（2014）长民终字第01520
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-10-29
案件名称
上诉人山西信建盛房地产开发有限公司与被上诉人赵彦勇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省长治市中级人民法院
所属地区
山西省长治市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山西信建盛房地产开发有限公司,赵彦勇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）长民终字第01520上诉人（原审被告）山西信建盛房地产开发有限公司。法定代表人邢建生，职务董事长。委托代理人李红艳，山西隆德盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵彦勇，男，汉族。上诉人山西信建盛房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市郊区人民法院（2014）郊民初字第0780号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人山西信建盛房地产开发有限公司的委托代理人李红艳，被上诉人赵彦勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：原告于2013年ll月1日与被告签订了房屋订购单，并向被告支付了定金50000元，其中的40000元定金是原告于20l3年l1月l日以银行汇款的方式汇至被告的法定代表人邢建生在银行设立的账户，房屋订购单中约定，原告从签订房屋订购单之日起十五日内支付剩余购房首付款251385元。2013年11月25日，原被告签订了房屋内部认购协议书，约定原告购买华府国际（临漳水岸）小区一号楼公寓楼一单元302号房屋，该房屋建筑面积为145.9平方米，每平方米单价为3437元，房屋总价款为501385元；原告应于2013年11月25日前支付购房首付款为301385元，剩余购房款200000元为按揭贷款。原告于2013年11月25日向被告申请延期交付购房首付款，被告在原告申请当天表示同意。原告于2013年11月25日以刷卡支付的方式支付了被告251465元，其中有银行收取的刷卡手续费80元。被告共计收取原告支付的购房款301385元（包括定金50000元）。另外，该内部认购协议书第十二条约定：“被告承诺该房屋为商品房，即大产权。”第十三条约定：“甲方承诺于2015年6月30日前交房，逾期按补助每月100元。”原告购买的房屋现属于在建房屋。原判认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案原告被告签订的房屋内部认购协议书为书面合同，并约定了当事人姓名、商品房基本状况、商品房的销售方式《商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用的日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法违约责任以及双方约定的其他事项，可见该内部协议书已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故原被告签订的协议应当为商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告提供的相关证据可以证明被告具备开发建设“临漳水岸度假村”的资质，但不能证明被告具备开发建设华府国际小区的资质，且被告也一直未提供商品房预售许可证明，应认定被告未取得华府国际小区商品房预售许可证明，故原被告签订的房屋内部认购协议书无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”原被告签订的房屋内部认购协议书无效，现原告要求被告返还已经支付的购房款301385元并要求赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的损失应按照中国人民银行同期贷款利率进行计算，其中支付的定金50000元应从2013年l1月1日计算至本判决确定的归还之日止；剩余购房款251385元应从2013年11月25日计算至本判决确定的归还之日止。原告支付的刷卡手续费80元系银行收取，应由原告自行承担。本案经调解无效，依照《商品房销售管理办法》第十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、原告赵彦勇与被告山西信建盛房地产开发有限公司签订的内部认购协议书无效。二、被告山西信建盛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告赵彦勇购房款301385元；并按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息（购房款301385元中50000元部分应从2013年11月1日计算利息至本判决确定的归还之日止、251385元部分应从2013年11月25日计算至本判决确定的归还之日止）。如果被告未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5821元，由被告负担。判后，山西信建盛房地产开发有限公司不服，提起上诉。其上诉理由为：一审法院认定上诉人与被上诉人签订的内部认购协议无效错误，判决上诉人返还被上诉人包括定金50000元在内的购房款并支付同期银行贷款利息不合法。被上诉人赵彦勇辩称，原审认定事实清楚，判决正确，应予维持。经二审审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案上诉人直到二审开庭也未能提供华府国际小区商品房预售许可证明，故原审判决上诉人、被上诉人双方所签订的房屋内部认购协议书无效正确。赵彦勇为购买涉案房屋，共支付有包括定金50000元在内的301385元的购房款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”双方所签订的房屋内部认购协议书无效，被上诉人赵彦勇要求上诉人返还已经支付的购房款301385元并要求赔偿损失的诉讼请求符合法律规定，一审法院判决予以支持正确。上诉人要求对其中50000元定金不予退还的主张不符合法律规定，本院不予支持。基此，上诉人山西信建盛房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，一审法院判决正确，应予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费5821元由上诉人山西信建盛房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 杨利兵代理审判员 王成立代理审判员 张路伟二〇一五年一月十四日书 记 员 左樱桃 关注公众号“”