（2014）新民初字第03469号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-02-27
案件名称
原告盐城众诚物业服务有限公司与被告沈克球物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
新沂市人民法院
所属地区
新沂市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盐城众诚物业服务有限公司,沈克球
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第03469号原告盐城众诚物业服务有限公司，住所地新沂市马陵山路99号盐城众诚物业金鼎名城物业管理处。法定代表人许娟，该公司董事长。委托代理人周怀良。被告沈克球。原告盐城众诚物业服务有限公司（以下简称“众诚物业公司”）与被告沈克球物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告众诚物业公司的委托代理人周怀良，被告沈克球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众诚物业公司诉称：被告沈克球是金鼎名城小区10号楼1单元501室的业主，房屋面积92.76㎡，车库面积10.67㎡，合计103.43㎡。原告已经与被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费的标准为0.4元／月／㎡、公共能耗费的标准为0.3元／月／㎡，均按照建筑面积计算，被告应当于2013年7月31日起的3个月内交纳当年的费用。原告依照协议约定提供了物业服务，但被告未能按约及时支付自2013年7月31日至2014年7月30日期间的物业服务费、公共能耗费。同时，协议约定如被告逾期交纳，应从逾期之日起按3‰／天交纳违约金，原告依据协议，为被告预留3个月的交费期间，自2013年11月1日开始计算违约金。为此，起诉要求判令被告支付自2013年7月31日至2014年7月30日期间的物业服务费、公共能耗费合计868元，并支付自2013年11月1日起至缴费之日止的违约金（计算至2014年11月10日为978元，以后违约金按合同约定标准继续计算）。被告沈克球辩称：原告没有履行物业服务合同中约定的义务，没有对被告房屋漏雨情况进行维修，且小区管理混乱，门铃延迟安装，故不愿支付物业费。同时小区开发商因延迟上房，故承诺业主免交一年物业费，且在2013年7月小区又发布通知，延长免交物业费时间半年，故被告即使缴纳物业费，也应从2014年1月开始缴纳，而非原告所诉的自2013年7月31日起开始计算。经审理查明：被告沈克球系金鼎名城小区10号楼1单元501室业主，该房屋建筑面积为103.43㎡（住宅面积92.76㎡＋车库面积10.67㎡）。2012年7月27日，原告众诚物业公司与被告沈克球签订《前期物业服务协议》，约定原告对金鼎名城小区物业管理区域内的房屋、设施、公共秩序等提供物业管理服务；公共物业服务收费标准为0.4元／月／㎡（按建筑面积），首次交费时间按通知交房之日起预交12个月的费用，以后每年按首次交房之日前3个月预交当年1-12月份费用；公共部分能耗费收费标准为0.3元／月／㎡（按建筑面积），首次交费时间按通知交房之日起预交12个月的费用，以后每年按首次交房之日前3个月预交当年1-12月份费用；同时约定如逾期交纳有关费用，应从逾期之日起，按应交纳费用的3‰／天交纳违约金。协议签订后，原告依约履行了提供物业管理服务的义务，但被告未有按约在规定期间内向原告支付自2013年7月31日至2014年7月30日期间的物业服务费、公共能耗费，欠交数额868元（（0.4元／㎡／月＋0.3元／㎡／月）×103.43㎡×12个月）。另查明：1、原告具有从事物业管理活动资质；2、通知被告上房时间为2012年7月27日，被告亦已实际入住。以上事实，有原告当庭陈述及原告提供的前期物业服务协议等证据予以证明。上述证据经查证属实，均具有证明效力，足以认定。本院认为：原、被告订立的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、生效。原告众诚物业公司依照物业服务合同提供有偿物业管理服务，被告沈克球应当依据诚实信用原则履行支付相关物业服务费、公共能耗费的合同义务。故原告要求被告支付自2013年7月31日至2014年7月30日期间的物业服务费、公共能耗费合计868元，有事实和法律依据，予以支持。关于原告主张的违约金，原、被告签订的前期物业服务协议虽约定逾期交纳相关费用的，从逾期之日起每日按应付费用数额的3‰交纳违约金，原告的实际损失主要是利息损失，但该条款约定的违约金过分高于造成的损失，有失民事活动应遵循的公平原则，故本院酌情调整为中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍。关于被告沈克球提出抗辩理由，本院不予支持。首先，被告所提原告未尽物业管理服务职责，小区管理混乱等问题，但均未提供充分有效证据予以证实，故被告以此作为拒付物业管理费的理由缺乏依据。其次，被告提出的房屋漏雨问题，根据原被告双方签订的物业服务合同约定：“属于保修范围的房屋自用部位发生质量问题，在保修期内，由开发商负责，在保修期外，由业主负责”，而被告所购房屋在2012年上房后，尚在保修期内，故被告不能以房屋漏水为由拒付物业费。最后，被告沈克球所提的在2013年7月至2014年1月开发商对业主免收物业费的抗辩意见，因缺少相关证据予以佐证，且原告对此不予认可，并称被告沈克球不符合免收条件，故本院对该抗辩意见亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告沈克球应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城众诚物业服务有限公司支付自2013年7月31日至2014年7月30日期间的物业服务费、公共能耗费合计868元及违约金（以868元为基数，自2013年11月1日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算至实际给付之日）。二、驳回原告盐城众诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告沈克球负担（原告已预交，本院不再退还，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内随案款一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 禚孝严人民陪审员 张延成人民陪审员 周立峰二〇一五年一月十四日书 记 员 史 慧 来源：百度搜索“”