（2015）钦北民初字第43号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-05-27
案件名称
冯达洲与陈伟文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
钦州市钦北区人民法院
所属地区
钦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯达洲,陈伟文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院民 事 判 决 书（2015）钦北民初字第43号原告冯达洲。委托代理人张锦盛，广西金湾律师事务所律师。被告陈伟文。委托代理人冯永富，广西海岸律师事务所律师。原告冯达洲与被告陈伟文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，由本院审判员陈颖桦适用简易程序独任审理，于2014年11月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张锦盛，被告陈伟文及其委托代理人冯永富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯达洲诉称，2014年5月22日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，合同对相关事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了5万元的保证金，支付了第一期租金，从2014年6月10日至2014年12月10止共80524.5元。合同签订后，原告对厂房进行装修，并拉入行车、办公桌椅、会议桌、木沙发、货架、电冰箱等办公生产设备进行投产。在投产过程中，由于资金链断裂，导致原告方不能经营生产，并且公司已在注销，原告方已经根本上不能履行合同。因此，特向法院起诉，请求：一、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；二、由被告返还保证金5万元、剩余2个月的租金26841.5元以及LD电动单樑起重机（行车）一台、办公桌椅五套、会议桌一张、书柜两个、货架十个、木沙发一套、电冰箱一台等办公生产设备（价值约60000元）。原告冯达洲为证明其诉讼主张，在举证期限内提交的证据有：证据1.原告的身份证复印件，证明原告的基本情况；证据2.《厂房租赁合同》，证明原告与被告签订《厂房租赁合同》，对相关事项进行了约定；证据3.收据、农业银行无折存款回单，证明原告按合同交付50000元保证金；证据4.收据、农行无折存款回单，证明原告交付2014年6月10日至2014年12月10日即半年的租赁金80524.5元；证据5.解除《厂房租赁合同》告知函，证明原告根本无法履行合同，特发函告知被告，原告终止履行合同；证据6.EMS快递单号查询，证明解除《厂房租赁合同》告知函已由被告签收。被告陈伟文辩称，一、原告作为诉讼主体不适格，虽然《厂房租赁合同》系原告所签，但是合同签订后，原告与他人成立了广西华洲电气有限公司，所以纠纷主体应该是广西华洲电气有限公司，而不是原告；二、合同在履行过程中，原告先违约，按照合同法规定，原告无权要求返还租金；三、提出变更诉讼请求已经超过了期限，被告方不同意变更诉讼请求；四、原告方要求退还租金没有事实理由，因为被告现在都没有收到原告的解除合同书，厂房虽然现在没有生产，但是原告并没有将厂房交还给被告，即使解除合同，但厂房依然由原告使用；五、被告从来没有收到原告的办公生产设备等财物，原告也没有委托被告保管这些财物，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提交如下证据：证据1：广西华洲电气有限公司的电脑咨询单，证明原告与他人共同开设、经营广西华洲电气有限公司；证据2：戴增顺身份证、收据、图片，证明厂房内的生产设施及财物由原告方搬走；证据3：维修工程预算书，证明原告损坏被告财物的价值。本案证据经过开庭质证，本院认证如下：被告对原告提供的证据1、2、3、4没有异议，本院予以确认，对证据5、6的真实性有异议，本院认为，证据5、6相互印证，证明原告以邮政特快专递的方式向被告寄送解除《厂房租赁合同》告知函。原告对证据1的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为广西华洲电气有限公司虽然没有在工商部门注销，但已在地税办理了注销，本院对证据1的真实性予以确认；原告对证据2有异议，认为戴增顺不是广西华洲电气有限公司的员工，他拉走生产设备的原因不清，但被告提供的收据可以证实财物是在被告方的管理范围内，本院认为证据2与本案无关，本院不予以采信；对证据3有异议，认为预算书系被告所做，并非出于具有评估资格的单位，原告只是对厂房适当改装，没有损坏到被告的利益，本院认为，证据3并非具有相关资质的部门所出具的预算，本院不予以采信。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年5月22日，原、被告双方签订一份《厂房租赁合同》，原告为承租人，被告为出租人。双方约定，被告将位于广西钦州市钦北区皇马工业一区30号新建厂房及办公楼住宅连体的场地出租给原告，建筑面积共1491.2平方米，租赁期限为五年，自2014年6月10起至2019年6月9日止，每平方米每月9元租金，年租金为161049.6元，先交租金后使用，厂房的免租期为20日，即从2014年5月20日起到2014年6月10日止，免租期满次日开始为起租日，从起租日计收租金；原告须在免租期满前10天内交清6个月租金80524.5元作为第一期租金，以后每次按季交纳租金，逾期一个月（30天）不缴纳的，视为原告自动单方违约终止合同，被告收回原告租用的厂房；签订合同后二天内，原告须向被告交纳保证金5万元；在租赁期内，如遇政府及本系统（皇马工业园）需要拆迁或变动的，被告需按保证金2倍支付给原告作为搬迁费用，如原告在租赁期内因生产需要搬迁，提前三个月通知被告，保证金不退还作为补偿被告；合同经双方签字盖章，并在被告收到原告支付的首期租赁保证金后生效。合同签订后，原告已于2014年5月23日向被告交纳保证金5万元及厂房租金80524.5元，被告分别立写了收据给原告收执。2014年9月25日，原告出具《解除<；厂房租赁合同>；告知函》，并以邮政特快专递的方式寄送给被告，告知被告因根本上不能履行合同并终止合同履行，原告对此函并未作出回应。2014年10月22日，原告向本院起诉，请求：一、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；二、由被告返还保证金5万元、剩余的2个月租金26841.5元以及LD电动单樑起重机一台、办公桌椅五套、会议桌一张、书柜两个、货架十个、木沙发一套、电冰箱一台等办公生产设备（价值约60000元）。在庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为《厂房租赁合同》于2014年9月25日解除。本院认为，本案涉及的《厂房租赁合同》是原、被告经平等协商签订的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。原告冯达洲依约向被告交纳了第一期租金，被告陈伟文亦已将厂房及场地交付给被告使用。在合同尚未全部履行前，原告以资金链断裂，无法经营生产为由，向被告提出解除合同，被告并未同意，依据双方签订的《厂房租赁合同》及我国《合同法》第九十三条规定，本案不存在约定解除的情形。同时，根据《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……原告在履行期限届满之前，以书面的形式明确表示不履行主要债务，属于明示的预期违约，在此情况下，如果要求另一方当事人在履行期限届满后才能主张补救，则将对另一方造成损失，不利于保护当事人的合法利益，因此，在预期违约情况下，应允许当事人解除合同，这出于对守约方合法利益的保护，解除权的行使在于守约方，而不是违约方，在被告不同意协商解除合同，亦无法定解除情形的情况下，原告无权要求解除双方签订的《厂房租赁合同》，亦无权要求被告返还租金，故原告请求解除合同及返还两个月的租金26841.5元，本院不予以支持；对于保证金5万元是否需要返还的问题，根据双方签订的《厂房租赁合同》第二条第2项约定，保证金不退还作为补偿甲方（被告），故原告请求被告返还保证金5万元的诉讼请求，本院不予以支持。关于原告要求被告返还办公生产设备的问题，本院认为，原、被告之间仅基于《厂房租赁合同》而产生了租赁关系，原告并未提供证据证明其与被告之间产生保管关系，亦未证明其已将厂房返还被告，租赁物尚未处于被告的管理使用状态，被告没有义务将厂房内的办公生产设备返还给原告，且原告认为办公生产设备价值约6万元，没有相关证据佐证，本院不予以采信，因此，原告请求被告返还LD电动单樑起重机一台、办公桌椅五套、会议桌一张、书柜两个、货架十个、木沙发一套、电冰箱一台等办公生产设备，没有事实和法律的依据，本院不予以支持。原告主张其与他人在租赁场地上成立的广西华洲电气有限公司已经不能生产经营，并且公司正在注销，已经根本上不能履行合同，本院认为，原、被告双方签订租赁合同后，原告作为承租方已获得该厂房及附属场地的使用权，其有权依据合同的约定利用厂房是否进行生产经营，广西华洲电气有限公司是否注销并不必然导致租赁关系的终止，故本院对原告的主张不予以采纳。被告辩称原告主体不适格，应由广西华洲电气有限公司作为原告进行诉讼，本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方已形成租赁关系，基于合同的相对性，原告将厂房作何用途并不影响租赁关系中双方当事人的权利和义务，因冯达洲为合同的承租人，其有权作为原告提起本案诉讼，对于被告的辩解，本院不予以采纳。此外，由于《厂房租赁合同》第四条第5项约定，以后按季交纳租金，逾期一个月不缴纳的，视原告单方违约终止合同。因原告作为承租方，第一期租金交至2014年12月10日，至今仍未交纳第二期租金，属于迟延履行债务致使不能实现合同目的的行为，符合法定的解除条件，被告可另行主张解除合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告冯达洲的诉讼请求。收取案件受理费3086元，减半收取1543元，由原告冯达洲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状，提交副本六份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审判员 陈颖桦二〇一五年一月十四日书记员 邹超鹏附：适用法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的 关注公众号“”