（2014）徐民四（民）初字第3796号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-05-11
案件名称
上海中原物业顾问有限公司与林根明居间合同纠纷案一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海中原物业顾问有限公司,林根明
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第六十条第一款
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民四（民）初字第3796号原告上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇康士路17号158室。法定代表人陆成，董事长。委托代理人谭浩。委托代理人姜一帆。被告林根明。委托代理人汤春林，上海市广懋律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司与被告林根明居间合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托代理人谭浩、姜一帆及被告林根明的委托代理人汤春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司诉称，2014年2月，原、被告签订限时担保出售委托协议一份，约定被告委托原告独家居间出售上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋，独家委托期限自2014年3月1日起至2014年7月30日止。原告向被告支付限时出售定金20，000元，被告承诺原告享受独家委托的权利，不得自行出售或委托第三方出售该物业。协议签订后，原告向被告支付限时出售定金20，000元。2014年7月21日，经原、被告协商一致，该协议期限在原定基础上延长三个月，其他条款不变。且被告在协议上书写“若本次委托销售时间到2014.7.30还未销售，为感谢中原员工的努力，特在时间再从2014年8月1日-2014年10月31日，无需独家委托定金，继续销售。”并签署姓名及日期。然2014年10月8日，被告至原告门店要求取消该协议，并称已经通过案外人将上述房屋出售，且收取了相应的定金。被告的行为已经构成严重违约，故原告起诉要求法院判令：被告向原告支付违约金304，000元。被告林根明辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的限时担保出售委托协议已经到期，被告在协议下写的一段话并没有续签协议要求原告继续进行独家代理的意思表示，且原告并未再次向被告支付相关的限时出售定金。该合同属原告提供的格式合同，在原告并未向被告明确提示相关的权利义务且支付限时出售定金的前提下就认为被告系续签合同，明显违背了诚信原则，加重了被告的义务。经审理查明，2014年2月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订限时担保出售委托协议一份，约定，甲方独家委托乙方居间出售上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋（以下简称“系争房屋”），总房价款为15，200，000元。甲方确认乙方为其出售该房地产的唯一受托方，乙方先行向甲方支付限时出售定金20，000元，且在签署本协议时已实际收取了该笔限时出售定金。甲方有下列行为之一，则视为甲方违约，甲方应双倍返还乙方限时出售定金和乙方代甲方收取的买售方支付的购房定金，并按照本协议约定的委托总房价款的2%向乙方支付违约金。若甲方承担的前述责任不足以弥补乙方或买受方损失的，甲方仍应承担赔偿责任。……（2）甲方单方面提前终止或解除本协议的；（3）甲方在本协议委托期限内将该房地产自行出售或交由其他第三方居间、代理出售的。协议并就其他内容进行了约定。协议签订后，原告向被告支付了20，000元限时售房定金。2014年7月21日，被告在该协议下方空白处书写“应本次委托销售时间到2014.7.30还未销售，为感谢中原员工的努力，特在时间再从2014年8月1日-2014年10月30日，无需独家委托定金，继续销售。林根明，2014.7.21”的字样。后因被告于2014年10月8日通知原告其已经将系争房屋通过其他中介公司出售，故原告向本院起诉要求判如所请。以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有原告提供的限时担保出售委托协议、录音、录像、网络截屏、照片等证据证实，本院依法予以确认。就被告提供的证人证言，因原告不予认可，被告亦未提供其他书面证据予以佐证，故对于该证人证言，本院不予采信。本院认为，本案争议焦点为：2014年7月21日被告在限时担保出售委托协议下方空白处书写的内容是否构成委托原告独家居间出售系争房屋期限的延长。因限时担保出售委托协议原约定的独家委托期限已经到期，且该份协议系原告提供的格式合同，庭审中原告未提供证据证明，其曾采用合理的方式提请被告注意其书写内容的相关责任义务，违背了公平的原则，明显免除了原告责任，加重了被告的责任，排除了被告在独家委托期限到期后委托他人居间出售系争房屋的权利，原告亦未另行向被告支付限时出售定金，故该条款应属无效，被告书写的内容并不构成委托原告独家居间出售系争房屋期限的延长。因原、被告约定的独家委托期限已经到期，被告通过案外人居间出售系争房屋并无不妥，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第六十条之规定，判决如下：驳回原告上海中原物业顾问有限公司要求被告林根明支付违约金304，000元的诉讼请求。案件受理费5，860元，减半收取计2，930元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 李嶔操二〇一五年一月十四日书 记 员 刘 兴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 来自：