（2014）零民初字第1517号

裁判日期: 2015-01-14

公开日期: 2015-04-17

案件名称

（2014）零民初字第1517号原告邓斌等六原告与被告刘红星、莫凌刚房屋租赁合同纠纷一案判决书

法院

永州市零陵区人民法院

所属地区

永州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邓斌,贺丽华,唐超,翁达旻,邓丽燕,王满妹,刘红星,莫凌刚

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

湖南省永州市零陵区人民法院民事判决书（2014）零民初字第1517号原告邓斌，男，汉族，永州市零陵区人，下岗职工。原告贺丽华，女，汉族，永州市零陵区人，下岗职工。原告唐超，男，汉族，永州市冷水滩区人，下岗职工。原告翁达旻，男，汉族，永州市零陵区人。原告邓丽燕，女，汉族，永州市零陵区人。原告王满妹，女，汉族，永州市零陵区人。六原告委托代理人龙严荣，湖南省湘律律师事务所律师（特别授权）。被告刘红星，男，汉族，湖南省衡阳市人。被告莫凌刚，男，汉族，湖南省永州市零陵区人。原告邓斌、贺丽华、唐超、翁达旻、邓丽燕、王满妹与被告刘红星、莫凌刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后，依法由审判员王建华独任审判，于2014年10月28日公开开庭进行了审理，书记员王咪担任记录，原告邓斌及原告邓斌、贺丽华、唐超、翁达旻、邓丽燕、王满妹的共同委托代理人龙严荣、被告刘红星到庭参加了诉讼，被告莫凌刚经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓斌、贺丽华、唐超、翁达旻、邓丽燕、王满妹诉称，2012年9月l日原告代表邓斌与二被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁原告位于零陵区人民路1号的房屋二层、三层及两边楼梯的过道门面，年租为15万元，租期自2012年9月1日至2018年8月31日止；从合同的第二年起租金付款时间为每年的7月l日，逾期不付原告有权每月按应交租金的千分之五和年租金的20％作为违约金，逾期一个月的，原告有权终止合同并扣除租赁保证金。合同签订后，被告在租赁房屋开办了玛格丽特酒吧，除给付了第一年度的租金外，被告自2013年7月1日至今再没有给付租金，被告已严重违约。另由于被告在装修过程中安装的下水管设计、安装不合理，装修的垃圾堵塞了下水管道以及装修过程中打穿了楼板，2014年8月18日晚天降大雨，三楼上因堵塞积蓄的雨水漏入l层的门面房，造成一层门面的损失，为此原告已赔付了6.5万元给受损业主。请求依法判处：一、要求与被告立即解除《房屋租赁合同》；二、由被告给付原告租金15万元（计算至2014年9月1日止）及逾期付款违约金3万元；三、由被告立即向原告交付租赁房屋；四、由被告给原告已垫付房屋漏水损害赔偿款6.5万元。被告刘红星辩称，关于原告起诉中的第四项漏水损害赔偿不应当由被告承担责任，因为被告也是租赁者，在被告来之前该房屋也一直都是漏水状态，因为该房屋本身的老化，在被告经营期间也发生了多次漏水，被告自己出资进行维修过，被告也是受害者，所以不能把这个款项强加给被告，按道理原告应当要把这一块做好的；关于拖欠租金的事情，被告也不是恶意拖欠的，是因为经营不善导致了酒吧亏损，公司账户上面已经没有钱，在酒吧关门期间被告也做了大量的工作，比如转租之类的，但是一直都没有成功的将该酒吧转租出去；关于解除合同，因为该行业的特殊性，装修与设备占了酒吧的大部分资金，特别是装修这一块，所以被告希望能够整体转让出去。经审理查明，位于零陵区人民路1号的房屋系原告邓斌、贺丽华、唐超、翁达旻、邓丽燕、王满妹共有的房屋，2012年9月1日原告邓斌作为六原告的代表与被告刘红星、莫凌刚签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将自己房屋的二、三层及两边楼梯过道门面出租给被告使用；年租金为150，000元，从第二年起租金付款时间为每年的7月1日前一次性付清，逾期一个月原告有权终止合同；租赁期为6年，自2012年9月1日至2018年8月31日止。合同签订后，被告在承租房投资装修开办了玛格丽特酒吧，交付原告合同押金2万元，支付了第1年度房屋租金112，500元（其中免交了90天装修期租金37，500元）。由于经营不善致严重亏损，被告未再按合同向原告交纳租金。截止2014年9月1日，被告已拖欠原告租金150，000元。2014年8月8日因大雨房屋屋面漏水致他人经营的1层门面房屋受损，原告在被告未参与协商的情况下与受损业主达成了赔偿协议，由原告赔偿65，000元损失。事后，原、被告多次协商未果，原告遂诉至本院。上诉事实有原、被告的陈述，原告提交的《房屋租赁合同》及补充协议，赔偿协议及赔偿费收据，六原告的房屋所有权证等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人应自觉按约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定在2014年7月1日前给付原告第二年度的租金已属严重违约，原告要求解除合同、给付拖欠的租金、返还租赁房屋、并选择要求被告按年租金的20%支付违约金的诉请，符合法律规定及合同约定，本院予以支持；被告以自己经营不善和投入的巨额装修费用无法收回而拒不支付租金、退还租赁房屋的抗辩理由，因合同没有约定，也无法律依据支持，本院不予采纳。原告要求被告赔偿他人因房屋漏水所造成损失的诉请，因该项诉请与本案不是同一法律关系，不能一并处理，可另行起诉解决，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十四条第（二）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告邓斌、贺丽华、唐超、翁达旻、邓丽燕、王满妹与被告刘红星、莫凌刚签订的《房屋租赁合同》。二、由被告刘红星、莫凌刚在本判决生效后三日内支付原告邓斌、贺丽华、唐超、翁达旻、邓丽燕、王满妹房屋租金150，000元和逾期给付租金的违约金30，000元，合计180，000元（2014年9月1日以后的租金按《房屋租赁合同》的约定计算至房屋交付之日止）。三、被告刘红星、莫凌刚应在本判决生效后十日内将所租房屋腾空后返还给原告邓斌、贺丽华、唐超、翁达旻、邓丽燕、王满妹。四、原告邓斌、贺丽华、唐超、翁达旻、邓丽燕、王满妹自本判决生效后三日内返还被告刘红星、莫凌刚合同押金20，000元。五、驳回原告邓斌、贺丽华、唐超、翁达旻、邓丽燕、王满妹其他诉讼请求。案件受理费4，795元，由原告邓斌负担800元、被告刘红星、莫凌刚负担3，995元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审判员　　王建华二〇一五年一月十四日书记员　　王　咪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注微信公众号“”