（2014）丰民初字第01904号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-08-27
案件名称
高连成等与王倩房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高连成,高冉,王倩,郭德林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第01904号原告（反诉被告）高连成，男，1963年12月24日出生。原告（反诉被告）高冉，女，1990年2月5日出生。二原告委托代理人张文秀，女，1962年10月29日出生。二原告委托代理人李松，北京市盛峰律师事务所律师。被告（反诉原告）王倩，女，1962年3月27日出生。委托代理人赵侃，北京市昊方律师事务所律师。委托代理人王靖，北京市泽韬律师事务所律师。第三人郭德林，男，1963年5月25日出生。委托代理人王杰。原告（反诉被告）高连成、高冉与被告（反诉原告）王倩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2013年9月29日作出（2013）丰民初字第07674号民事判决书，被告（反诉原告）王倩对判决不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2013年12月10日作出（2013）二中民终字第16556号民事裁定书，裁定原判决认定事实不清，发回本院重新审理。本案发回重审后，本院依法重新组成合议庭，追加第三人郭德林参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高连成、高冉及其委托代理人张文秀、李松，被告（反诉原告）王倩及其委托代理人赵侃、王靖，第三人郭德林及其委托代理人王杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）高连成、高冉诉称：2012年6月7日，二原告与被告王倩签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖及居间协议书》，约定由二原告购买被告王倩所有的的位于北京市丰台区602号房屋（下称602号房屋），房屋总价款为285万元。签订合同后，二原告依约向被告王倩支付了购房定金及首付款共计65万元。但其后被告王倩拒绝协助二原告以贷款的方式购买602号房屋，也拒绝配合二原告办理房屋的过户手续并交付房屋，我们同意将付款方式由贷款支付变更为一次性付款，我们有相应的支付能力，也已经将剩余房款汇入法院账户进行了提存。现二原告诉至法院，请求法院依法判令被告王倩协助办理602号房屋的过户手续，将房屋登记在原告高冉名下，并向二原告交付602号房屋。被告（反诉原告）王倩辩称：我不同意二原告的诉讼请求。无法办理贷款系二原告及其委托的中介公司的过错所致，与我没有关系，我并不存在拒绝协助办理贷款的情况。二原告基于同一事实曾经提出过相同诉请，之前的诉讼中法院要求二原告提供具有履约能力的证明，但当时二原告无法提供，所以法院判决驳回了二原告的诉讼请求，由于已经有了生效判决，因此法院不应再受理本案。此外，602号房屋为我和第三人郭德林的夫妻共同财产，我在未经共有人同意的情况下处分共同财产，应属无效。综上，我不同意协助二原告办理602号房屋的过户手续，也不同意向二原告交付房屋。第三人郭德林述称：我不同意二原告的诉讼请求，我一直不同意出售602号房屋，合同是在二原告家中签的，卖房时我并不知情，签订合同的第二天我才知道卖房的事。因此，我不同意将房屋过户给原告高冉，也不同意交付房屋。被告（反诉原告）王倩反诉称：由于已经存在生效判决，判决当时认定了合同目的无法实现，合同无法继续履行。而导致合同目的无法实现的原因在于二原告，是由于二原告自身的过错导致其无法取得贷款。之前法院也给了二原告合理的期限，询问其能否一次性支付购房款，但他们没有足够的现金，无法支付。综上，我要求法院依法判令：解除二原告与我于2012年6月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并撤销二原告与我之间的编号为C585295的网签合同。原告（反诉被告）高连成、高冉针对反诉辩称：二原告不同意被告王倩的全部反诉请求。之前的生效判决只是提到二原告要求以贷款方式支付房款，但由于被告王倩拒不配合，法院不能强制被告王倩办理贷款，因此驳回了二原告的诉讼请求。但判决并未判令解除双方之间的合同，现二原告已经变更了付款方式，同意一次性支付房款，该行为并未损害被告王倩的利益，而且有利于合同目的的实现，因此本案并不违反一事不再理原则。贷款手续未办理完全是由于被告王倩不配合导致，当时银行的人员已经到场，但被告王倩坚持不签字，最后无法办理贷款手续。二原告与被告王倩在2012年6月7日签订了房屋买卖合同，但被告王倩又在2012年6月19日以更高的价格将房屋卖给了其他人，合同没能继续履行完全是由于被告王倩一房二卖的违约行为所致，并不是由于贷款无法办理导致合同目的不能实现。此外，由于双方在合同中约定的付款方式为贷款支付，二原告并不清楚通过诉讼程序不可以用贷款方式付款，二原告只是严格按照合同约定主张权利要求办理贷款而已。综上，二原告不同意解除《北京市存量房屋买卖合同》，也不同意撤销网签合同。第三人郭德林针对反诉述称：我同意被告王倩的全部反诉请求，也认可被告王倩所述的全部理由。在我和被告王倩婚姻关系存续期间购买的房屋应为夫妻共同财产，被告王倩单方出卖房屋的行为无效。经审理查明：2012年6月7日，原告高连成、高冉与被告王倩签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同及相关附件约定：被告王倩将位于北京市丰台区602号房屋出售给原告高连成、高冉，该房屋成交价格为285万元。原告高连成、高冉应向被告王倩支付定金15万元，原告高连成、高冉向农业银行申办抵押贷款200万元；三周内向房主支付50万元首付款，其余房款过户当日支付；剩余房款220万元（其中20万现金、200万贷款），过户当日结清。出卖人应当在过户后7日内将该房屋交付给买受人。合同还对其他相关内容进行了约定。二原告于签订《北京市存量房屋买卖合同》当日，向被告王倩支付了定金15万元。2012年6月18日，原告高冉与被告王倩完成了编号为C585295的存量房屋买卖合同的网上签约。2012年6月19日，被告王倩与案外人孟庆玲就602号房屋又签订了房屋买卖合同，被告王倩将602号房屋又卖给了孟庆玲，房屋成交价格为296万元。2012年6月25日，被告王倩将已收取的15万元定金通过银行退给了原告高连成、高冉。其后，案外人孟庆玲将被告王倩诉至法院，法院依法判决解除了孟庆玲与被告王倩之间的房屋买卖合同。2012年7月25日，原告高连成、高冉与被告王倩协商后决定继续履行合同，被告王倩收取了二原告支付的购房款65万元。同日，原告高冉、被告王倩出具了《委托书》，委托21世纪不动产（北京万年世纪房地产经纪有限公司）办理购买602号房屋网签及购房资格等相关事宜。但在此后的合同履行过程中，二原告与被告王倩又发生了争议，原告高连成、高冉将被告王倩诉至本院，要求被告王倩继续履行合同，协助办理602号房屋的过户手续并交付房屋，同时返还定金15万元。在该案审理过程中，由于原告高连成、高冉坚持要求以贷款方式支付剩余房款，本院以被告王倩拒绝配合办理贷款手续，贷款方式购房不具备继续履行条件为由，驳回了原告高连成、高冉的诉讼请求。该案件上诉至二审法院后，二审法院维持原判。2012年12月25日，被告王倩以要求解除双方之间的房屋买卖合同并撤销网签合同为由，将原告高连成、高冉诉至本院。在该案审理过程中，原告高连成、高冉将220万元作为合同履行担保金汇入本院账户提存，并表示为了继续履行合同，二原告放弃采用贷款方式支付剩余购房款，同意采取一次性付款的方式向被告王倩支付全部购房款。2013年4月19日，被告王倩以自行协商为由撤回了起诉。另查，被告王倩与第三人郭德林原系夫妻关系，于1988年1月30日登记结婚。在原告高连成、高冉与被告王倩签订《北京市存量房屋买卖合同》及履行合同期间，以及原告高连成、高冉与被告王倩发生争议的诉讼期间，第三人郭德林表示自己与王倩每天都生活在一起，在原告高连成、高冉与被告王倩签订《北京市存量房屋买卖合同》后的第二天才知道602号房屋的出售之事，第三人郭德林不同意将602号房屋出售给原告高连成、高冉，其知道602号房屋出售给二原告后就委托被告王倩代为处理相关纠纷，被告王倩亦认可第三人郭德林让其去解决与原告高连成、高冉之间的纠纷。在本案审理过程中，被告王倩与第三人郭德林于2014年8月18日在北京市东城区人民法院调解离婚，在双方达成的调解协议中，被告王倩与第三人郭德林同意登记在被告王倩名下的602号房屋离婚后归第三人郭德林所有。又查，602号房屋的行政地址为北京市丰台区右安门外开阳里八区6号楼4-602号，无抵押。在本案审理过程中，经原告高连成、高冉申请，本院依法查封了登记在被告王倩名下的602号房屋。602号房屋自2012年底由被告王倩、第三人郭德林居住至今，原告高连成、高冉一直居住在602号房屋的楼下，即北京市丰台区开阳里八区6号楼4单元501号至今。在原告高连成、高冉与被告王倩签订房屋买卖合同以及发生纠纷之后的两年时间里，第三人郭德林表示并未以自己的名义向原告高连成、高冉主张过权利，告知其不同意出售602号房屋。在本案原审过程中，被告王倩通过银行转账向原告高连成、高冉退还了已经支付的65万元购房款。原告高连成、高冉表示为了继续履行合同，除已经提存在法院的220万元购房款以外，剩余的65万元购房款亦可以一次性支付，原告高连成、高冉对此向本院提供了相应的财产证明。以上事实，有各方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、收条、银行转账凭证、网签合同、《委托书》、结婚证、（2012）二中民终字第17020号民事判决书、（2012）丰民初字第18960号民事判决书、（2014）东民初字第10374号民事调解书、存折、查询结果等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告高连成、高冉与被告王倩签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告王倩、第三人郭德林主张602号房屋为夫妻共同财产，被告王倩单方与二原告签订房屋买卖合同的行为应属无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，本院对被告王倩、第三人郭德林关于房屋买卖合同无效的主张，不予采信。本案的争议焦点有二：一是原告高连成、高冉在本案中起诉被告王倩继续履行合同是否违反“一事不再理”原则；二是第三人郭德林对被告王倩向原告高连成、高冉出售房屋之事是否知情并同意。关于争议焦点一，原告高连成、高冉曾将被告王倩诉至法院，要求被告王倩继续履行合同，在这一案件中，由于原告高连成、高冉坚持要求以贷款方式支付剩余房款，被告王倩拒绝配合办理贷款手续，法院以协助办理贷款的行为不具有强制执行性为由，驳回了原告高连成、高冉的诉讼请求。而在本案中，原告高连成、高冉表示为了继续履行合同，同意将贷款方式支付房款变更为一次性付款，并将应付房款提存至法院，也向法院提交了相应的财产证明。原告高连成、高冉在履行原、被告之间房屋买卖合同的过程中，并无违约行为，贷款方式支付房款也是合同中的明确约定，现原告高连成、高冉为实现合同目的，同意以比原合同更优越的条件履行合同，变更付款方式为一次性付款，并依据新证据再次起诉，该行为并不属于法律规定的“一事不再理”的情形，故本院对被告王倩认为法院不应受理本案的主张，不予采信。关于争议焦点二，本院认为，在2014年8月18日前，被告王倩与第三人郭德林一直系夫妻关系，第三人郭德林表示其与被告王倩每天都生活在一起，在原告高连成、高冉与被告王倩签订房屋买卖合同后的第二天得知602号房屋被出售之事，第三人郭德林不同意出售房屋，然后其委托被告王倩代为处理与原告高连成、高冉之间的相关纠纷。此后，被告王倩经过与原告高连成、高冉协商，于2012年7月25日，双方决定继续履行合同，同时被告王倩收取了二原告支付的购房款65万元。因此，本院有理由相信，第三人郭德林委托被告王倩代为处理与二原告之间的相关纠纷后，其同意承担被告王倩实施相应行为的后果，被告王倩收取二原告购房款65万元的行为，亦应视为第三人郭德林同意出售602号房屋。在原、被告发生纠纷长达两年的时间内，二原告与被告王倩、第三人郭德林居住在同一栋楼房的同一单元内，第三人郭德林也并未单独向二原告主张过权利，表示自己不同意出售602号房屋。原告高连成、高冉有理由相信出售602号房屋为被告王倩、第三人郭德林夫妻双方的共同意思表示，第三人郭德林无权以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，第三人郭德林称自己一直不同意出售602号房屋的主张，没有事实依据，本院不予采信。综上，本院认为，第三人郭德林对被告王倩向原告高连成、高冉出售房屋之事是知情且同意的。第三人郭德林应当与被告王倩共同履行《北京市存量房屋买卖合同》中卖房人的相应义务。此外，在本案审理过程中，被告王倩与第三人郭德林办理了离婚手续，并在离婚调解书中对602号房屋进行了处分，由于该财产处分行为发生在被告王倩、第三人郭德林向原告高连成、高冉出售602号房屋之后，因此该财产处分行为对原告高连成、高冉不发生效力，被告王倩、第三人郭德林仍应当共同履行《北京市存量房屋买卖合同》中卖房人的相应义务。《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。原告高连成、高冉同意将贷款方式支付房款变更为一次性付款，并将应付房款提存至法院，也向法院提交了相应的财产证明。被告王倩认为原告高连成、高冉没有付款能力，并以此为由要求解除《北京市存量房屋买卖合同》并撤销网签合同的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。原告高冉与被告王倩已经授权中介公司完成了存量房屋买卖合同的网上签约，原告高连成、高冉作为买房人要求将602号房屋过户至原告高冉一人名下，并不损害被告王倩的合法权益，因此本院对二原告要求被告王倩将602号房屋过户至原告高冉名下的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持，第三人郭德林构成对房屋过户登记债务的加入，应当与被告王倩共同为原告高冉办理房屋过户登记手续。出卖人出售房屋应当向买受人交付房屋，二原告要求被告王倩交付602号房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）高连成、高冉于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）王倩支付购房款二百八十五万元。二、被告（反诉原告）王倩、第三人郭德林于原告（反诉被告）高连成、高冉支付购房款当日共同协助原告（反诉被告）高冉办理位于北京市丰台区六〇二号房屋的所有权变更登记手续，将房屋登记至原告（反诉被告）高冉名下。三、被告（反诉原告）王倩于房屋所有权变更登记手续办理完毕七日内，将位于北京市丰台区六〇二号的房屋交付原告（反诉被告）高连成、高冉，第三人郭德林负协助义务。四、驳回被告（反诉原告）王倩的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三十五元，由被告（反诉原告）王倩负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费三十五元，由被告（反诉原告）王倩负担（已交纳）；财产保全费五千元，由被告（反诉原告）王倩负担（于本判决生效之日起七日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 马贞翠人民陪审员 谢翠霞人民陪审员 郭金才二〇一五年一月十四日书 记 员 王旻忞 微信公众号“”