（2015）二中民（商）终字第00667号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-02-26
案件名称
侯凤云与北京华熙房地产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
侯凤云,北京华熙房地产经纪有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民（商）终字第00667号上诉人（原审被告）侯凤云，女，1953年5月15日出生。委托代理人赵建国，北京市国宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。法定代表人吴平，董事长。委托代理人张德仁，男，1988年1月28日出生，北京华熙房地产经纪有限公司法务职员。委托代理人尹秀松，女，1973年5月30日出生，北京华熙房地产经纪有限公司69店经理。上诉人侯凤云因与被上诉人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司）居间合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第13322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成由法官巩旭红担任审判长，法官周维、钟声参加的合议庭，并于2015年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人侯凤云的委托代理人赵建国，被上诉人华熙公司的委托代理人张德仁、尹秀松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华熙公司在一审中起诉称，2013年10月11日，经华熙公司居间服务，案外人王继常及华熙公司、侯凤云三方签订了《存量房屋买卖合同》，王继常将其位于房山区腾龙家园三区4号楼3单元301号房屋卖予侯凤云。合同约定买受方即侯凤云应于签订合同当日向华熙公司支付总房价款2.2%的居间服务费用23100元。华熙公司积极履行相应义务，进行购房资格审核及房屋核验程序，2013年10月23日、2013年11月22日，侯凤云购房资格两次审核通过；2013年9月26日，合同涉及的房屋核验通过，后直至此房屋过户，华熙公司多次催要居间服务费，侯凤云一直不予交纳。华熙公司为维护合法权益，诉至一审法院，诉讼请求：侯凤云给付华熙公司居间服务费23100元。侯凤云在一审中答辩称，依据王继常与华熙公司、侯凤云三方签订的房屋买卖合同，如出卖人违约，应由出卖人承担总房款2.2%的居间服务费。因王继常在签订房屋买卖合同后，不同意卖房，故侯凤云曾起诉王继常继续履行合同，法院最终判决王继常继续履行合同。因此是王继常违约，居间服务费不应当由侯凤云承担。故要求法院驳回华熙公司的诉讼请求。一审法院审理查明，2013年10月11日，经华熙公司居间服务，案外人王继常及华熙公司、侯凤云三方签订了《存量房屋买卖合同》，王继常将其位于房山区腾龙家园三区4号楼3单元301号房屋卖予侯凤云。其中合同第六条第三款第2项规定：买受人应向居间方支付的费用，房价款2.2%的居间服务费用即人民币23100元整。合同第八条第一款规定：若出卖人未按照合同约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续或其它违约行为导致交易不能进行的……，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳总房价款2.2%的居间服务费。合同另约定，2013年10月31日前出网签合同当天付首期房款并存入资金监管账户，第二天过户。合同另规定，合同签订后，若买受人未按时支付首付款、迟延不配合出卖人办理过户手续的或其它违约行为导致交易不能进行，若逾期超过15天，出卖人有权单方解除合同。侯凤云曾起诉王继常房屋买卖合同纠纷，要求王继常继续履行合同。北京市房山区人民法院（2014）房民初字第00192号民事判决书中认定：通过证人证言、视频资料可以认定，10月31日侯凤云之子郑国印及其妻等与王继常等人在华熙公司工作人员参与之下曾进行协商。侯凤云称王继常要求变更存量房买卖合同约定的付款方式，其不同意，侯凤云对此否认。双方因此发生纠纷，致使存量房屋买卖合同不能履行。上述判决未能认定双方协商内容，故双方协商内容不详。王继常以侯凤云未支付首付款为由，书面通知侯凤云解除合同，因是在未逾期超过15天内提出，因此北京市房山区人民法院（2014）房民初字第00192号民事判决书认定王继常单方解除合同无效。法院最终判决继续履行合同，王继常将该房屋交付给侯凤云。但侯凤云与王继常何人违约，未认定。因华熙公司未得到居间服务费，故华熙公司起诉，要求侯凤云支付居间服务费23100元。一审法院判决认定，华熙公司、侯凤云及王继常签订的房屋买卖合同，为有效合同。在合同中，规定了居间服务费应由买受方即侯凤云承担。同时又规定了惩罚性条款，即如出卖人未按照合同约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续或其它违约行为导致交易不能进行的……，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳总房价款2.2%的居间服务费。依据此约定内容，居间服务费首先应当由侯凤云负担，如王继常违约，则由王继常负担。虽然北京市房山区人民法院（2014）房民初字第00192号民事判决书判决王继常将房屋交付给侯凤云，但并未认定王继常违约，只是因王继常认为侯凤云未依约交首付款，认为侯凤云违约，并认为可以单方解除合同，双方因此产生纠纷，法院解决的只是双方之间产生的纠纷。现侯凤云无证据证明王继常存在违约行为，故华熙公司应得的居间服务费，应当由侯凤云支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条之规定，判决：侯凤云于判决书生效后七日内给付北京华熙房地产经纪有限公司居间服务费二万三千一百元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。侯凤云不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉，其主要上诉理由是：一、侯凤云、华熙公司与王继常三方签订的《存量房屋买卖合同》第八条第一款规定：出卖人不卖视为违约。对违约行为《存量房屋买卖合同》作出了如此明确的规定。王继常明确表示不卖房子了，违约行为明显。二、侯凤云与王继常的房屋买卖合同纠纷一案，侯凤云作为原告，没有追究王继常的违约责任，所以法院未对违约行为进行审查认定，但是并不等于在合同的履行中不存在违约事实。王继常在合同签订后侯凤云起诉之前及起诉之后明确表示不卖房子，不履行合同，人民法院判决要求继续履行合同，恰恰证明了王继常不卖房子、不履行合同的行为是错误的，从合同角度说就是违约行为。三、法院解决纠纷，并不是说合同当事人没有违约行为。纠纷的产生恰恰是因为有的当事人不按照合同的约定履行，以实际行为违反合同的约定，导致纠纷。一审法院判决以“法院解决的只是双方之间产生的纠纷”为由，否认违约事实的存在，没有依据。四、《存量房屋买卖合同》后来得以履行，是在侯凤云的申请下，人民法院依职权执行合同的结果，王继常没有参与合同履行的主要活动即过户。《存量房屋买卖合同》得以履行，是人民法院对于王继常不履行合同行为即违约行为的纠正，不能说违约行为自始不存在，就像犯罪分子偷了东西又被退回赃物，不影响犯罪分子盗窃事实的存在，仍然要追究其盗窃罪刑事责任。五、王继常违约行为明显，依据《存量房屋买卖合同》第八条第（一）项的规定，王继常应当承担向华熙公司交纳居间服务费的责任。一审法院判决要求侯凤云负担居间服务费是错误的。侯凤云上诉请求二审法院撤销一审法院判决，驳回华熙公司的诉讼请求。华熙公司服从一审法院上述民事判决，其针对侯凤云的上诉在二审中答辩称：一、侯凤云、华熙公司与王继常三方签订的存量房屋买卖合同约定应由侯凤云交中介服务费，但侯凤云始终未给付，其行为已经构成违约，所以侯凤云应交纳居间服务费。二、涉案房屋已经完成了交付及过户，即侯凤云与案外人王继常及华熙公司签订的合同已经履行完毕，合同目的已经达成，依据合同约定，居间服务费也应由侯凤云交纳。三、侯凤云诉称违约方为王继常也不成立。合同实际履行过程中，违约方或者说履行瑕疵方也是侯凤云。华熙公司请求驳回侯凤云的上诉请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述、双方当事人及王继常签订的房屋购买合同、北京市房山区人民法院（2014）房民初字第00192号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。华熙公司、侯凤云及王继常签订的存量房屋买卖合同，系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按约履行。在存量房屋买卖合同中，约定了居间服务费应由买受方即侯凤云承担。同时又约定了惩罚性条款，即如出卖人未按照合同约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续或其它违约行为导致交易不能进行的……，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳总房价款2.2%的居间服务费。依据此约定内容，居间服务费首先应当由侯凤云负担，如王继常违约，导致交易不能进行的，则由王继常负担。北京市房山区人民法院（2014）房民初字第00192号民事判决书已判决王继常将房屋交付给侯凤云，但并未认定王继常违约，且现双方房屋买卖交易已经完成，并未发生合同约定的如王继常违约导致交易不能进行的情形，故侯凤云的上诉理由及请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费180元，由侯凤云负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费360元，由侯凤云负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巩旭红代理审判员 周 维代理审判员 钟 声二〇一五年一月十四日书 记 员 张晓雪 关注公众号“”