（2014）穗中法民五终字第4013号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-03-04
案件名称
雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司与周杰智物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司,周杰智
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十四条，第一百四十四条，第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4013号上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区。负责人：梁正坚，该公司总经理。委托代理人：张彩虹、彭雯静，均是雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司员工。被上诉人（原审被告）：周杰智，男，1978年11月11日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司因与被上诉人周杰智物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司（以下简称雅居乐公司）原名中山市雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，隶属于雅居乐物业管理服务有限公司，是具有从事物业管理资质的企业。位于广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑御郡一街5号101房是周杰智名下的房产。2010年4月22日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司与周杰智签订编号为201004163446的《商品房预售合同》，约定选聘中山市雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司进行前期物业管理服务，广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑御郡一街5号101房的建筑面积共349.35平方米。2013年5月13日，雅居乐公司作为乙方与周杰智作为甲方签订《前期物业服务协议》，约定由雅居乐公司为周杰智名下御郡一街5号房屋提供物业服务，周杰智所有的涉案房屋为别墅，按建筑面积4.30元／平方米／月的标准缴纳物业管理费；物业管理费的缴纳时间为每月5日前；若周杰智不按该协议约定缴纳物业管理费的，雅居乐公司有权要求周杰智从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付滞纳金；同时，该协议亦约定了雅居乐公司可受有关部门或单位的委托向周杰智提供水费代收缴费服务。因周杰智欠缴2012年10月以来的物业管理费、2012年10月至2014年3月的公摊电费及2013年10月的水费，雅居乐公司经催收未果，遂于2014年6月12日诉至原审法院，请求判令：1、向雅居乐公司支付拖欠的物业管理费至全部管理费付清之日止；2、周杰智从逾期付款之日起至全部费用付清之日，每天按欠交物业管理费的千分之一支付滞纳金；3、周杰智支付2012年10月至2014年3月拖欠的公摊电费928.59元及2013年10月拖欠的水费10.05元；4、周杰智承担本案全部诉讼费用。在原审庭审过程中，雅居乐公司表示，由于笔误，第一项诉讼请求变更为：要求周杰智从2013年8月起至全部管理费付清之日止按每月1502元的标准向雅居乐公司支付服务管理费。原审法院认为：雅居乐公司是从事物业管理服务的企业。涉案小区自从开盘以来，一直由雅居乐公司为该小区提供物业服务，且周杰智作为该小区御郡一街5号房屋的业主亦与雅居乐公司签订了相关物业管理服务协议，双方已形成物业服务合同关系。雅居乐公司履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费，故雅居乐公司主张周杰智按349.35平方米、4.30元／平方米／月的标准即1502元／月的标准缴纳物业管理费，原审法院予以支持。但是，雅居乐公司收取物业管理费应当以实际提供了物业管理服务为前提，周杰智的欠费期间应确定至原审法院一审法庭辩论终结前，即至2014年7月，雅居乐公司在本案中要求物业管理费计至实际付清之日止没有依据，原审法院不予支持。雅居乐公司主张周杰智自逾期付款之日起至全部费用付清之日止按欠费总额的千分之一向雅居乐公司支付滞纳金，鉴于涉诉小区现状反映出雅居乐公司在履行物业服务过程中存在瑕疵，故对雅居乐公司要求周杰智支付滞纳金的主张，原审法院不予支持。关于雅居乐公司主张周杰智支付2012年10月至2014年3月拖欠的公摊电费928.59元及2013年10月拖欠的水费10.05元的问题，虽然双方签订的《前期物业服务协议》约定了雅居乐公司可受有关部门或单位的委托向周杰智提供水电费代收缴费服务，但雅居乐公司并未提供证据证明其受有关部门授权收取水电费，亦未能提供证据证明其已代周杰智缴纳了其主张的公摊电费及水费，因此，对雅居乐公司该主张，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定于2014年7月18日作出如下判决：一、周杰智应于本判决发生法律效力之日起七日内按每月1502元的标准支付2013年8月至2014年7月期间的物业管理费共18024元给雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司；二、驳回雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的其他诉讼请求。一审案件诉讼费25元，由周杰智负担20元，由雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司负担5元。判后，雅居乐公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：1.雅居乐公司于一审时将公摊电费及水费的《收费通知单》作为证据向法院提交，周杰智在开庭时亦对该项证据进行了质证，并且表示对该项证据的电费金额及欠费日期无异议。但是，一审法院却在周杰智对该证据进行质证，并且认可《收费通知单》的金额及欠费日期的情况下，对双方都已认可的事实进行否定，进而对雅居乐公司的应项诉讼请求予以驳回，明显事实认定不清。2.雅居乐公司作为物业公司已与相关部门签署了合同，明确约定由雅居乐公司先缴纳路灯照明等公摊电费，再由雅居乐公司根据相关公式计算每户业主应缴纳的公摊电费的金额。小区物业基本上所有的公摊电费、水费都是由物业公司向相关部门缴纳后再向业主收取。公共区域的照明等公摊电费是既定的事实，根本无需证明，雅居乐公司作为物业公司，勤勉尽责地履行合同义务，并向相关部门缴纳公摊电费，周杰智理应向雅居乐公司交纳其应交纳的公摊电费。综上，现上诉请求：1.撤销一审判决第二项；并依法改判周杰智向雅居乐公司支付2012年10月至2014年3月拖欠的公摊电费928.59元及2013年10月拖欠的水费10.05元。2.一审、二审诉讼费用全部由周杰智承担。被上诉人周杰智经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也无作出书面答辩。本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的案件事实。二审另查明：1.一审庭询中，雅居乐公司向周杰智出示了列明收费项目的收费通知单，周杰智对该证据并未提出异议，也未对雅居乐公司的收费授权手续有异议，只是表示因为不清楚雅居乐公司收取的公摊电费和水费用在何处，故不同意支付该费用。2.二审期间，雅居乐公司向本院提交了涉案楼盘路灯2012年10月至至2014年3月产生公摊电费的发票、《广州供电局有限公司电费通知单》和《广东省物价局关于规范全省住宅小区物业管理服务收费中公共水电费公摊问题的通知》，拟证明雅居乐公司已经代包括周杰智在内的业主缴纳了公摊电费，并且有向业主分摊其已代缴的公摊电费的计算标准和依据。本院认为：双方签订的《前期物业服务协议》是双方是真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。鉴于双方对原审法院关于物业管理费的处理没有提起上诉，本案二审的争议焦点为：周杰智是否应当向雅居乐公司支付公摊电费以及水费？根据《前期物业服务协议》第八条的约定，公共水电费不分入住与否，按所在楼宇户数合同合理分摊，电梯电费按照本梯总户数公摊分摊。第九条约定受有关部门的委托，雅居乐公司可提供水费、电费、燃（煤）气等费用的办理代收代缴服务，收费标准执行政府规定。根据雅居乐公司在二审中提供的涉案楼盘路灯产生的2012年10月至至2014年3月公摊电费的发票、《广州供电局有限公司电费通知单》及《广东省物价局关于规范全省住宅小区物业管理服务收费中公共水电费公摊问题的通知》，物业公司缴纳的电费用途是路灯，雅居乐公司事实上已经代周杰智向广州供电局有限公司缴纳了2012年10月至2014年3月的公摊电费，而广东省物价局出具的通知书也有明确的公摊电费的计算标准，雅居乐公司根据广东省物价局确认的标准计算出周杰智应当缴交的公摊电费并已代周杰智向电力公司缴纳，故雅居乐公司要求周杰智支付其已经代缴的公摊电费于法有据，本院予以支持。另，雅居乐公司诉称其代周杰智缴纳了公摊水费，但是其并未提供相关的证据证明，应当承担举证不能的责任，故其要求周杰智支付公摊水费的主张，本院不予支持。被上诉人周杰智经本院合法传唤，无正当理由绝不到庭参加诉讼，本院依法缺席处理。综上所述，雅居乐公司上诉理由部分成立，本院予以支持。基于二审查明的事实，对原审判决不当之处予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第570号民事判决第一、二项；二、周杰智在本判决送达之日起十日内向雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司支付2012年10月至2014年3月的公摊电费928.59元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由周杰智负担20元，由雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司负担5元；二审案件受理费50元，由周杰智负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年一月十四日书 记 员 阮志雄宋德光 更多数据：