协议约定：“商品房价款总金额中未包括房屋的契税（代收）4855元、工本费90元、印花税5元、住宅专项维修基金（代收）6473元，乙方即沈素华、包一峰应于签署《商品房购销合同》时向甲方即俊发公司足额支付。”2009年11月13日，徐开威按俊发公司向沈素华出具的《呈贡白龙潭俊园收款确认单》的要求支付211313元（其中包括房款199890元、维修基金6473元、契税4855元、印花税5元、工本费90元），俊发公司分别开具发票三张。2010年7月18日，原告沈素华接收了上述房屋并签署了《白龙潭俊园项目业主入住结算单》，并向俊发公司交纳了涉案房屋的尾款16484元及配套费9800元。2010年11月15日，沈素华取得云南省昆明市呈贡区白龙潭俊园·淏园房屋产权证，证号为：呈房权证2010字第034**号。2012年1月16日取得昆呈个国用（2012）第0006xxx号国有土地使用权证，包一峰取得该房屋的共有权证（呈房2010共字第1xxx号），沈素华因办土地证支出办证费150元。另查明，沈素华于2010年7月18日交纳2010年7月18日至2011年7月31日期间的物管费1564元；于2011年10月27日交纳了2011年8月1日至2011年12月31日期间的物管费623.79元；于2012年3月11日交纳了2012年2月1日至2012年12月31日期间的物管费1497元；于2013年5月19日交纳了2013年1月1日至2013年12月31日期间的物管费1497元。徐开威于2013年3月10日向包一峰、沈素华发出《关于交付房屋的函》，要求履行合同并交付房屋钥匙及相关资料。2013年4月18日，徐开威向本院提起诉讼要求沈素华、包一峰交付上述房屋、钥匙及相关文件，并协助办理房屋产权过户手续等诉讼请求，经本院判决后，沈素华不服上诉至昆明市中级人民法院，2014年2月19日经昆明市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判，即由沈素华、包一峰将上述房屋的钥匙交付给徐开威，并协助办理该房屋的产权过户手续，将产权变更至徐开威名下。另据徐开威自认其在向本院申请强制执行后，于2014年12月26日在法院的强制执行下涉案房屋才变更至其名下。原告沈素华自认收到案外人俊发公司退还的徐开威交纳的车位款人民币8000元。针对本案的第一个争议焦点，即涉案房屋的契税4856.11元、住宅专项维修基金6473元、土地证工本费150元是否是沈素华支付的，徐开威是否应当返还的问题？本院认为，虽然原告沈素华持有交纳该费用的发票及收据，但结合沈素华、包一峰与俊发公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》中的约定：“商品房价款总金额中未包括房屋的契税（代收）4855元、工本费90元、印花税5元、住宅专项维修基金（代收）6473元，乙方即沈素华、包一峰应于签署《商品房购销合同》时向甲方即俊发公司足额支付。”据本院前述查明的事实：2009年11月13日，徐开威按俊发公司向沈素华出具的《呈贡白龙潭俊园收款确认单》要求支付211313元（其中包括房款199890元、维修基金6473元、契税4855元、印花税5元、工本费90元，该事实有徐开威提交的支付211313元款项的银行刷卡记录，该事实也经过生效判决予以确认。由此可看出，被告徐开威交纳款项的行为符合《商品房购销合同》约定的交款时间及数额，且提供了实际支付该款项的银行凭证足以推翻原告沈素华的主张，应当认定上述争议款项实际是由被告徐开威支付。因本案购房权的转让，从合同的签订及款项的交付均是以沈素华、包一峰的名义进行，而原告沈素华提交纳税人名称为沈素华的契税4855.11元的完税凭证及住宅专项维修基金6473元的收据并不能证明该费用实际是原告沈素华交纳的，不足以推翻上述生效判决认定事实，故原告沈素华、包一峰要求被告徐开威返还契税4855.11元、住宅专项维修基金6473元的请求不成立，本院不予支持。因案外人俊发公司认可曾委托第三方昆明飞讯达信息科技有限公司办理涉案房屋的土地证，原告沈素华也提供也相应办理土地证150元的发票，两者能够相互印证，应当认定沈素华支付此费用150元，故被告徐开威应当返还办土地证的费用150元。针对第二个争议焦点，即原告沈素华、包一峰主张自2010年7月18日至2013年12月31日期间的物业服务费5181.79元由被告徐开威承担的请求能否得到支持的问题？原告沈素华提出，因法院判决涉案房屋归徐开威所有，所以因涉案房屋产生的相应物管费也应当由徐开威承担，但因房屋尾款16184元及配套费9800元徐开威还未返还，所以才未向徐开威交付房屋及办理产权变更手续的抗辩主张是否成立的问题。本院认为，涉案房屋从合同签订及房屋款项的交纳均是须以沈素华、包一峰的名义进行，在沈素华不配合下的情况下，被告徐开威无法以单独进行。原告沈素华一直认为其子包一峰将涉案房屋转让给徐开威的事情其并不知情，一直未将涉案房屋交付给徐开威，沈素华在接房时又主动交纳了房屋尾款及配套费，使徐开威事实上无法向俊发公司交纳该款项，后在取得涉案房屋产权证时又拒不配合办理过户手续均是不诚信的行为，沈素华、包一峰一直未按约履行产权变更过户手续，且经诉讼法院判后，直至于2014年12月26日在法院的强制执行下涉案房屋才变更至徐开威名下，被告徐开威也并未实际占有使用该房屋。故原告诉请要求自2010年7月18日至2013年12月31日期间的物业服务费5181.79元应由被告承担的主张无事实及法律依据，本院不予支持。针对第三个争议焦点，即原告沈素华、包一峰主张以现在房屋市场价6300元乘以超过的面积8.58平方米计算，要求被告徐开威补房屋差价56700元的诉请能否得到支持？本院认为，根据双方签订的《购房协议书》，约定：“由甲方即沈素华、包一峰将其拥有的市政府呈贡吴家营片区的龙潭（暂用名）居住区多层住宅的住房一套，以套内总建筑面积2300元／㎡的价格转让给乙方徐开威，乙方购房后拥有该房的全部产权，房屋产权人名字的变更，甲方应积极配合乙方在有可能办理时办理产权人名字变更手续”。2007年11月23日原告包一峰收到被告徐开威支付的转让费50000元时出具的收条内容：“今收到徐开威购买呈贡白龙潭小区住宅购房转让费伍万元正（￥50000.00），（其中住房面积为160㎡，价格每平方米壹仠陆佰捌拾元正，￥1680元），现按每平方米贰仠叁佰元正转让￥2300元，余下款项肆万玖仠贰佰元正￥49200元第二次付清”。从最初双方签订的购房转让协议表明双方是以套内建筑面积计算转让；从之后被告包一峰收到转让费出具的收条内容来看，双方实质是以（2300元-1680元）ⅹ160平方米=99200元来转让涉案房屋。而在2009年11月13日，原告沈素华、包一峰与案外人云南俊发房地产有限责任公司签订《商品房购销合同》，合同约定：“该套房屋的套内建筑面积为156.3平方米，单价为2070.85元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为人民币323674元”。在《商品房购销合同》签订后，其涉案房屋的单价已经上涨，被告也仍按约配合原告交纳了第一、二次房屋资格确认金及房款及契税、维修基金，合同的主要义务已基本履行。从2009年签订商品房购销合同后的将近四年之久的时间里，双方对此转让费均未提出异议，应当视为双方是以99200元的这个整体金额转让费转让诉争房屋，而并非是以原来购房权转让协议约定的内容在履行。对于原告主张生效判决确认的房屋面积是160平方米，而房产证上载明的面积是168.58平方米，故而据此要求以超过房屋面积的8.58平方米，要求以市场价6300元计算后支付给原告的主张，既不符合双方约定，也不符合法律规定，本院不予支持。据此，对原告诉讼请求中成立的部分，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告徐开威于判决书生效之日起十日内返还原告沈素华、包一峰支付的房屋尾款16184元、配套费9800元及办土地证工本费150元。二、驳回原告沈素华、包一峰的其他诉讼请求。案件受理费人民币1240元，由被告徐开威承担297元，由原告沈素华、包一峰共同承担943元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长 李 解代理审判员 樊春花人民陪审员 杨 静二〇一五年一月十四日书 记 员 曾 璺 更多数据：搜索“”来源：