（2014）港民初字第00971号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-05-25
案件名称
邓先武与江苏金秋弹性织物有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
南通市港闸区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓先武,江苏金秋弹性织物有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第九十四条
全文
江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2014）港民初字第00971号原告邓先武，系姑苏区盛丰钢管租赁站业主。委托代理人匡泉生，江苏熠达律师事务所律师。委托代理人徐龙林，江苏熠达律师事务所（实习）律师。被告江苏金秋弹性织物有限公司，住所地在南通市港闸区城港路301号。法定代表人何金清，该公司董事长。委托代理人卢伟，江苏高仁律师事务所律师。委托代理人李超，江苏高仁律师事务所（实习）律师。原告邓先武诉被告江苏金秋弹性织物有限公司（以下简称“金秋公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法由审判员张亚松独任审判，公开开庭进行了审理。原告邓先武及其委托代理人匡泉生、徐龙林，被告金秋公司的法定代表人何金清及其委托代理人卢伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓先武诉称，原告与被告于2013年10月1日签订了《土地租赁合同》一份，约定被告将土地出租给原告使用，土地面积为12.7亩。合同签订后，原告依约将租金支付给被告，并进行了平整，同时建设了相关设施和房屋，但被告从2014年8月开始占用了其承租的3.05亩土地，被告的违约行为，导致原告无法全部使用土地，进而使原告的合同目的不能实现，与被告多次协商均无果，故提起诉讼，请求判令解除原、被告之间所签订的《租赁合同》，并由被告返还多收的租金7200元及预收的半年租金79600元，同时赔偿场地整理费363092元。原告邓先武为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、租赁合同，以证明原、被告之间存在租赁合同关系。2、收据，以证明原告第一年租金已经全部缴纳，并预缴了2014年10月1日至2015年3月31日期间的租金79600元。3、合同、土方回填平整工程承包协议和收据，以证明原告在承租的土地上填土、投入的设施等共支付的费用为544640元，扣除使用期一年，剩余的二年费用为363092元。4、原告与被告工作人员夏某的谈话录音，以证明原告自始至终均未表态同意被告使用案涉土地，更未就所占用土地的补偿等问题进行过协商。被告金秋公司辩称，其在原告所承租的土地上建造仓库事先已经征得了原告的同意，属于合同的变更，并不构成违约，原告要求解除合同的理由不能成立；被告建造仓库实际使用了2.65亩土地，而非3.05亩土地，该部分土地的租金已从原告应缴纳的租金总额中予以扣减，原告要求返还租金的诉讼请求与事实不符；按照原、被告之间的《租赁合同》的约定，原告在租赁期满后应对所承租土地恢复原状，原告要求赔偿场地整理费没有事实依据和法律依据。因此，应驳回原告的全部诉讼请求。被告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、谈话录音，以证明被告在使用原告承租的2.65亩土地之前已征求了原告意见，并得到原告的同意。2、证人夏某的证言，以证明被告在使用原告承租的2.65亩土地之前已征得原告同意。3、证人成某均的证言，以证明在厂房施工前白线已画好，被告在案涉土地上建厂房时原告并未阻挠，从而证明原告同意被告在案涉土地上建厂房。4、证人马某的证言，以证明原告主动将被告建仓库所需的土地上的钢管搬走，且原告对被告施工并未阻挠，间接证明原告是同意被告建仓库的。5、证人周某的录音，以证明周某作为原告雇佣的堆场负责人，其在原告的授意下主动将堆放在被告建造仓库所需土地上的钢管搬走，进而证明原告同意被告使用案涉土地。6、南通市国家规划局港闸分局红线图，以证明案涉土地系工业用地。被告对原告所举证据质证意见如下，对证据1、2的真实性没有异议，但认为原告所预缴的79600元租赁费的计算公式应为：（16500元／亩／年×（12.7-2.65）-2.65×15000元／亩／年）÷2=79600元。对于证据3的真实性和关联性均有异议，原告与第三方黄曙东签订的承包协议书早于原、被告之间签订的土地租赁合同，且该承包协议书中所述的工程名称为天生港钢管租赁站，显然与原告成立的盛丰钢管租赁站不相一致，另外，原告所提供的五份收据既不合法，也不合理；对于证据4的真实性没有异议，这两份录音恰恰证明了原告是同意被告在案涉土地上建造仓库的。原告对被告所举证据质证意见如下，对证据1的真实性没有异议，但该录音并不能证明原告已同意被告使用案涉土地，即使原告同意被告使用，也并不代表原告放弃了追究被告其它责任的权利；对证据2的真实性有异议，原告所占用的土地为2.65亩是事实，但证人夏某系被告职工，有法律上的利害关系，其证言并不符合客观事实，原告并未同意被告建厂房；对证据3、4的真实性和关联性有异议，成某均与被告之间有利害关系，同时其并不能证明原告同意被告变更《租赁合同》；对于证据5的真实性有异议，该录音中所提到的原告就同意被告使用案涉土地一事有些懊悔，只是周某的个人意思表示，并不能推定原告已经同意；对证据6的真实性没有异议，但红线图并不能证明案涉土地系工业用地。本院对以上证据进行综合分析、审查判断，现认证如下：被告对原告所举证据1、2、4的真实性没有异议，本院予以确认。对于证据3，该承包协议书早于原、被告之间签订的土地租赁合同，且该承包协议书中所述的工程名称为天生港钢管租赁站，与原告成立的盛丰钢管租赁站不相一致，不足以证明该承包协议书与本案具有关联性，原告提供的收据并不能真实的反映其所投入的土地平整费，故不予认可。原告对被告所举证据1、6的真实性没有异议，本院予以确认；原告虽对证据2、3、4、5的真实性存在异议，但证据1、2、3、4、5之间能够相互印证证明被告使用2.65亩土地已征得原告同意，故本院对证据2、3、4、5的证明效力予以确认。原告关于其未同意被告使用2.65亩土地建造仓库的主张，不仅与其提供的录音资料相矛盾，而且与其主动配合腾让土地及在后来减少相应租金的事实相矛盾，故不予采信。经审理查明，2013年10月1日，原告设立的苏州平江区盛丰钢管租赁站（乙方，现为姑苏区盛丰钢管租赁站）与被告江苏金秋弹性织物有限公司（甲方）签订了一份《租赁合同》，约定由被告将面积为12.7亩土地出租给原告使用，租赁期限为2013年10月1日至2016年9月30日；租金第一年为15000元／亩，第二年为16500元／亩，第三年为18150元／亩，租金每半年支付一次，先交租金后使用。2013年9月和2014年3月，原告依约缴纳了第一年的租金。2014年7、8月间，被告因需要建造仓库与原告就占用原告所承租的土地进行联系，原告同意将2.65亩土地交由被告使用，同时原告所开设的租赁站工作人员将已承租的部分土地腾让，并交由被告建造仓库。2014年9月2日，原告预缴了2014年10月1日至2015年3月31日的租金79600元，租金计算方式为：（16500元／亩／年×（12.7-2.65）-2.65×15000元／亩／年）÷2=79600元，即自2014年8月1日之后，原告承租土地面积由原先的12.7亩变更为10.05亩，租金亦作相应变更。另查明，被告所出租的土地经南通市规划局港闸分局规划为建设用地，规划许可证号为2006字2028号，该土地目前尚未办理使用权证书。本案争议的焦点为：原告以被告占用其所承租的2.65亩土地未征得其同意为由，要求解除合同、返还租金、赔偿损失的主张是否成立？本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案双方当事人原先约定被告将面积为12.7亩的土地出租给原告使用，后在合同履行过程中，因被告需要建造仓库，原告同意将其中2.65亩土地交付被告使用，并因此而减少相应租金，这是双方当事人的真实意思表示，属于合同变更。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。虽然原告认为剩余的10.05亩土地不足以实现其合同目的，但因其此前已同意将所承租的土地由12.7亩变更为10.05亩，该变更行为并不属于因当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，故原告要求解除租赁合同的理由不能成立，应予驳回。原告要求返还租金、赔偿损失的前提是租赁合同符合解除条件，鉴于原告要求解除租赁合同的理由不能成立，故对原告的这两项诉讼请求不予支持。当然，本院也注意到，原告对所承租的土地进行整理时投入了一定的费用，如原告认为被告建造仓库所使用的2.65亩土地应向原告支付相应的土地整理费，因与本案原告所主张的赔偿请求权非同一权利基础，故不属于本案审理范围，原告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告邓先武的诉讼请求。案件受理费3373元，由原告邓先武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6746元（该院开户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。审判员 张亚松二〇一五年一月十四日书记员 许媛媛附：《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。