（2014）浦民一（民）初字第39941号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-03-26
案件名称
周俐芳、徐颐盈与上海海英蕾娜美容有限公司、章劲松房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周俐芳,徐颐盈,章劲松,上海海英蕾娜美容有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第39941号原告周俐芳。原告徐颐盈。上列两原告共同委托代理人ＸＸ忠，上海市华联律师事务所律师。被告章劲松。被告上海海英蕾娜美容有限公司。法定代表人章劲松。原告周俐芳、徐颐盈诉被告章劲松、上海海英蕾娜美容有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孟筱晖独任审判，于2015年1月8日公开开庭进行了审理。原告周俐芳、徐颐盈的委托代理人ＸＸ忠，被告章劲松（即被告上海海英蕾娜美容有限公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周俐芳、徐颐盈诉称，2012年6月，被告章劲松为设立自己的上海海英蕾娜美容有限公司经营店面，向原告求租上海市浦东新区齐河路XXX号297A门面房，双方经多次协商签订了一份《上海市房屋租赁合同书》，合同约定房屋租期为2012年6月25日起至2014年12月25日止。月租金为人民币（以下币种相同）37，000元，并按每一年度递增1，000元，嗣后双方均自觉履行了合同规定的事项。合同抬头是被告上海海英蕾娜美容有限公司，但实际签订合同的是被告章劲松，且合同签订后的租金亦是被告章劲松用其个人账户直接支付的。2013年12月3日，被告以市场萧条为由，未经双方协商一致，擅自将自己经营的美容公司店面搬离了系争租赁房屋，单方面终止了双方合同履行，但同时又在隔壁齐河路XXX号另行租赁房屋继续经营美容公司店面。原告与被告自行多次交涉无果，故原告诉讼至法院，要求1、判令两被告共同偿付原告租房违约金455，000元；2、本案诉讼费由两被告承担。被告章劲松、上海海英蕾娜美容有限公司辩称，租赁合同的承租方是被告上海海英蕾娜美容有限公司，被告章劲松在合同上仅是以被告上海海英蕾娜美容有限公司法定代表人的名义签的字，因原告无法开具租金发票导致被告上海海英蕾娜美容有限公司的财务无法入账，故上海海英蕾娜美容有限公司就将租金打给被告章劲松，再由被告章劲松支付给原告，合同的权利和义务应当由被告上海海英蕾娜美容有限公司享有和承担。退房行为也是由被告上海海英蕾娜美容有限公司通过发函形式进行的，与被告章劲松无关。且合同中关于违约金的约定过高，要求法院进行调整。经审理查明，齐河路297、297A号房屋登记的权利人为原告周俐芳与原告徐颐盈共同共有。2012年6月25日，原告周俐芳（甲方）与被告上海海英蕾娜美容有限公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋座落在本市浦东新区齐河路XXX号297A室，该房屋出租实测建筑面积为226.51平方米。乙方向甲方承诺租赁该房屋作为商铺使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。房屋租赁期自2012年6月25日起至2014年12月25日止。合同第5-1条约定：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为叁万捌仟元整。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第10-6条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的壹倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同补充条款第6条约定：甲方委托乙方代为缴纳租赁税费，乙方承诺保证甲方每月净到手租金如下：2011年12月26日至2012年12月25日为叁万柒千元整／每月；2012年12月26日至2013年12月25日为叁万捌千元整／每月；2013年12月26日至2014年12月25日为叁万玖千元整／每月。若因税费调整导致甲方净到手租金不足的，则不足部分由乙方补足。合同落款处承租方（乙方）处为手写的被告上海海英蕾娜美容有限公司及法定代表人章劲松的签字，没有被告上海海英蕾娜美容有限公司的盖章。合同订立后，原告按约将系争房屋交付给被告使用。2014年1月27日，原告委托上海市华联律师事务所向被告章劲松发送了一份《律师函》，内容为：经查，2012年6月你因开办美容店与上海市浦东新区齐河路XXX号297A门面房业主周俐芳、徐颐盈签订《上海市房屋租赁合同书》一份，租期为2012年6月25日起至2014年12月25日止。月租金37，000元，并按每一年度递增1，000元，双方均按约履行了房屋交、接；租金支付、收取权利义务，无任何纠葛。2013年12月3日，你以市场萧条为由，未经协商同意，中途擅自退租，搬离承租房屋。本所认为，你中途擅自提前退租，显属于单方面违约，应遵守诚实信用原则，依法按双方合同第10-6条支付违约金，为此特发律师函告知。请收函后10天之内，与本所承办律师联系，双方亦可协商解决，否则本所律师将依法追究你全部的违约责任，望慎重考虑，特此函告！另查明，被告上海海英蕾娜美容有限公司为一人有限责任公司（自然人独资）。2014年11月3日，原告周俐芳、徐颐盈提起诉讼，诉请如前。审理中，原、被告双方一致确认被告已向原告支付了截止至2013年11月25日的租金及押金38，000元，之后未付，且被告上海海英蕾娜美容有限公司实际已于2013年12月3日搬离了系争房屋。关于押金的处理，原、被告双方一致同意将该押金用于抵扣违约金。关于承租方的问题，原告与被告章劲松在庭前谈话时一致确认系争房屋的承租方为被告上海海英蕾娜美容有限公司。在庭审时，原告则称承租方为被告章劲松和被告上海海英蕾娜美容有限公司，两被告则坚持认为承租方为被告上海海英蕾娜美容有限公司。以上事实由原告提供的《上海市房屋租赁合同》、档案机读材料、律师函及国内挂号信函收据、上海市房地产权证以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。关于系争房屋的承租方，鉴于租赁合同中明确载明承租方（乙方）系被告上海海英蕾娜美容有限公司，且被告章劲松作为被告上海海英蕾娜美容有限公司的法定代表人在合同上签字并无不妥，故本院确认系争房屋的承租方为被告上海海英蕾娜美容有限公司。原告周俐芳已按约履行交房的义务，现被告上海海英蕾娜美容有限公司单方提前终止租赁合同，构成违约并给原告造成了损失，理应承担违约责任。鉴于合同约定的按提前退租天数的租金的壹倍支付违约金过分高于因被告的违约事实给原告造成的实际损失，被告请求予以调整，符合法律规定，本院予以准许，本院根据公平原则和诚实信用原则，对违约金调整为三个月的租金即114，000元。关于被告交付的押金38，000元，鉴于原、被告双方一致同意将该押金用于抵扣违约金，符合合同约定，本院亦予以准许。原告要求被告章劲松对违约金承担共同连带偿付责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。鉴于租赁合同的出租方（甲方）载明为原告周俐芳，故原告徐颐盈要求被告支付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海海英蕾娜美容有限公司应支付原告周俐芳违约金114，000元，扣除被告已支付的押金38，000元，余款76，000元被告上海海英蕾娜美容有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告周俐芳；二、驳回原告周俐芳、徐颐盈其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，125元，减半收取4，062.50元，由原告周俐芳、徐颐盈负担3，382.50元，被告上海海英蕾娜美容有限公司负担680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 孟筱晖二〇一五年一月十四日书 记 员 尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：