（2014）穗番法楼民初字第365号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-05-05
案件名称
王凯与广州利合房地产开发有限公司、广州羲望房地产咨询有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王凯,广州利合房地产开发有限公司,广州羲望房地产咨询有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十九条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗番法楼民初字第365号原告：王凯，住广州市天河区。委托代理人：林高民。被告：广州利合房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：李思廉。委托代理人：卢雪林、王庆芳。第三人：广州羲望房地产咨询有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：王其波。委托代理人：杨翠波。原告王凯诉被告广州利合房地产开发有限公司（以下简称“利合公司”）及第三人广州羲望房地产咨询有限公司（以下简称“羲望公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王凯的委托代理人林高民、被告利合公司的委托代理人卢雪林和王庆芳及第三人羲望公司的委托代理人杨翠波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2014年4月22日通过第三人与被告签订了一份《亚运城认购书》，认购被告位于广州市番禺区石楼镇铁中路3号5座506室的物业，认购价为1707812元，为此原告于当天支付了20000元定金给被告，另外向第三人交纳意向金15000元。根据《认购书》第一条第3款约定，首付款30%（扣除定金）497812元须于2014年5月22日前付清，并于当日到出售方指定地点签署《商品房买卖合同》。然而，在2014年5月21日下午，正当原告打电话给售楼工作人员咨询第二天预交首期楼款之事宜，才被告知该楼盘还处于抵押期间，暂时没法接收原告的首期楼款。此时，原告觉得被欺骗，认为第三人与被告缺乏最起码的诚信，便要求退还意向金和定金。后经原告多次交涉，第三人同意退还意向金，但表示已收的定金不能退还，并要求原告作出不能要求退还定金的承诺。原告为了及时取回意向金，在被告及第三人的胁迫下，完全违背自己的真实意思表示，不得不在承诺书上签字。原告认为，原告享有知悉其购买房屋或者接受的服务的真实情况权利，被告也应充分履行告知义务；被告为了房屋销售顺利，隐瞒已抵押的事实，将房屋卖给不知情的买受人，其行为已构成欺诈，该买卖合同是无效的。另外，被告及第三人以胁迫的手段或者乘人之危，使原告在违背真实意思的情况下在承诺书上签字，该民事行为也是无效。原告为维护自身合法利益，故起诉要求如下：1、确认原、被告签订的《亚运城认购书》无效，并由被告返还双倍购房定金4万元给原告；2、判令被告返还定金利息（按中国人民银行同期贷款利率从2014年4月22日起计至还清款项之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告辩称：一、原告主张因涉案房屋处在抵押状态未知情况下认购，认购书无效，没有事实依据。该认购书右上方已清晰标志：“出售方明确告知认购方该物业目前尚处于抵押状态，认购方表示知悉并清晰理解，同意由出售方尽快办理涂销抵押，并承诺按认购书约定的日期交付首期楼款，在认购书签订之日30日内签署《商品房买卖合同》。若30日内该房屋未能涂销抵押导致未能签署买卖合同的，认购方同意在任何时候不以该物业存在抵押事宜而主张解除本认购书或者追究出售方责任”。二、原告主张被告双倍返还定金没有法律依据。涉案房屋已于2014年6月8日解押并于当日在阳光家缘网显示处于可销售签约状态，为此，被告于次日书面通知原告签约，但原告却迟迟未到现场签约并放弃认购。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院全部驳回。第三人辩称：涉案意向金是原告自愿向第三人交纳的，而认购书的签订与我方无关，我方接受被告的委托范围仅负责收取购房意向金、介绍原告看房，并不涉及房屋销售环节，而原告交纳意向金后可换取被告房价优惠折扣九五折。审理查明：被告广州利某房地产开发有限公司是一具备房地产开发资质的企业法人，第三人广州羲望房地产咨询有限公司是一从事房地产业的有限责任公司。2014年4月22日，原、被告签订了一份《（亚运城）认购书》，约定原告认购被告建造的广州市番禺区石楼镇铁中路3号5座506物业，预售建筑面积为130.7552平方米，预售套内建筑面积为104.3019平方米，认购总价1707812元；认购方在签订本认购书的同时向出售方支付定金￥20000元，作为签订《商品房买卖合同》的担保；首期楼款30%房款（扣除定金）￥497812元须于2014年5月22日前付清，并于当日到出售方指定地点签署《商品房买卖合同》，余款70%房款￥1190000元，于签署《商品房买卖合同》的同时办理银行按揭手续，本条贷款数额仅为认购方申请的意向，认购方申请银行按揭的年限、金额、利率以该银行最终批复为准；《（亚运城）认购书》第二条第7款规定，如认购方不履行认购书约定的义务，认购方已缴付的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业且无须通知认购方等等。另外，该认购书的右上角有红色字体标注：“出售方明确告知认购方该物业目前尚处于抵押状态，认购方表示知悉并清晰理解，同意由出售方尽快办理涂销抵押，并承诺按认购书约定的日期交付首期楼款，在认购书签订之日30日内签署《商品房买卖合同》。若30日内该房屋未能涂销抵押导致未能签署买卖合同的，认购方同意在任何时候不以该物业存在抵押事宜而主张解除本认购书或者追究出售方责任”。同日，原告向被告交纳认购定金20000元。同时原告在被告提供的一份《（亚运城）销售服务确认表》上，签字确认已收取认购书、认购须知等资料，并清晰了解相关内容。上述认购书签订后，因被告未在认购书签订之日30日内解除涉案房屋的抵押导致与原告未能在2014年5月22日签订的《商品房买卖合同》。随后，被告于2014年6月9日向原告发出《催促签订商品房买卖合同律师函》，要求原告前去签订《商品房买卖合同》。但原告认为在签订认购书时被告从未向原告说明该房屋已抵押给第三方、故意隐瞒真实情况而不同继续履行该认购书而引发纠纷，经双方协商不成，原告遂于2014年7月15日将被告诉至本院。庭审时，原告提供由第三人出具的一份《回执》，用以证明第三人同意原告于2014年6月14日交纳的VIP团购优惠意向金的退款申请，并确认随后收回上述意向金。被告认为与第三人是居间关系，第三人向原告收取的购房意向金是第三人自行处分的，我方仅给原告相应购房折扣。另外，原告主张被告故意隐瞒涉案房屋已抵押给第三方以骗取原告签订认购书。被告则反驳指出该抵押条款作为认购书的条款，其已特意用文字作了解释，并在认购书中用红色字体标注，起到明显的提示说明作用；且被告提供的《（亚运城）销售服务确认表》，证明原告已清楚知悉认购书、买卖合同的条款，被告方没有隐瞒事实，没有违反相关的法律规定。以上事实，有原、被告提供的《（亚运城）认购书》、《广州利某房地产开发有限公司收款专用收据》、《（亚运城）销售服务确认表》、以及本院庭审笔录等予以证实。本院认为：原告王凯（买受人）和被告广州利某房地产开发有限公司（出卖人）在签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保。根据《合同法》的规定，认购书系原、被告约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，是独立的合同，属于商品房买卖合同的预约合同，原、被告均应按约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间主要争议焦点在于：一、被告在与原告签订认购书时是否隐瞒涉案房屋已抵押给第三方；二、未能订立商品房买卖合同是否由原告或被告一方的原因造成。关于被告是否故意隐瞒涉案房屋已抵押给第三方的问题。被告提供的双方所签署的《（亚运城）认购书》，证明被告已在认购书右上角作了清晰明示，并以红色字体告知认购者该房屋是处于抵押的状态以及涂销的方式，起到明显的提示说明作用。另被告提供《（亚运城）销售服务确认表》，证明原告已清楚知悉认购书、买卖合同的条款，被告已履行了相关的提示义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”庭审中原告就涉案《（亚运城）认购书》、《（亚运城）销售服务确认表》的形成予以反驳，但未能就其反驳主张提供相应证据予以证明，故应承担不利的法律后果。故原告以被告故意隐瞒涉案房屋已抵押给第三方以骗取原告签订认购书的主张不能成立，本院不予支持。关于未能订立商品房买卖合同是否由原告或被告一方原因造成的问题。原、被告双方订立认购书时已就所认购房屋情况、房价总款、付款方式、违约责任等内容已协商一致，现原告以被告故意隐瞒涉案房屋已抵押给第三方以骗取原告签订认购书为由未按约定与被告签订商品房买卖合同，属于其一方原因所致，应当按照合同法关于定金的规定承担相应违约责任。本案中，从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，原告没有按约定期限缴付房款及到约定地点签署《商品房买卖合同》，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：驳回原告王凯的全部诉讼请求。本案诉讼费900元由原告王凯承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 林志强人民陪审员 朱志明人民陪审员 谭菲映二〇一五年一月十四日书 记 员 周明明 来源：百度搜索“”