（2015）沪一中民二（民）终字第81号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2020-10-16
案件名称
刘亚敏诉上海颐思殿大酒店有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
刘亚敏；上海颐思殿大酒店有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第81号上诉人（原审被告）刘亚敏，*生，汉族。委托代理人胡飞燕，上海丰兆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海颐思殿大酒店有限公司。法定代表人**，董事长。委托代理人薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。委托代理人刘智，上海市诚至信律师事务所律师。上诉人刘亚敏因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人刘亚敏之委托代理人胡飞燕，被上诉人上海颐思殿大酒店有限公司（以下简称颐思殿公司）之委托代理人刘智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年5月29日，颐思殿公司作为卖方与刘亚敏作为买方签订《上海市商品房预售合同》。合同第二条约定，刘亚敏向颐思殿公司购买上海市松江区A路B弄“C广场”29号12层1211室房屋（以下简称系争房屋）；房屋暂测面积为54.41平方米。第三条，刘亚敏购买的系争房屋每平方米建筑面积单价为人民币（以下币种相同）17,500元，根据颐思殿公司暂测的房屋建筑面积，总价款为952,175元。第五条，在系争房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，按照系争房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。第七条，刘亚敏若未按本合同约定的时间付款，应当向颐思殿公司支付违约金，违约金按逾期付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。第十条，颐思殿公司承诺在2013年12月31日前办理房地产权初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。第十一条，颐思殿公司定于2013年11月1日前将系争房屋交付给刘亚敏。第十四条，在颐思殿公司办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证（大产证）后30日内，由颐思殿公司与刘亚敏双方签署本合同规定的《房屋交接书》，在签署了交接书之日起120天内，由双方依法向松江区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领系争房屋的房地产权证（小产证）。第二十八条，系争房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由双方各自承担。该合同附件一付款方式和付款期限约定：刘亚敏于2013年5月8日与颐思殿公司签约并付首付房款552,175元；剩余房款400,000元，刘亚敏同意以申请个人商业房贷款的方式，向颐思殿公司指定的中国光大银行申请，支付上述房款。合同另对其他事项进行了约定。2013年8月6日，颐思殿公司向刘亚敏开具销售不动产统一发票（自开）办证联一份，发票载明系争房屋金额552,175元。该发票备注栏注明面积54.41平方米，单价17,500元，不动产总金额552,175元，本不动产为分期付款，本次为第1次付款。同年12月2日，颐思殿公司又向刘亚敏开具销售不动产统一发票（自开）办证联一份，载明系争房屋金额8,750元。该发票备注栏注明补面积0.50平方米，单价17,500元，不动产总金额8,750元，本不动产为分期付款，本次为第2次付款。2013年10月31日，颐思殿公司以刘亚敏名义向上海市松江区住房保障和房屋管理局交纳维修基金2,133.25元。同日及次日，颐思殿公司以刘亚敏名义就系争房屋分别向上海市松江区税务局第十六税务所缴纳如下税费，具体为契税28,827.75元、一般印花税480元、房地产交易手续费762元、房地产登记资料查阅费30元、房屋登记费550元。2014年7月1日，颐思殿公司诉至原审法院，请求判令：1、刘亚敏支付拖欠的首付款552,175元；2、刘亚敏支付上述房款逾期付款的违约金，自2013年5月30日起至实际付清之日止，以552,175元为本金，按照日万分之三标准计算；3、刘亚敏支付颐思殿公司垫付的契税28,827.75元、一般印花税480元、交易手续费762元、房地产登记资料查阅费30元、房屋登记费550元、房屋维修基金2,133.25元，合计32,783元。刘亚敏则请求驳回颐思殿公司的诉讼请求。原审另查明，上海市松江区房地产交易中心出具的房地产登记簿载明：系争房屋地址为上海市松江区A路B弄29号1211室，建筑面积54.91平方米，房地产核准日期为2013年11月11日。在上海市松江区交易中心还存档了颐思殿公司与刘亚敏就系争房屋签订的房屋交接书，该交接书载明：2013年9月30日，颐思殿公司与刘亚敏就系争房屋进行了交接，房屋实测面积为54.91平方米，总价款为960,925元，刘亚敏已付552,175元，颐思殿公司已开具发票给刘亚敏。刘亚敏除系争房屋外，同时还向颐思殿公司购买了另外七套房屋，房屋座落位置具体为上海市松江区A路B弄29号1201、1202、1207至1210、1212室，该七套房屋除面积、价款及税费略有差异外，其余购买情况与系争房屋一致。八套房屋面积补差款合计为69,300元。刘亚敏分别于2013年5月31日、11月29日、11月30日向颐思殿公司拉卡支付6,840元、39,000元及30,300元。原审还查明，原审法院于2014年5月27日立案受理刘亚敏丈夫高D诉颐思殿公司民间借贷纠纷一案，案号为（2014）松民二（商）初字第1543号。在该案中高D主张颐思殿公司于2012年10月12日向其借款500万元，并出具借条，借条对还款期限及利息等进行了约定，因为颐思殿公司未按约还款，故起诉至法院要求颐思殿公司归还借款本金及逾期利息。颐思殿公司抗辩借款已经由案外人代为偿还。该案判决颐思殿公司归还高D借款500万元及逾期利息。原审审理中，颐思殿公司与刘亚敏一致确认刘亚敏于2013年11月29日、11月30日向颐思殿公司支付的两笔钱款系八套房屋的面积补差款。颐思殿公司称，刘亚敏于2013年5月31日拉卡支付的6,840元是刘亚敏为了形成抵债假象而支付的，该笔钱款可以在（2014）松民三（民）初字第2118号案件的所欠税费中予以抵扣。刘亚敏为证明双方确实存在用借款抵首付款的事实，还提供了系争房屋销售经理林E出具的材料，在该材料上载明了八套房屋的室号、面积、价款、贷款及首付金额，在材料尾部注明房款、契税、维修基金共计7,857,840元，已付4,541,000元，贷款3,310,000元，再付6,840元，单价17,500元/平方米。2014年9月29日，林E至原审法院陈述称，其原系上海茸启投资管理有限公司销售经理，2011年左右进入公司工作至2014年4月离开，在其在职期间上海茸启投资管理有限公司受颐思殿公司委托帮助销售系争房屋所在的楼盘，本案刘亚敏系颐思殿公司介绍过来购买房屋的，其任务就是帮忙办理一下签订合同的手续。刘亚敏提供的材料系其本人书写的，上面注明的林F系其别名，出具该份材料的目的是帮忙计算一下贷款金额，上面“已付4,541,000元”意思是在已付4,541,000元基础上则需要贷款的金额，但并不表示刘亚敏已支付了4,541,000元，对于该笔钱款是否支付其并不清楚，因为房款是直接支付至颐思殿公司账户，其并不经手。颐思殿公司对于林E的陈述予以认可，刘亚敏认为林E陈述与事实不符。原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经查实，虽然颐思殿公司向刘亚敏开具了首付款的发票，但系争房屋的首付款、税费及维修基金刘亚敏并未实际支付，现刘亚敏主张系用原来双方之间的借款抵扣的，该举证责任在于刘亚敏，刘亚敏应提供证据对此事实予以证明。本案中，刘亚敏就此提供了案外人林E出具材料，还提出发票和房屋已经交付的情况，但上述证据及意见均不能对双方存在债务抵扣首付款的事实予以证实，故刘亚敏并未对首付款、税费及维修基金已支付的事实予以证明，由此产生的不利后果由刘亚敏自行承担。综上，颐思殿公司主张要求刘亚敏支付系争房屋首付款、税费及维修基金的请求，予以支持。至于2013年5月31日已付出的6,840元，颐思殿公司要求在（2014）松民三（民）初字第2118号案件在欠付的税费、维修基金予以扣除，并无不当，予以准许。同时，刘亚敏还应按照合同约定的标准支付逾期支付首付款的违约金，但颐思殿公司主张的起始时间不当，审理中颐思殿公司陈述，因刘亚敏当时资金紧张无法按约支付首付款，故提出先由颐思殿公司开具首付款发票用于刘亚敏办理贷款，之后再支付首付款，颐思殿公司因此在刘亚敏未支付首付款的情况下先行开具了发票给刘亚敏，可见颐思殿公司对于刘亚敏延期支付首付款是予以同意的，双方就首付款支付时间变更达成了一致的意思表示，但双方并未明确约定变更后的时间，颐思殿公司也未提供证据证明诉前对此进行过催讨，故违约金的起算应从颐思殿公司向法院主张之日起，即2014年7月1日起算，至实际支付之日止。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年十一月二十四日作出判决：一、刘亚敏于判决生效之日起十日内支付上海颐思殿大酒店有限公司房款552,175元；二、刘亚敏于判决生效之日起十日内支付上海颐思殿大酒店有限公司上述房款的逾期付款违约金（以552,175元为本金，自2014年7月1日起至上述房款实际支付之日止，按照日万分之三标准计算）；三、刘亚敏支付上海颐思殿大酒店有限公司契税28,827.75元，一般印花税480元、交易手续费762元、房地产登记资料查阅费30元、房屋登记费550元，房屋维修基金2,133.25元，合计32,783元。若负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,650元，财产保全费3,325元，合计诉讼费12,975元，由刘亚敏负担。原审法院判决后，刘亚敏不服，向本院提起上诉称：首先，双方间除了上诉人丈夫高D另案诉讼被上诉人的500万元债务外，还存在4,541,000元债务。被上诉人在上诉人没有实际付款的情况下，开具了首付款发票，可以证明上诉人所主张的抵债事实成立，否则上诉人应当用被上诉人另案所欠的500万元债务抵扣房屋首付款。其次，上诉人如果没有支付首付款和各种税费，是不可能取得房屋和税费发票的，也不可能办理产证，且被上诉人也从未进行催讨过。第三，办理产证后，上诉人又支付了面积补差款和税费补差款，也可以说明抵债事实成立。综上，上诉人请求二审法院依法改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人颐思殿公司辩称：被上诉人系基于双方间多次合作信任关系以及被上诉人法定代表人与上诉人之间的朋友关系，为方便上诉人申请银行贷款，才在上诉人没有支付房屋首付款的情况下，开具发票并办理系争房屋的产证。被上诉人与上诉人夫妻之间仅有500万元的债务存在，该笔债务上诉人丈夫已经另案起诉。双方之间不存在别的债务，上诉人没有任何证据材料证明双方间还有4,541,000元债务且以首付款方式抵扣，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于，上诉人关于其以被上诉人所欠的4,541,000元债务抵扣系争房屋的首付款及相应税费的主张是否具有事实依据和法律依据。本案中，上诉人主张双方之间存在4,541,000元的债务，且以该笔债务抵扣了系争房屋的首付款和相应税费。然对于该笔债务，上诉人既没有提供任何关于交付此款项的凭证，也没有诸如欠条之类的债务存在证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，上诉人所提出的双方之间存在该笔债务的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。而上诉人所提出的以双方之间的债务抵扣系争房屋首付款及相应税费的主张，同样依据不足，本院亦难以采信。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币9,650元，由上诉人刘亚敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 方 方代理审判员 陈蓓蓉代理审判员 孙 飞二〇一五年一月十四日书 记 员 倪 非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”