（2015）榕民终字第411号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-02-09
案件名称
福建群升置业有限公司与陈立哲商品房预售合同纠纷���审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建群升置业有限公司,陈立哲
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第411号上诉人（原审被告）福建群升置业有限公司，住所地福州市台江区。法定代表人徐步升，董事长。委托代理人黄新生、陈钦，国浩律师（福州）事务所律师。被上诉人（原审原告）陈立哲，女，1990年5月11日出生，汉族，住福州市台江区。上诉人福建群升置业有限公司（以下简称群升置业公司）因与被上诉人陈立哲商品房预售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第1098号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年8月2日，原告陈立哲（买受人）与被告群升置业公司（出卖人）订立了一份《商品房买卖合同》，约定被告将经过批准预售的坐落于福州市台江区xx单元房预售给原告；该商品房建筑面积为67.81平方米，总价款为674341元；被告应当在2011年4月30日前履行交房义务。另，该合同第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：［1］出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：［2］因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。”上述合同订立后，经福州市房地产交易登记中心预告登记。2009年8月2日及9月15日，被告分别向原告出具发票，确认收取原告购房款144341元、530000元（合计674341元）。原审法院又查明，2012年8月29日，福州市房地产交易登记中��向被告群升置业公司发出NO：20120105《初始登记通知书》，对群升国际三期I地块I1#楼，I2#楼，I1#、I2#楼地下室房屋产权准予初始登记。2012年9月1日，被告发出《群升国际尚都（I地块）领取办理《房屋所有权证》材料通知函》，通知群升国际三期I地块第I1#楼16-29层住宅业主于2012年9月17日至9月21日前来领取办理产权登记的相关材料。原告于2012年9月24日领取了办理xx单元房产权登记所需相关证明文件。诉讼中，原告陈立哲确认被告群升置业公司已于2011年4月28日履行了交房义务。而被告则提出原告是于2011年5月15日前来办理房屋交接手续的，但被告对此没有进行举证。原审法院认为：本案《商品房买卖合同》系原被告双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。诉讼中，原告陈立哲��认被告群升置业公司已于2011年4月28日履行了交房义务。被告虽提出原告于2011年5月15日前来办理房屋交接手续的，但未进行举证。依照《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，被告对其履行（包含何时履行）合同约定的交房义务负有举证责任，况且，从商品房买卖合同的交易习惯来看，开发商通常持有交房手续，但被告在诉讼中却未就此进行举证，因此，原审法院对原告主张的被告于2011年4月28日交房的事实予以采信。根据合同的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内即2012年4月28日之前办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，但被告迟延至2012年8月29日才完成群升国际三期I地块I1#楼、I2#楼以及I1#、I2#楼地下室房屋产权的初始登记，并于2012年9月1日通知包括原告在内的群升国际三期I地块第I1#楼16-29层住宅业主于2012年9月17日至9月21日前来领取办理产权登记的相关材料，导致原告无法在商品房交付使用后365日内办理房屋权属登记，取得房屋权属证书，因此，被告行为已构成违约，其应当依据合同的约定承担违约责任。现被告应以其逾期办证违约责任产生之时（即2012年4月29日）原告已付购房款674341元的每日万分之一的标准，向原告支付自2012年4月29日至2012年9月17日止142天的逾期办证违约金计9576元（即674341元×每日万分之一×142天）。对原告诉讼请求中超出9576元的部分，原审法院不予支持。诉讼中，被告提出其协助办证的合同义务已于2012年9月1日履行完毕，以及其虽逾期完成群升国际三期I地块房屋产权的初始登记，但未给原告造成实际损失，请求降低或免除原告主张的违约金数额并驳回��告诉讼请求等答辩意见，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条、第五条第二款之规定，判决：一、被告福建群升置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈立哲支付逾期办证违约金人民币9576元。二、驳回原告陈立哲的其他诉讼请求。本案适用简易程序，案件受理费减半收取后为25元，由被告福建群升置业有限公司负担。上诉人群升置业公司上诉称：上诉人依约交付房屋给被上诉人使用，上诉人虽逾期完成群升国际三期I地块房屋产权的初始登记，但被上诉人并无证据证明其存在损失。讼争《商品房买卖合同》第十四条的约定对上诉人不公平，被上诉人不存在损失，不能依照此合同条款要求上诉人支付违约金。另，上诉人已于2012年9月1日即通知被上诉人领取办理房屋产权证相关材料，主观上不存在故意拖延的情形。综上，请求：1、撤销原审判决，改判降低或免除被上诉人一审诉请的违约金；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。被上诉人陈立哲辩称：根据合同的约定，被上诉人只要证明上诉人存在违约行为即可，无需对被上诉人是否存在损失进行举证。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。双方对原审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。根据双方签订的合同，上诉人应于交房后365日内即2012年4月28日前，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但上诉人迟至2012年8月29日方办妥产权初始登记，且其在2012年9月1日通知被上诉人于2012年9月17日至21日领取办理房屋产权证相关材料，上诉人已构成了违约，其应根据合同的约定承担违约责任，上诉人群升置业公司提出的“被上诉人未因其违约行为造成实际损失”及不存在故意拖延情形不能作为免除其违约责任的依据。本案中，双方当事人约定的逾期办理权属证书违约金的计算标准为“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，上诉人群升公司无证据证明该约定存在过高的情形，故上诉人主张调低违约金赔偿标准，本院不予采信。综上，上诉人群升置业公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。��照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人福建群升置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 霞审 判 员 张佳佳代理审判员 雷晓琴二〇一五年一月十四日书 记 员 陈建彪 微信公众号“”