（2014）苏中民终字第04540号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2016-04-27
案件名称
苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司与方秀娟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
方秀娟,苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第04540号上诉人（原审被告）方秀娟。被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商��市场有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区虎池路88号。法定代表人张从俊，该公司董事长。委托代理人丁建华，该公司员工。委托代理人臧嘉，该公司员工。上诉人方秀娟因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年1月2日，钱ＸＸ桥公司与方秀娟签订协议一份，约定方秀娟承租钱ＸＸ桥公司所有的座落在苏州市钱ＸＸ桥小商品市场一楼三区1365、1376号，实际使用面积约16.53平方米营业房，方秀娟向钱ＸＸ桥公司预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（期间自2012��2月8日起至2032年2月7日止）。方秀娟取得营业房使用权后，每年另行缴纳设施物业管理费19836元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的日1%计收滞纳金等。协议签订后，钱ＸＸ桥公司按约向方秀娟交付了约定营业用房，并为包括方秀娟在内的商户提供了相应设施物业管理服务，方秀娟已支付2013年5月7日前设施物业管理费，未按约定支付自2013年5月8日起至2014年11月7日止期间设施物业管理费29730元。以上事实，有钱ＸＸ桥公司提供的协议书一份、房屋所有权证一份，以及当事人的陈述等证据予以证实。原审原告钱ＸＸ桥公司的诉讼请求为：请求判令方秀娟立即支付商铺设施物业管理费29730元及逾期滞纳金1485元（自2013年5月8日起按中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算至2014年9月8日止）。原审法��认为：双方当事人虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系协议所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案履行市场管理职责的主体系房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业，法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求，钱ＸＸ桥公司作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。双方签订的协议书中关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，故协议应认定为合法有效，双方均应恪守协议约定、全面履行，至于费用的名称不影响其法律性质。本案双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，钱ＸＸ桥公司根据合同主张2013年5月8日至2014年11月7日期间的29730元设施物业管理费的诉讼请求并无不当，可予支持。方秀娟以市场管理不好、设施不到位、服务也不到位、费用比其他市场高，缓缴合理合法，钱ＸＸ桥公司主张的付款条件不成就为由可不履行付款义务，缺乏事实依据和法律依据，不能成为方秀娟不履行合同约定义务的抗辩理由，原审法院不予采纳。方秀娟作为合同相对方理应按合同约定支付设施物业管理费，未及时支付应承担相应的违约责任，钱ＸＸ桥公司主张的逾期付款滞纳金属违约金性质，其自动放弃约定标准而根据中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍主张计算至2014年9月8日止为1485元，不违反法律规定，也未超出约定计算标准，原审法院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，原审法院判决：一、方秀娟于判决生效之日起十日内一次性支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司自2013年5月8日起至2014年11月7日止期间设施物业管理费29730元。二、方秀娟于判决生效之日起十日内一次性支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司逾期付款滞纳金1485元。案件受理费594元，减半收取297元，由方秀娟负担。上诉人方秀娟不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，证据不足：1、上诉人并非无理拒绝支付相关物业管理费，而是被上诉人设定过高，超过苏州同类市场的管理费标准，造成经营户成本增加，竞争力降低，利益受损；2、被上诉人作为成熟的市场运作方，在相关费用标准的设定上较上诉人有明显优势，在约定费用标准时，制作格式条款，未与上诉人协商，显失公平，依法属于可变更范畴；3、双方签订的协议书第三条约定了物业管理费按年调���，调整幅度原则上不超过20%，该约定表明物业管理费在一定范围内是可以调整的；4、本案不是简单的租赁合同纠纷，而是包括上诉人在内的多数经营户遭受的处境，一直在与被上诉人商讨过程中，维权情况也向有关政府部门上报，被上诉人却在磋商过程中将上诉人起诉至法院，在合理变更未达成之前，物业管理费的支付条件尚不成就，原审判决简单依据原标准支持被上诉人的诉请缺乏事实与法律依据；5、被上诉人在原审审理过程中，单方面改变物业管理费的性质，其列举的服务在上诉人提出质疑的情况下也没有举证证明。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人钱ＸＸ桥公司辩称：1、双方签订的协议书合法有效，双方均应遵守约定；2、协议书中约定的设施物业管理费不属于物业费，不适用《物业管理条例》，具体的收费金额以及收费方法按照双方约定；3、市场已经通过消防验收合格，原审中也提供了房屋所有权证证明；4、原审中我公司提交了一份“设施物业管理费服务项目列举”，在该证据中列举了市场运作管理中公司提供的部分管理服务，有的项目是固定的，有的是随着市场的发展而变化的，但所列举的项目均提供过；5、关于协议书的第三条，物业管理费调整的基础是双方协商一致，我方不同意调整管理费；6、关于维权事宜，我方不认可任何维权组织，维权组织也不具有合法性；7、关于其他市场的收费标准，我方认为与本案无关。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。二审查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为：本案所涉及的设施物业管理费并非物业管理企业为房屋所有权人提供物业管理服务所收取的费用，而是房屋所有权人为承租户提供相应管理服务所收取的费用，原审法院依照双方当事人的权利义务对费用性质作出认定并无不当。上诉人与被上诉人签订的协议书是双方真实意思表示，合法有效。上诉人认为双方签订的协议显失公平，可以变更，但未能证明被上诉人利用了其优势地位或上诉人缺乏经验，导致双方之间的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，故对上述观点本院不予支持。被上诉人作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务，上诉人作为市场的承租户，系前述设施物业管理服务的受益者，应当按照协议书约定支付相应的费用，其他市场按照何种标准收取管理费用在本案中并无可比性，上诉人认为服务存在瑕疵未能提供证据证明，该主张也不能成为其拒绝缴纳相关费用的理由。上诉人主张协议书第三条约定设施物业管理费按年调整���被上诉人明确表示费用调整需要双方协商同意，上诉人据此单方要求下调设施物业管理费缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人未提供证据证明其所陈述的维权情况，被上诉人也不予认可，被上诉人已经提供了相应管理服务，上诉人认为费用支付条件尚不成就并无依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费594元，由上诉人方秀娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾代理审判员 王君英代理审判员 郭 锐二〇一五年一月十四日书 记 员 田思诗 百度搜索“”