（2014）宁民初字第04926号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2016-06-01
案件名称
张学刚与赤峰华城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁城县人民法院
所属地区
宁城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张学刚,内蒙古自治区赤峰华城置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第十八条第一款；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
宁城县人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民初字第04926号原告张学刚，男，汉族。委托代理人于永春，女，系张学刚妻子。被告内蒙古自治区赤峰华城置业有限公司。法定代表人董凤煜，系公司经理。委托代理人侯伯成，内蒙古信华律师事务所律师。委托代理人王伉，男，汉族。原告张学刚与被告赤峰华城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法由审判员于��湖适用简易程序于2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告张学刚及委托代理人于永春、被告赤峰华城置业有限公司的委托代理人侯伯成、王伉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月27日原、被告签订商品房预约协议，原告购买被告所有的位于宁城县天义镇物流园区汽车修理综合楼B座一、二层商厅，面积约为126.52平方米，每平方米单价为5200元，商厅总价款657904元，付款方式为银行按揭贷款；协议签订后，原告交首付款300000元，其中2013年1月27日和2013年3月13日分别交150000元。在原告第二次交款时被告将商厅钥匙交给原告，并允许原告使用。原告虽未使用商厅，但却交了2013年至2014年度的取暖费4725元。2014年3月份原告对房屋进行了装修，支付装修费用67000元；2014年9月末，原告与相邻商厅的李绍萍共同到被告处催促被告办理按揭贷款手续时，被告才告知原告该商厅不能办理房屋产权证，原因是被告私自改变房屋结构，将一个商厅中间垒上墙分隔成两个商厅，导致原告购买的房屋根本不能办理房屋产权证，致使原、被告不能签订商品房买卖合同，也不能办理按揭贷款，合同目的无法实现。原告多次要求被告退还购房款并给付利息，被告一直推拖；被告私自改变房屋结构，明知出售给原告的商厅不能办理产权证，仍与原告签订预约协议并收取原告首付款，被告存在过错，并给原告造成经济损失，故请求人民法院解除预约协议，判令被告返还原告购房款300000元，并自交款之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，至款还清日止；赔偿原告装修费67000元，2013至2014年度取暖费4725元。被告辩称：原告请求解除预约协议的理由不能成立，原告无权对预约协议行使解除权；原、被告双方签订了认购协议书，原告购买被告开发的宁城商贸城B座B南8A号商厅，面积为126.52平方米，总价款657904元。协议约定，原告自愿交付首期预约登记费150000元，剩余预约登记费247904元在2013年3月12日前补齐。被告取得商品房预售批准文件之前，原告决定不购买所预约房屋的，被告将原告自愿缴纳的预约登记费无息退给原告，被告取得商品房预售批准文件之后，原告自愿缴纳的预约登记费转为购房款；按原告所述，2013年3月13日交付第二次预约登记费150000元时已接受所认购的房屋并行使占有、使用、收益权；依据相关法律规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没���催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭；原告无权行使解除权，因为被告没有逾期交付房屋，买方行使商品房买卖合同解除权的前提是出卖人迟延交付房屋，而本案的事实是被告没有迟延交付房屋，原告及时接收、取得并实际占有房屋后，进行了装潢和使用经营，取得收益，所以原告要求解除预约协议及返还房款、给付利息、赔偿装修费、取暖费的诉讼请求不能成立。原告应全面履行协议，将剩余购房款全部交清；原告与另一案件原告李绍萍共同购买了规划设计为同一个商厅的商品房，每人购买其中各一半的面积分别为126.52平方米，当时被告明确告知原告和李绍萍两人只能办一个共有房产证，并没有隐瞒不能分别办理各自房产证的事实，在签订预约协议时被告也没有承诺为原告单独办理房产证，只要原告和另一位购买人��房款全部交清，就可以办理共有房产证，所以原告所述不能办理房产证，无法实现合同目的的理由不能成立；原告在未交清预约登记费和其他房款的情况下，擅自装修，具有明显过错，责任应当自负。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张向本院提供的证据及被告的质证意见如下：购房预约协议1份及现金收入单据2枚（分别为150000元），证明被告卖给原告的商厅的建筑面积是126.52平方米，被告并没有说是与另一原告分割的商厅。被告质证认为，对证据形式没有异议，但是把房款交到被告委托人手里，委托人交给被告150000元，原告购买的商厅没有承诺单独办证，原告逾期交预约登记费，无权行使解除权。被告针对其答辩意见向本院提供的证据及原告的质证意见如下：1、蒙房权证赤峰市宁城第1720512038**号房屋所有权证1份（复印件），证明原告购买面积的总和是在一个房产证内，该房产证在原、被告签订协议之前已经办理，被告已经告知原告不能单独办理房产证。原告质证认为，原告没见过该房屋所有权证，也不知道。2、建筑工程竣工验收证明书1份，证明所售房屋载明的建筑体具备出售条件。原告质证认为，原告没见过建筑工程竣工验收证明书。3、商品房预销售许可证1份，证明该商厅出售合法有效。原告质证认无异议。4、购买商厅照片，证明李绍萍购买的商厅已经使用，原告对购买商厅进行装修，不具备退还的条件。原告质证认为，虽然原告对购买的商厅装修，但是并未进行使用，因为在等手续。本院认证认为，原、被告向本院提供的以上证据的来源和形式合法，内容客观真实且与本案有关系，故本院均予以采信。根据当事人的陈述和依法采信的证据，本院查明本案事实如下：2013年1月27日，原告与被告签订商品房预约协议，原告购买被告开发建设的位于宁城县天义镇物流园区（宁城商贸城）B座B南8A号一、二层商厅。在该协议的出卖人处加盖赤峰华城鼎鑫开发公司宁城项目部公章。该协议约定，商厅面积为126.52平方米，每平方米为5200元，总价款为657904元。协议签订后，原告按协议约定交付给被告预约登记费300000元，其中2013年1月27日和2013年3月13日分别交付150000元。在原告第二次交款时被告将商厅钥匙交给原告，并允许原告使用。期间原告交付取暖费4725元。2014年3月，原告对该商厅进行了装修。2014年9月，原告得知其所购买的商厅与相邻李绍萍购买的商厅原为一体，是被��在中间垒上墙分隔成的两个商厅，其购买的房屋不能单独办理房屋产权证，故原告请求解除双方签订的预约协议，由被告返还原告购房款300000元，并自交款之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至款还清日止；由被告赔偿原告装修费67000元，2013至2014年度取暖费4725元。审理中，原告放弃由被告赔偿装修费损失的主张；被告认可与原告所签订的预约协议系赤峰华城鼎鑫开发公司宁城项目部的委托代理行为。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，原告与被告签订商品房预约协议的内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已按约定收受了原告部分购房款，将房屋交付给原告使用，故该协议应认定为商品房买卖合同。原告与被告签订商品房买卖合同，被告将一个商厅分隔成两个商厅并分别出售给原告及其他买受人，现原告购买的房屋不能办理房屋产权证，致使无法实现商品房买卖的合同目的，被告已构成违约，应当依法承担违约责任，故原告关于解除商品房买卖合同并返还价款的主张本院应予支持。原告关于由被告承担利息的计算标准不符合相关法律规定，故应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告在接受房屋后向供暖部门支付的取暖费等，系发生在原告对房屋的使用过程中，对此应由原告自行承担。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告与被告之间签订的商品房预约协议；二、被告于本判决生效后10日内返还给原告购房款300000元，并自原告交付购房款之日起，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付给原告所交房款的利息，至本判决所确定的给付本金之日止；三、被告将上述款项给付给原告后，原告将涉案房屋交还给被告；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3488元，由被告负担并于本判决生效立即支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 于金湖二〇一五年一月十四日书记员 毕 然 来自