（2014）浙绍民终字第1535号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-04-09
案件名称
绍兴市房地产管理处与司马航、谢云珍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
司马航,谢云珍,绍兴市房地产管理处
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙绍民终字第1535号上诉人（原审被告）司马航。委托代理人（特别授权代理）张礼，浙江中行律师事务所律师。上诉人（原审被告）谢云珍。委托代理人（特别授权代理）司马ＸＸ。被上诉人（原审原告）绍兴市房地产管理处，住所地绍兴市渔化桥河沿**号。法定代表人许国权，主任。委托代理人（特别授权代理）茹国钢，浙江兴绍律师事务所律师。上诉人司马航、谢云珍因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2014）绍越民初字第2229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月24日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月13日公开开庭对本案进行了审理。上诉人司马航及其委托代理人张礼、上诉人谢云珍的委托代理人司法ＸＸ，被上诉人绍兴市房地产管理处的委托代理人茹国钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：1995年11月15日，绍兴市塔山房地产管理处（甲方）与许某乙（乙方）签订绍兴市区直管公房租赁合同一份，约定甲方根据乙方申请同意将汲水弄1幢204室砖混结构计使用面积34.66平方米的房屋出租给乙方作住宅使用。租赁期限为1995年11月1日至2000年12月31日止。后许某乙因病去世，于1998年12月19日在绍兴市殡葬事业管理所火化。被告司马航、谢云珍分别系许某乙的儿子与媳妇，两被告自1995年11月15日租房起，一直与许某乙共同居住于汲水弄1幢204室。许某乙死亡后，两被告仍以许某乙的名义向原告缴纳房租。2014年1月3日，两被告向原告缴纳2014年1月至6月的房屋租金439.32元。两被告为确认其系绍兴市汲水弄1幢204室房屋的承租人，于2014年4月4日向该院起诉，该院经审理后，作出（2014）绍越民初字第1707号民事判决，认定承租人许某乙在房屋租赁期间内死亡，且被告司马航、谢云珍与承租人许某乙生前共同居住在租赁房屋内，故司马航、谢云珍可按照原租赁合同租赁该房屋。租赁期限届满后，司马航、谢云珍继续使用租赁物并交纳租金，且原告绍兴市房地产管理处没有提出异议，原租赁合同继续有效，即司马航、谢云珍可以按照原租赁合同租赁该房屋，但租赁期限为不定期。并判决确认司马航、谢云珍为绍兴市汲水弄1幢204室房屋的承租人。现原告以双方系不定期租赁关系，向该院起诉要求解除合同并要求被告腾空退还租赁的汲水弄1幢204室砖混结构计使用面积34.66平方米的房屋。原审法院认为：原、被告租赁合同的租赁期限已被该院生效法律文书确定为不定期。根据合同法的相关规定，租赁期限为不定期的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告向该院主张要求解除原、被告之间的租赁合同并要求被告腾空退还租赁物的诉请，于法有据，该院予以支持。被告司马航、谢云珍辩称，原、被告之间的租赁合同不是不定期租赁合同，该院认为，该租赁合同的租赁期限已经生效的法律文书予以确认，故对该辩称意见不予采纳。被告司马航、谢云珍辩称，汲水弄1幢204室房屋系被告司马航之母许某乙的私房被拆迁后的安置用房，但其未向该院提供相应的证据，同时该院认为本案的法律关系为房屋租赁合同纠纷，并非拆迁安置纠纷，即使被告辩称属实，也与本案缺乏关联性，故对该辩称意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除原、被告之间的《绍兴市区直管公房租赁合同》；二、被告司马航、谢云珍应于判决生效之日起三十日内将位于绍兴市越城区汲水弄1幢204室建筑面积为34.66平方米的房屋腾退后归还给原告绍兴市房地产管理处。本案案件受理费减半收取40元，由原告绍兴市房地产管理处负担。上诉人司马航、谢云珍不服原审判决，提出上诉称：一、上诉人与被上诉人之间的纠纷系直管公房租赁合同纠纷，而非一般的房屋租赁合同纠纷，原审判决无视这一基本事实，显属认定事实错误。二、解除直管公房租赁合同具有行政法律性质，直管公房租赁关系具有一定物权属性和基本社会保障功能，它是在当时历史条件下依据国家公有住房的管理政策形成的法律关系，故应依据直管公房的相关政策。因此，直管公房租赁合同不能毫无理由地随时解除。三、生存权决定不能毫不理由地随时解除直管公房租赁合同，切实保障公民的合法权益。四、作为公房管理单位的被上诉人，毫无正当理由“拒签合同、拒收租费”，并且拒不提供拆迁安置原始档案，应当推定上诉人的主张成立，被上诉人必须承担不利法律后果。五、拆迁、安置与本案纠纷是一脉相承，不可分割的历史事实，原审判决否定上诉人因原拆迁安置而租赁国家直管公房的事实，认定其与本案无关联，有违司法的公平正义原则，应当依法纠正。六、一审法官弄虚作假，玩弄和解，程序违法。七、上诉人司马航于1994年4月4日迁入其母许某乙作为产权人的房屋居住，后府山房管所对鲁迅路的相关房屋进行拆迁，许某乙与绍兴市房屋拆迁处签订拆迁安置补偿协议，于1995年11月15日租赁公房。1998年12月17日，许某乙死亡，上诉人一直居住至今。被上诉人向原审法院起诉要求上诉人腾退，但又向上诉人发放缴租通知书，并接受上诉人租金，相互矛盾。缴租通知书上的租赁合同编号与原审法院向塔山房管所调取的绍兴市区直管公房租赁合同编号不一致，可能存在另外的租赁合同。当时绍兴市房屋拆迁所受府山房管所委托进行拆迁，府山房管所理应存有相关拆迁安置补偿协议，但上诉人经调查并未获取。请求二审法院责令被上诉人提供拆迁档案资料及1995年来汲水弄核定表。2014年12月25日，司马航委托代理人张礼受法院指派至绍兴市房屋征收办公室调查取证，调查到在该处存档的鲁迅路176-182号房屋拆迁许可证存根，据绍兴市房屋征收办公室口头答复，相应拆迁协议、批准文件等在该处没有保存，当时拆迁人为府山房管所，应当由其保存。请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人与上诉人司马航、谢云珍继续履行《绍兴市区直管公房租赁合同》；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人绍兴市房地产管理处答辩称：原审判决认定事实清楚，判决正确，要求维持原判。上诉人提出的关于拆迁的事实，不属本案审理范围，理由不能成立。上诉人司马航、谢云珍在二审中提交证据如下：1、专用缴款单5份及缴租通知单1份，以证明被上诉人11月26日在在信箱张贴通知要求上诉人交纳租金，上诉人根据该通知，向相关部门缴纳租金；2、绍兴市市区房屋拆迁安置补偿协议书复印件（由许祥宝与绍兴市房屋拆迁所签订，所涉房屋为鲁迅路180号）1份，以证明绍兴市房屋拆迁所受府山房管所委托进行旧城改造；3、绍兴市房屋征收办公室加盖印章的房屋拆迁许可证存根1份，以证明上诉人母亲许某乙所拥有的私房鲁迅路178号6室属于拆迁范围；4、户籍档案证明1份，以证明许某甲与许祥宝之间的关系。被上诉人质证认为：拆迁安置补偿协议书与本案无关联性。该缴款及催款行为均是双方承办人的一种错误行为。许可证存根与本案无关联性。对户籍档案证明无意见。上诉人司马航、谢云珍在二审中向本院申请证人朱某、许某甲出庭作证，本院予以准许。证人朱某陈述：我原来跟司马航住在一起，我当时住的是公房，司马航住的大概是私房。当时我们的房子被府山房管所拆迁，时间大概是1995年6、7月，是订立了协议的。司马航房屋拆迁的情况与我是一样的。证人许某甲陈述：拆迁房屋安置时是与安置人口、房屋面积是有关系的。本案中的绍兴市市区房屋拆迁安置补偿协议书复印件是我提供的。协议中使用人姓名处许祥宝是我父亲。司马航与他母亲当时住一起，是178号6室，也是安置人口。上诉人司马航、谢云珍质证认为：两证人证言真实可信，与上诉人无利害关系。证人表述的鲁迅路176-182号房屋拆迁事实与上诉人从绍兴市房屋征收办公室调取的房屋拆迁许可证存根相吻合，可以证明上诉人在房屋拆迁之前已居住在鲁迅路178号6室，也是房屋拆迁的安置人口。被上诉人绍兴市房地产管理处质证认为：对证人证言真实性、关联性均有异议。证人所陈述的拆迁情况均是自己的，与本案诉讼关系无关联性。拆迁法律关系也非本案审理范围，这与（2014）绍越民初字第1707号民事判决认定事实相矛盾。本院认证认为，上诉人提交的证据1真实性予以认可，证据2、4结合证人许某甲的证人证言，对真实性予以认定。证据3的证据三性予以认定。对于证人朱某、许某甲的证人证言，本院认为，两证人与本案当事人无利害关系，且证人许某甲陈述的内容与立协议名为许祥宝的绍兴市市区房屋拆迁安置补偿协议书亦可印证，故予以采信。上诉人司马航、谢云珍在二审中向本院申请至绍兴市房地产管理处、府山房管所调查核实绍兴市鲁迅路176-182号房屋拆迁情况，本院向绍兴市房地产管理处公房科、府山房管所调查核实，无绍兴市鲁迅路176-182号房屋拆迁安置的资料。本院除认定一审查明的事实外，另查明：1974年，上诉人司马航的母亲许某乙从案外人王月琴处购得城关镇文革路14号地号中都五图760号的房屋。1991年11月9日，绍兴市房地产管理处向许某乙颁发房屋所有权证一本，载明：所有权人许某乙；所有权性质：私；房屋座落：鲁迅路178号；地号：中伍760号。根据绍兴市房屋征收办公室存档的房屋拆迁许可证存根，载明：拆许字（95）第11号，拆迁人府山房管所，拆迁项目危房翻建，拆迁地点鲁迅路176-182号，拆迁实施单位市房屋拆迁所，拆迁范围鲁迅路176-182号，拆迁期限1995.6.7-7.15，发证日期1995.6.6。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。本案中，上诉人司马航、谢云珍为证明其主张的二上诉人现租住的绍兴市汲水弄1幢204室公房系由司马航之母许某乙享有所有权的绍兴市鲁迅路178号6室拆迁安置所得之事实，向原审法院提交了卖契本契复印件、绍兴市房地产管理处颁发的房产证及附图复印件，向本院提供了绍兴市房屋征收办公室加盖印章的房屋拆迁许可证存根、立协议人姓名为许祥宝的绍兴市市区房屋拆迁安置补偿协议书复印件、户籍档案证明、证人朱某、许某甲的证人证言。被上诉人对该节事实不予认可，但未提供相应证据。本院认为，上诉人司马航、谢云珍提供的上述证据虽为间接证据，但对于二上诉人主张的现租住的绍兴市汲水弄1幢204室公房系由司马航之母许某乙享有所有权的绍兴市鲁迅路178号6室拆迁安置所得之事实已达到高度盖然性，而被上诉人绍兴市房地产管理处作为房屋产权的登记部门，涉案房屋鲁迅路178号的拆迁部门府山房管所的主管部门，在一、二审诉讼中未向法院提交任何有关鲁迅路178号房屋的权属、拆迁资料，应当承担举证不能的不利后果。故本院对上诉人所主张的事实予以确认。被上诉人主张房屋拆迁安置情况与本案房屋租赁合同关系无关联性，本院认为，房屋拆迁安置情况涉及到二上诉人租赁被上诉人管理的直属公房的权源问题，与本案实体处理密切相关，故对被上诉人提出该上诉意见不予采纳。由于本案所涉直属公房系由上诉人司马航之母许某乙原所有的绍兴市鲁迅路178号6室拆迁安置而与绍兴市房地产管理处建立房屋租赁关系，故不同于一般房屋租赁合同，且上诉人司马航、谢云珍之前一直随母亲居住于原鲁迅路178号6室房屋、自1995年该房被拆迁后一直居住于汲水弄1幢204室内（即本案涉案房屋），被上诉人现起诉要求解除房屋租赁合同，并要求二上诉人腾退涉案房屋，显然违背了诚实信用原则，而上诉人司马航、谢云珍也已举证注明了一直按约缴纳租金，故本院对被上诉人绍兴市房地产管理处的诉讼请求不予支持。原审法院实体处理不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人司马航、谢云珍提出的上诉理由成立，本院予以采纳，对其提出的上诉请求，本院予以支持。由于二审中出现新的证据，导致原审判决被本院改判，不属于原审法院认定事实错误或适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2014）绍越民初字第2229号民事判决；二、驳回被上诉人绍兴市房地产管理处的诉讼请求。一审案件受理费减半收取40元，由被上诉人绍兴市房地产管理处负担；二审案件受理费80元，由被上诉人绍兴市房地产管理处负担。款于本判决生效之日起十日内向法院交纳。本判决为终审判决。审 判 长 丁林阳审 判 员 冯勤伟代理审判员 夏 鸿二〇一五年一月十四日书 记 员 陈赛赛 微信公众号“”