（2014）浦民一（民）初字第18425号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-11-26
案件名称
上海中星百友房地产有限公司与上海伊东温泉浴场有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第18425号原告（反诉被告）上海中星百友房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人钱兴昌，总经理。委托代理人夏海波，上海市理诚律师事务所律师。委托代理人李慈玲，上海市理诚律师事务所律师。被告（反诉原告）上海伊东温泉浴场有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人叶龙木，总经理。委托代理人葛峰，上海周祖琪律师事务所律师。原告上海中星百友房地产有限公司（以下简称中星百友公司）诉被告上海伊东温泉浴场有限公司（以下简称伊东公司）及反诉原告伊东公司诉反诉被告中星百友公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中星百友公司的委托代理人夏海波、李慈玲，被告（反诉原告）伊东公司的委托代理人葛峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中星百友公司诉称，位于上海市浦东新区西营路XXX-XXX号的房屋系原告上级单位上海中星（集团）有限公司（以下简称中星集团公司）所有，并委托原告全权对外经营管理。该房屋除一楼有部分出租给上海农工商超市外，其余部分（含地下室局部）均于1999年9月25日开始出租给被告使用，租赁期限自1999年12月26日起至2014年12月25日止，租赁用途为温泉健康活动场所，租金自2009年12月26日起每月应付人民币（以下币种同）109，851元，应于每月十日前支付，出租人自2011年1月10日起变更为原告。2012年9月21日被告向原告发函提出原告不具有经营管理权，因此拒付租金，原告认为被告拒付租金缺乏事实和法律依据，并于2012年9月24日回复被告，明确告知被告如仍拖欠租金将承担相应法律后果。2012年11月12日原告再次发函催缴，但被告仍然拒付。2013年1月原告起诉法院要求解除租赁合同并支付租金，2014年3月原告撤诉，后原告向被告催缴租金，被告仍未支付。原告因此起诉来院，要求：1、判令被告支付自2012年5月26日起至2014年8月15日止的租金3，112，506元（每月115，278元乘以27个月）；2、判令被告支付迟延履行付款义务的违约金（按照27个月，每月115，278元，每逾期一日，以应交租金万分之五分别计算，要求算至判决之日）；被告伊东公司辩称，不同意原告的诉请，理由是：2011年6月16日，中星百友公司以房屋经营管理者的身份向伊东公司发通知要求拆除房屋上搭建的违章建筑。同年6月21日伊东公司回复称，搭建时间早在十一年前，当时是因为租赁面积只有5，500平方米，不足合同约定的6，600平方米，如要拆除要则要对减少面积进行补偿。同年6月30日中星百友公司回函称，其是按房屋产权证上的房屋面积进行租赁，且双方签订合同时对此已明确约定，伊东公司的所述有违事实，需举证证明。故伊东公司聘请了有关单位对房屋进行了测量，测量结果显示租赁面积为6，085.906平方米，不是约定的6，680平方米。2012年11月30日伊东公司将测量报告寄送给中星百友公司，但中星百友公司不予认可，其诉至浦东法院。该案审理中，伊东公司也申请了面积鉴定，经浦东新区房产测绘中心测量，伊东公司实际租赁面积为6，229.59平方米，故多年来出租人超收租金的面积为450.41平方米，累计多收了租金1，089，967.19元。根据“房屋租赁合同”的约定，不按约支付租金的，拖延一天按应交租金的万分之五支付滞纳金，伊东公司认为，应参照此条约定由中星百友公司支付多收租金的占用费。另外，伊东公司还提出，租赁房屋同一幢楼内部分出租给了农工商超市，因为出租人未提供必要物业服务，伊东公司自1999年起与万福企业投资发展公司签订物业管理合同，由万福企业投资发展公司提供共用设施、设备的维修、养护等，伊东公司按照每月每平方4至4.50元的标准支付物业费。伊东公司认为，其没有义务为出租人物业提供物业管理，而租赁房屋所在商务楼因为物业管理才能正常使用，故中星百友公司应负担物业费。故伊东公司提出反诉，要求：1、判令反诉被告中星百友公司返还多收取的租金1，089，967.19元；2、判令反诉被告中星百友公司支付租金占用费（按多收取租金每日万分之五，从2000年6月25日计算至一审判决之日为止）；3、判令反诉被告中星百友公司支付物业管理费2，377，296元。审理中，伊东公司自愿撤回上述反诉请求第3项。针对反诉部分，反诉被告中星百友公司答辩称，不同意反诉原告伊东公司的请求。理由是：前案中伊东公司提出测绘面积，但测量结果显示面积没有少，反而多了，伊东公司就没有去拿报告，结果还是中星百友公司去取的报告；房屋自1999年就租给伊东公司了，伊东公司直至中星百友公司提出拆违的时候才提出面积问题，反诉被告认为已经过了诉讼时效。经审理查明，1999年9月25日，伊东公司与案外人上海诚星经贸合作公司签订“房屋租赁合同”一份，约定由乙方（伊东公司）向甲方（上海诚星经贸合作公司）租赁系争房屋。合同第一条约定：房屋地址，浦东新区西营路XXX号，建筑面积6，680平方米（计三层）。合同第二条约定：合同租赁期为15年，自1999年12月26日起至2014年12月25日止。合同第三条约定：1、甲方租赁给乙方的房屋作温泉健康活动场所；2、甲方提供营业场所现有用电、用水、营业场所内所用的水、电费由乙方按实交纳；……5、本商场租金按建筑面积每天每平方米0.53元，……第一年租费用为1，292，246元，第一次应付646，123元，于2000年6月25日之前支付，第二次应付646，123元，于2000年12月26日之前支付，……第十一年至第十五年房租费按第十年的年租金递增1%，即年租金为1，318，220元，每月应付109，851元，乙方每月十号前向甲方付款。合同第四条约定：1、房屋不得擅自转租……3、乙方经营必须具有合法经营证明，……必须自行做好消防、安全保卫工作……6、乙方租赁的房屋日常维修由乙方自理。合同第五条约定：甲乙双方签订正式合同后，乙方不按合同履约承付房屋租赁费，每拖延一天按应交租金的万分之五支付滞纳金，超过六个月，甲方有权单方面解除本合同，无条件收回租赁房屋，并保留索讨所欠租金的权力。合同另对其他事项作了约定。1999年9月28日，上海诚星经贸合作公司与伊东公司签订“房屋租赁补充合同”一份，约定：“由于乙方（伊东公司）的温泉浴场在设计布局上需变动，要利用原租用的86号商场地下室部分面积作为办公用房和辅助设施，……一、甲方（上海诚星经贸合作公司）同意将86号商场地下室位于15轴至20轴之间，建筑面积为330平方米租给乙方使用；……三、乙方租用的330平方米按每天每平方米0.53人民币计算，年租金为63，838元，付费方法按主合同办理……”2006年8月18日，上海诚星经贸合作公司、伊东公司及上海中星（集团）有限公司签订“关于房屋租赁合同出租方变更的补充协议”一份，约定：“1、关于原出租方（上海诚星经贸合作公司）与乙方（伊东公司）于1999年9月25日签署的房屋租赁合同，现经各方确认，同意将出租方变更为上海中星（集团）有限公司，原出租方的权利义务改由上海中星（集团）有限公司享有和承担；2、房屋租赁合同其他条款不变，继续有效……”2009年3月16日，上海中星（集团）有限公司、伊东公司与上海中星集团合城经贸有限公司签订“关于房屋租赁合同出租人变更的补充协议”一份，约定：“1、关于原出租人（上海中星（集团）有限公司）与乙方（伊东公司）于1999年9月25日签署的房屋租赁合同，现经各方确认，同意将出租人变更为上海中星集团合城经贸有限公司……2、房屋租赁合同其他条款不变，继续有效……”2011年1月10日，上海中星集团合城经贸有限公司、伊东公司与中星百友公司签订“关于房屋租赁合同出租人变更的补充协议”一份，约定：“1、关于原出租人（上海中星集团合城经贸有限公司）与乙方（伊东公司）于2009年3月16日签署的房屋租赁合同（房屋地址：西营路XXX号6，680㎡，86号地下室局部330㎡），现经各方确认，同意将出租人变更为中星百友公司，原出租人之权利义务改由中星百友公司享有和承担；2、房屋租赁合同其他条款不变，继续有效；3、原房屋租赁合同项下截止于2010年12月25日的房屋租金，已经由原出租人收取。从2010年12月26日的房屋租金（包括欠租等未了事宜之处置权），改由甲方中星百友公司向乙方收取和行使处置权。收租具体方式等按原房屋租赁合同约定办理……”2012年8月7日，中星百友公司以伊东公司擅自在承租房屋楼顶搭建，并转租案外人上海豪为实业有限公司使用为由诉至本院，诉请要求伊东公司和案外人立即拆除顶层搭建。本院以（2012）浦民一（民）初字第25562号案予以受理后，查明伊东公司施工完成系争房屋内装修工程（二层1，000平方米，三层2，500平方米），但认为当时的出租人认可伊东公司的添附行为，搭建房屋是否合法不属于法院处理范围为由，判决驳回了中星百友公司的诉讼请求。嗣后中星百友公司不服，提出上诉。上海市第一中级人民法院以搭建是否违反相关行政法规规定不属于案件审理范围为由判决驳回上诉，维持原判。2012年11月12日，中星百友公司发“催缴函”给伊东公司，称“贵司已拖欠2012年5月至11月租金总计691，668元，……，如贵司拖欠租金超过六个月的，我司将根据《房屋租赁合同》的约定单方面解除《房屋租赁合同》，收回房屋。”2013年1月28日，中星百友公司以伊东公司拒付租金，上海亨泰酒店管理有限公司和上海北岛餐饮管理有限公司宅里厢餐饮管理分公司作为房屋的实际占用人应予以迁出为由诉至本院，要求解除与伊东公司的租赁合同，并要求实际占用人迁出等。本院以（2013）浦民一（民）初字第4079号予以受理后，伊东公司提出反诉称租赁房屋面积不足，要求返还多收租金并支付租金占用费。审理过程中，伊东公司向法院提出申请要求对其承租的房屋建筑面积进行鉴定，故本院委托上海市浦东新区测绘中心进行鉴定，该中心于2013年8月9日出具《房屋面积咨询报告书》。该报告书载明：座落在西营路78、86、92号的房屋，其中1幢78号1层的建筑面积（实估）为1，817.02平方米（包括独用面积1，639.15平方米和共用面积177.87平方米），1幢86号1层的建筑面积（实估）1，716.46平方米（包括独用面积1，548.44平方米和共用面积168.02平方米），1幢86号2层的建筑面积为3，728.11平方米，1幢86号3层南的建筑面积1，264.26平方米，1幢86号3层北的建筑面积276.18平方米，以上累计面积8，802.03平方米；上述1层部位建筑面积计算分摊系数为0.108，511；上述1幢86号2层、3层南、3层北的数据栏内备注“摘录原报告”，同时在“房屋状况咨询汇总表”下备注“以上建筑面积2-3层摘录原报告书，1层分隔情况是在原来报告书的面积的基础上，根据原告和被告现场指界进行测量计算，测绘结果仅供参考”。2014年3月3日和3月6日，中星百友公司和伊东公司分别以需要收集证据为由提出撤回本诉和反诉，本院裁定予以准许。2014年3月13日，中星百友公司再发“告知书”给伊东公司，内容为：“1、截止本告知函发出之日贵司已拖欠租金总计2，470，015.60元（2012年5月25日至2014年3月13日），请于本函收到之日起十日内支付至本公司，并按《房屋租赁合同》的约定支付滞纳金；2、贵司违章搭建的房屋请于收到本函后30天内自觉履行拆除义务，若否，本司将依法采取相应措施。”审理中，伊东公司向本院申请调查令，要求对《房屋面积咨询报告书》中建筑面积8，802.03平方米是否包括地下1层和出顶层共用面积分摊进行调查。2014年9月1日，上海市浦东新区房产测绘中心出具“关于回复上海市浦东新区人民法院调查令的函”一份，明确“1、2013年8月9日出具的《房屋面积咨询报告书》为上海市浦东新区人民法院委托的咨询报告，仅供法院参考使用。咨询报告中相关数据摘录自1996年上海市浦东新区房地产登记处出具的《房屋建筑面积勘测报告书》；2、根据1996年上海市浦东新区房地产登记处出具的《房屋建筑面积勘测报告书》：西营路XXX-XXX号房屋地上建筑面积为8，802.03平方米，其中包含地下1层已分摊公用面积537.33平方米和出顶层已分摊公用面积218.09平方米”。审理中，中星百友公司向法庭提供1996年8月1日的“房屋建筑面积勘测报告书”，用以证明《房屋面积咨询报告书》所依据的“原报告”即指该报告书。该报告书载明：坐落于西营路70、72、78、92号的房屋，其中1层的各户建筑面积3，533.48平方米（包括独用建筑面积3，150.883，5平方米，各户分摊公用面积382.599，1平方米），2层的各户建筑面积3，728.11平方米（包括独用建筑面积3，324.448，5平方米，各户分摊公用面积403.674，5平方米），3层南的各户建筑面积276.18平方米（包括独用建筑面积246.279，7平方米，各户分摊公用面积29.904，8平方米），3层北的各户建筑面积1，264.26平方米（包括独用建筑面积1，127.375，0平方米，各户分摊公用面积136.892，5平方米）；分摊系数为1.121，426；全幢建筑面积11，744.16平方米，其中地上8，802.05平方米，地下室2，942.11平方米（不含分摊部分）；备注中注明，各户分摊公用面积=独用建筑面积＊（分摊系数-1）；各户建筑面积=独用建筑面积＊分摊系数。中星百友公司还提供了系争房屋2001年6月14日核发的产证，该产证载明坐落于西营路XXX-XXX号1-3层的房屋，产权人为上海中星（集团）公司，建筑面积8，264.73平方米。伊东公司对上述两份证据真实性均无异议，并认为因为伊东公司承租系争房屋时并没有将去除农工商租赁部分全部承租下来，所以在计算承租建筑面积时不能简单地将全部建筑面积扣除农工商租赁部分计算得出伊东公司的面积，而应该根据“房屋建筑面积勘测报告书”中载明的2、3层独用建筑面积，再加上1层独用建筑面积（扣除农工商租赁部分即为1，511.733，5平方米），算出来伊东公司的承租建筑面积为6，209.836，7平方米，小于约定的建筑面积。庭审中，原、被告双方一致确认如下：伊东公司于2012年7月3日向中星百友公司支付自2012年4月26日起至2012年5月25日的租金115，278元（包含地上及地下室），至此伊东公司已经付清至2012年5月25日止的租金，之后的尚未支付；双方对1999年9月25日“房屋租赁合同”约定的“建筑面积6，680平方米”存有争议，对1999年9月28日“房屋租赁补充合同”约定的地下室租赁建筑面积330平方米并无异议。对1999年9月25日伊东公司与案外人上海诚星经贸合作公司所签订的“房屋租赁合同”中约定的租赁标的，“浦东新区西营路XXX号，建筑面积6，680平方米（计三层）”，原、被告双方解释并不一致。中星百友公司认为，合同虽只写了西营路XXX号，实际伊东公司租赁部分有70、78、86三个号，原合同约定的6680平方米是当时估算出来的，当时双方并无争议；伊东公司则认为，合同文本由原出租方诚星公司提供，6，680平方米的租赁面积是打印在合同内容中的，当时伊东公司曾问过诚星公司人员，诚星公司答复因为尚无产证，所以该面积是根据施工图纸计算的。审理中，伊东公司向法庭提供了律师调查笔录、股东大会决议、保结书等，欲证明伊东公司曾就租赁实际面积小于约定面积的问题多次向原告提出，但双方未协商一致。中星百友公司对其中的调查笔录不予确认，认为证人须出庭接受质证，同时认为内容与事实不符。以上事实，有民事判决书、房屋租赁合同、发票、产权证、房屋面积咨询报告书、房屋建筑面积勘测报告书及庭审笔录等在案佐证。本院认为，中星百友公司与伊东公司之间就系争房屋建立的房屋租赁合同关系于法无悖，合法有效。中星百友公司提出本诉要求伊东公司支付租金及相应的逾期付款违约金，伊东公司则提出因实际承租面积不足而多付租金，并反诉要求中星百友公司返还多付租金并支付多付租金的占用费，故本案双方争议在于伊东公司拒付租金理由是否成立，即实际租赁的建筑面积是否小于约定的6680平方米。从双方之间的合同内容上看，伊东公司承租的部位包括两个部分，其一为“浦东新区西营路XXX号，建筑面积6，680平方米（计三层）”，其二为“86号商场地下室位于15轴至20轴之间，建筑面积为330平方米”。庭审中双方均表示对地下室部分的租赁面积并无争议，仅对约定的“建筑面积6，680平方米（计三层）”存有争议。伊东公司提出实际租赁面积小的理由主要有二：一是根据浦东房产测绘中心出具的《房屋面积咨询报告书》，系争房屋累计面积8，802.03平方米扣除农工商租赁部分的建筑面积1，817.02平方米，再扣除出顶层已分摊公用面积218.09平方米和地下1层已分摊公用面积537.33平方米，得出的6，229.59平方米小于6，680平方米；二是根据“房屋建筑面积勘测报告书”，以被告承租的2层、3层南、3层北的独用建筑面积总和，加上被告承租的1层部分的独用建筑面积，合计为6，209.836，7平方米，亦小于约定的6，680平方米。本院认为，伊东公司提出在累计建筑面积中应扣除地下1层已分摊公用面积，因为没有证据证明《房屋面积咨询报告书》和“关于回复上海市浦东新区人民法院调查令的函”中所指的“地下1层已分摊公用面积”和双方约定的地下室租赁面积是同一部位或者重复计算部位，故而伊东公司的计算方法有误，本院不予采纳。伊东公司要求以扣除分摊公用面积后的独用面积来计算租赁的建筑面积，或在累计建筑面积中扣除地下室及出顶层分摊公用面积后计算租赁建筑面积的计算方法，既无合同依据，也不符合《房屋面积咨询报告书》的鉴定意见及有关建筑面积分摊的规定。退一步说，即使实际的租赁面积小于约定面积，按照伊东公司的说法，其因此而进行了搭建，但其就此未能提供任何证据证明，故而其拒付租金的理由并不成立。综上，中星百友公司要求支付租金及逾期付款违约金的本诉诉请，具有合同依据，予以支持，而对伊东公司要求返还租金和支付占用费的反诉诉请予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海伊东温泉浴场有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海中星百友房地产有限公司自2012年5月26日起至2014年8月25日止的租金3，112，506元；二、被告（反诉原告）上海伊东温泉浴场有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海中星百友房地产有限公司自2012年5月26日起至2014年8月25日止的租金的逾期付款违约金（一共27期逾期付款违约金，按每期本金115，278元，每逾期一日万分之五的标准，自当月10日起算至本判决作出之日）；三、驳回被告（反诉原告）上海伊东温泉浴场有限公司的全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30，650元（原告已预付），反诉案件受理费13，212元（反诉原告已预付），合计43，862元，由被告（反诉原告）上海伊东温泉浴场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张卓郁代理审判员 张 斌人民陪审员 曹 璐二〇一五年一月十四日书 记 员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：