（2014）聊东民初字第2829号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-09-11
案件名称
冯海涛与陈文谦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
聊城市东昌府区人民法院
所属地区
聊城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯海涛,陈文谦
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十四条，第一百零九条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2014）聊东民初字第2829号原告：冯海涛。委托代理人：刁焕荣，聊城东昌夕阳红法律服务所法律工作者。被告：陈文谦。原告冯海涛与被告陈文谦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刁焕荣，被告陈文谦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月1日，我与被告就位于聊城市兴华西路23号楼2单元1楼西户的房屋签订了《房屋租赁合同》一份，合同期限为一年即自2014年1月1日至2014年12月31日止。合同签订后，被告仅支付了2014年5月底之前的房屋租赁费用，之后的费用经原告多次催要至今未付。根据合同的第二条第四款第三项的约定，被告已经违约，因此我提起诉讼,请求法院：1、依法解除我们签订的上述房屋租赁合同并判令被告限期搬出房屋；2、判令被告支付所欠2014年10月1日前的房屋租赁费用17500元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、原告诉称所拖欠的房屋租金并非我个人的行为，而是国棉厂职工医院门诊部的行为，而原告冯海涛系国棉厂职工医院的院长。我所签订的租房合同只是代签，不应列为本案被告，而真正的被告应为冯海涛本人。二、该房产存在法律纠纷，因该房产在1996年由国棉厂租赁给该厂职工医院门诊部作为商业使用，而冯海涛自1997年任国棉厂职工医院院长后不知以何种不正当手续将该房产据为己有。此事现已由东昌府区检察院反贪局立案侦察，在调查结论未定之前，不应支付其租赁费，否则只能加重其犯罪。三、门诊部账户公章一直由冯海涛本人保管，但从今年5月份起，冯海涛将公章丢失导致门诊部账户款项无法提取，各项费用无法支出，工作人员工资及各项费用只能靠借款支付。另根据合同法的规定，房屋在买卖、转租之前应事先通知使用人，同等价格及条件下，使用人有优先购买、租赁的权力。而冯海涛在非法侵占该房产时，并没有事先通知使用人，所以我和原告签订的房屋租赁合同应视为无效合同，请求法院对原告的诉讼请求不予支持。另外，原告诉求合同签订之前的租赁费10000元，我们已协商解决完毕且我已支付，我不应再支付。2014年5月1日至2014年10月1日的房屋租赁费未交付属实。经审理查明：原、被告均系聊城棉纺织厂职工医院（以下简称职工医院）的职工，该职工医院在聊城市兴华西路23号内6-2-1号房屋内设立聊城棉纺织厂职工门诊部一处，该门诊部执业许可证载明有效期限自2013年10月24日至2015年2月28日，法定代表人为王新忠，主要负责人为原告冯海涛。该门诊部所使用的房屋系聊城棉纺织厂的家属院，后原告冯海涛购买了该门诊部所使用的房屋（位于聊城市东昌府区新区办事处兴华西路23号内6-2-1号）并于2008年7月29日办理了房屋所有权证。2014年1月1日，原告冯海涛与被告陈文谦就该房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同内容为：“出租方（以下简称甲方）：冯海涛承租方（以下简称乙方）：棉纺织厂门诊陈文谦甲乙双方通过充分协商，就房屋租赁事宜达成协议如下：一、租赁小区名称或地址：兴华西路23号楼2单元1层西户。二、租赁期限：1、甲方同意乙方租用1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。2、房屋租金及付款方式：每年18000元人民币，按月支付，每月3号前支付当月房屋租金。3、。4、租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方不按期交纳所有费用的；（4）乙方擅自改变使用用途和经营类别的。出租方：冯海涛（签名、捺印）承租方：国棉职工门诊陈文谦（签名、捺印）2014年1月1日。”现该门诊部由被告实际经营且系自挣自吃，自负赢亏。庭审过程中，原、被告均认可2014年1月1日至5月1日的房屋租赁费已支付。被告认可2014年5月1日之后的房屋租金未支付，但称双方就签订合同（即2014年1月1日）之前的租金已协商解决。原告就其所称被告欠2014年1月1日之前的租金10000元未提交证据证明。上述事实，有以下证据证明：一、原、被告的陈述；二、原告提交的证据：1、聊房权证改字第××号房屋所有权证一份，证明原告对涉案租赁房屋享有所有权，该房屋的使用权、支配权、收益权等归原告所有，原告具备出租房屋的主体资格；2、《房屋租赁合同》一份，证明合同签订的租赁期限为自2014年1月1日至2014年12月31日，每年租金18000元，按月支付，合同第二条第四款第三项规定，被告不交纳相关费用，原告可以终止合同等；3、山东聊城棉纺织厂出具的证明一份，证明聊城棉纺织厂职工门诊部是陈文谦实际经营，其是借用聊城棉纺织厂职工门诊部的执照名称，自主经营、独立核算、自负盈亏等；三、被告提交的聊城棉纺织厂职工门诊部执业许可证复印件一份，证明该门诊部法定代表人是王新忠，主要负责人是原告冯海涛及有效期限等。上述证据，经质证，被告对原告提交的三份证据真实性无异议，但认为该房屋自1996年即归该门诊部使用，所有权归聊城棉纺织厂；原告对被告提交的证据真实性无异议，但认为该门诊部曾系职工医院下设的门诊部，执业许可证上原告系主要负责人是历史的延续，原告当时只是挂名，现实际经营人为被告，被告仍使用原来的执业许可证，其是自主经营，自负盈亏。上述证据，经本院审查，对原告提交的证据1可以证明涉案房屋归原告所有且原告享有出租等收益权；对被告提交的证据，该份证据仅证明办理执业许可证时的情况，不能证明该门诊部现在的实际经营者状况。本院对上述证据认为真实、合法，与本案具有关联性，确认为有效证据，可以作为本案定案的依据。另被告提交的证据：1、邱贵银等人签名的证明复印件一份，拟证明该房屋是国棉厂分配给门诊部无偿使用的；2、原告冯海涛出具的收条二份，拟证明职工医院每月向该门诊部收取管理费300元。上述证据，经质证，原告对证据1有异议，认为不能辩别证据的真实性，证人未到庭作证，不符合证据规则。对证据2真实性无异议，但称该证据中已载明收款内容为收取的该门诊部所使用职工医院的资金、药品、物资等的使用费，并非收取的管理费。本院认为原告对上述证据的质证意见符合法律规定，且证据1中未注明时间，不能证明该房屋无偿使用的始止时间，故对上述证据均不予采信。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。本案原告所提交的《房屋所有权证》可以证明原告对涉案房屋享有所有权及出租收益权等，原、被告均以个人名义就该房屋签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，该份合同为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告辩称其只是代笔签订该份租赁合同及并非其个人欠款等未提交证据证明。另原告提交山东聊城棉纺织厂出具的证明一份可以证明聊城棉纺织厂职工门诊部现由被告陈文谦实际经营并借用聊城棉纺织厂职工门诊部原来的执照名称，自主经营、独立核算、自负盈亏等。所以根据合同相对性原则，陈文谦系本案适格被告，其上述辩解不能成立。现被告未按合同约定履行给付房屋租金属违约行为。庭审时，原告称被告欠2014年1月1日前房屋租金10000元及2014年6月1日至10月1日的租赁费用共计17500元，但原告就被告欠2014年1月1日前房屋租金10000元未提交证据证明，被告认可2014年5月1日以后的房屋租金未支付。所以根据原告的诉求被告应支付原告2014年6月1日至同年10月1日前的房屋租赁费用共计1500元/月×4个月=6000元，原告诉求的其他损失待证据充分后可另行主张权利。根据双方签订的合同约定，被告不按期交纳所有费用，原告可以终止合同。现被告长达数月未交房屋租金致使原告不能实现合同目的，所以原告有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案应自诉状副本及应诉通知书等相关材料送达给被告时视为原告解除合同的主张通知了被告，该《房屋租赁合同》应自本案应诉通知书等材料送达给被告后即视为自动解除。被告在《房屋租赁合同》解除后即应搬出该租赁房屋，所以原告要求被告限期搬出该房屋的主张应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈文谦于本判决生效之日起十日内支付原告冯海涛2014年6月1日至2014年10月1日的房屋租金6000元；二、被告陈文谦于本判决生效之日起三十日内搬出位于聊城市东昌府区新区办事处兴华西路23号内6-2-1号房屋；三、驳回原告冯海涛的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告陈文谦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长 王玉霞人民陪审员 杜秀珍人民陪审员 张月岭二〇一五年一月十四日书 记 员 李 腾 搜索“”