（2014）沪一中民二（民）终字第3253号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2020-10-16
案件名称
上海市市政工程材料公司诉上海树明酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
上海市市政工程材料公司；上海树明酒店管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第二项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第三项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第四项
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第3253号上诉人（原审原告）上海市市政工程材料公司，住所地上海市*92号。法定代表人**，总经理。委托代理人平凡，上海正义永道律师事务所律师。委托代理人张华耕，上海正义永道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海树明酒店管理有限公司，住所地上海市*号底层。法定代表人**，董事长。委托代理人俞玮月，上海思义律师事务所律师。上诉人上海市市政工程材料公司（以下简称市政公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第1663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，上海龙石物业管理部（以下简称龙石物业）原名为上海石龙大酒店，2012年4月1日变更登记为上海龙石物业管理部。本市**38号房屋的所有权人为市政公司，市政公司授权龙石物业与第三方签订租赁合同，使用、出租上述房屋。2008年9月1日，龙石物业（甲方）与上海树明酒店管理有限公司（乙方、以下简称树明公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于**38号底层，面积1100平方米，租赁用途为含餐饮和其他商业用途。租赁期限自2009年2月1日起至2019年1月31日为期十年。前三年年租金为人民币385,000元；第四至五年年租金递增幅度为5%，即年租金404,250元；第六年至第七年年租金递增幅度5%，即年租金420,446元。……租赁合同第十一条违约及违约责任约定：“如因甲方原因，该房屋遇政府动迁或甲方上级集团征用，造成提前终止租房合同，甲方应做出赔偿，赔偿额如下：1、三年内因甲方原因终止合同的，应赔偿乙方160万元。2、第四年因甲方原因终止合同的，应赔偿乙方140万元。3、第五年因甲方原因终止合同的，应赔偿乙方120万元。……”第十三条约定：“甲方赔偿总额低于乙方装修总投资额（按年折旧比例）及其它费用的，甲方应按年折旧的比例相应赔偿给乙方，以弥补乙方投资的损失及其他利益。”2014年3月15日，市政公司向龙石物业发《关于收回**38号底层出租房屋的通知》，主要内容为根据上海城建（集团）公司的统一部署，我公司要收回系争房屋，由集团和市政公司自行安排使用。并要求龙石物业将这一情况告知树明公司，与树明公司协商提前解除合同。同年3月18日，龙石物业向树明公司发《关于解除合同的通知》（以下简称解除通知），内容如下：上海树明酒店管理有限公司：贵公司与我管理部（上海龙石物业管理部，原名：上海石龙大酒店）于2008年9月1日签订了关于本市徐汇区**38号底层建筑面积1100平方米的《房屋租赁合同》。合同自2009年2月1日起至今已履行逾五年有余。鉴于目前我部的上级单位上海市市政工程材料公司及上海城建（集团）有限公司决定征用贵我双方《房屋租赁合同》所涉**38号底层建筑面积1100平方米场地。根据双方《房屋租赁合同》第十一条的约定，我部现正式发函通知贵公司，提前解除贵我双方2008年9月1日签订的关于本市徐汇区**38号底层建筑面积1100平方米的《房屋租赁合同》。请贵司在收到本通知之日起15日内来我公司协商合同解除后的赔偿及返还租赁房屋的时间、交接手续的办理等相关事宜。龙石物业称用挂号信将该解除通知寄给树明公司，但树明公司否认收到该通知。2014年5月15日，龙石物业诉至原审法院请求判令解除龙石物业与树明公司之间的房屋租赁合同，树明公司将系争房屋立即返还龙石物业。树明公司则不同意解除租赁合同，要求继续履行。原审另查明，2010年8月4日，上海市徐汇区住房保障和房屋管理局（以下简称徐汇区房管局）向上海市土地储备中心、上海市徐汇区土地发展中心颁发沪徐房管拆许字（2010）第10号房屋拆迁许可证，本案系争场地包含在拆迁范围内，拆迁期限为2010年8月4日至2011年8月3日。之后，该地块未拆迁完毕，徐汇区房管局于2011年7月、2012年7月、2013年7月、2014年1月四次发布房屋拆迁期延长许可通知，目前拆迁许可证核定的拆迁期限已延长至2014年6月30日。至2014年10月15日本案开庭日止，系争房屋并未被有关单位拆迁。原审审理中，龙石物业确认树明公司支付租金至2014年3月；树明公司称租金支付至2014年4月，此后龙石物业拒收。龙石物业并确认解除合同的原因是上级单位征用，即收回自用，与拆迁无关；合同解除后，龙石物业愿意向树明公司支付不高于120万元的赔偿金。对此，树明公司则表示合同履行无障碍，树明公司历来经营状况良好，希望继续履行租赁合同。原审认为，本案租赁合同为双方当事人真实意思表示，内容合法有效，故租赁双方均应受合同约束，恪守履行。合同有效成立后，任何一方都不得随意解除合同。根据《合同法》第九十四条的精神，法律将合同解除权赋予守约方，违约方并无解除权。在对方并无违约情形的情况下，违约方不得解除合同。本案作为承租人的树明公司在履行期内并无重大违约情形，故出租人无权要求解除合同。根据《合同法》第九十三条，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。本案租赁合同第十一条的约定，并无赋予出租人在一定条件下可行使合同解除权，从该条文字面意思表述来看，仅能理解为一方违约造成合同提前终止后的法律后果，故该条款并非是一方解除合同条件的约定，出租人不得以支付赔偿金为条件，要求提前解除合同，龙石物业引用该条款行使解除权，原审法院亦不予认同。此外，系争房屋虽被列入拆迁范围，但拆迁期限不断延长，双方均确认目前租赁合同不因拆迁原因产生履行障碍，故租赁合同具备继续履行的条件和基础，从遵循诚实信用的基本原则和保护守约方利益角度，龙石物业要求解除租赁合同，依据不足，难以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条的规定，于二○一四年十月二十八日作出判决：驳回上海龙石物业管理部的诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由上海龙石物业管理部负担。原审法院判决后，龙石物业不服，向本院提起上诉称：双方租赁合同第十一条约定了合同终止的条件，即“该房屋遇政府动迁或者甲方上级集团征用”，现上诉人的上级单位市政公司发出通知，要求收回系争房屋，双方约定的合同终止条件已经成就，故请求二审法院依法改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人树明公司辩称：双方的租赁合同合法有效，且租赁期限没有到期，被上诉人也没有违约。租赁合同第十一条系关于双方违约及违约责任的约定，上诉人无权单方面解除合同，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理期间，经上海市徐汇区市场监督管理局批准，龙石物业于2014年12月12日被注销，龙石物业注销后的债权债务，由市政公司保结。经本院释明，市政公司要求作为龙石物业的保结单位继续参加诉讼。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人是否能够依照双方签订的《房屋租赁合同》第十一条的约定行使合同解除权。本案中，合同第十一条约定：系争房屋遇政府动迁或者甲方上级集团征用，造成提前终止租房合同，甲方应做出赔偿，赔偿额如下……。对于该条的理解，本案双方各执一词，上诉人认为据此可解除合同；而被上诉人则认为此为违约责任条款，不同于合同解除权条款。本院认为，该条约定包含于合同上的“违约及违约责任”一节，且双方对系争房屋的租赁期限有着明确的约定，现租赁期限并未届满，故对于该条的理解显然应有别于关于合同单方解除权的约定。况且，系争房屋并非龙石物业所有，而是市政公司所有，根据市政公司出具的证明，系争房屋系由该公司授权龙石物业全权负责租赁事宜，该公司对龙石物业签订的租赁合同全部认可，故市政公司为系争房屋的实际出租人。而市政公司作为系争房屋的实际出租人，如果允许只要市政公司发出收回系争房屋的通知，则龙石物业就可据此随意解除合同，有违双方订约之目的，且有损合同的稳定性。因此，上诉人依据租赁合同第十一条的约定要求解除双方间的租赁合同，依据不足，本院不予支持。因龙石物业在二审审理期间被注销，市政公司作为龙石物业的保结单位，愿意参加本案诉讼，故龙石物业在本案中的诉讼权利义务由市政公司继受。因本案诉讼主体已发生变更，故本院对原审判决予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：变更上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第1663号民事判决为驳回上海市市政工程材料公司的诉讼请求。上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海市市政工程材料公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 方方代理审判员 孙飞代理审判员 毛焱二〇一五年一月十四日书 记 员 倪非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。…… 微信公众号“”