（2014）穗中法民五终字第1638号

裁判日期: 2015-01-14

公开日期: 2015-03-04

案件名称

黄银彩与冯日洪、曾祥成、广州天河高新产业区三和物业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张国荣,黄银彩,冯日洪,曾祥成,广州天河高新产业区三和物业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二十五条第一款，第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2014）穗中法民五终字第1638号上诉人（原审被告）：张国荣，1946年6月16日出生，住广州市天河区。委托代理人：陈办亮，广东铭东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄银彩，女，1956年3月24日出生，住广州市天河区。委托代理人：梁惠均，，住广东省阳春市。委托代理人：梁健全，住广州市越秀区。原审被告：冯日洪，1952年12月17日出生，住广州市白云区。原审被告：曾祥成，1952年5月23日出生，住广州市白云区。原审被告：广州天河高新产业区三和物业有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：姚文。上诉人张国荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1611号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1993年9月22日，黄银彩（丙方）、曾祥成、冯日洪（乙方）、张国荣（甲方）三方签订《合资建房协议书》，约定：甲方出地（地址位于广州市天河区沙东花生寮七巷五号，面积107平方米），乙方负责报建和建设，丙方出资204000元给乙方建设。丙方出资对应的丙方所属产权建筑面积为68平方米，定位在第五层楼东北方向，房号502房。乙方须在1994年5月30日前完工，通水通电并交付甲、丙方使用。丙方出资分三期支付，首期50%即102000元于签订合建书后办理律师手续前付；二期45%即91800元在框架封顶、各层砌砖完成，电话或书面通知5天内支付；三期5%即10200元待房屋竣工验收合格后五天内支付。丙方不按期出资给乙方，乙方有权收回丙方所定套间，丙方并需偿付违约金每套五万元给乙方，乙方有权将收回套间另行处理。乙方逾期竣工，从逾期之日起，违约方每月赔偿给甲、丙方各600元作逾期竣工违约金。楼房建成入住后甲乙方有义务无条件协助丙方办理有关产权证书。合同另约定房屋的建筑标准、装修标准和水电安装标准等。1993年9月24日，上述协议由广州市越秀区人民法律服务所予以见证，黄银彩并支付该服务所见证费600元。签约当日，黄银彩向广州天河高新产业区三和物业有限公司（以下简称三和公司）支付首期款102000元、中介费10200元。1995年5月1日，黄银彩向三和公司支付二期工程款91800元。一审另查明：1998年1月15日，案外人王银芳作为原告，以张国荣、曾祥成、冯日洪、赖记双、张志伟、三和公司作为被告，向原审法院提起诉讼［案号：（1998）天民初字第74号，以下简称“74号案”］，王银芳诉称：三和公司在报纸刊登广告集资建沙河花生寮7巷5号房屋，我通过该司作为中介，先后与张国荣、曾祥成、冯日洪签订《合资建房协议书》，我按协议交付中介费10200元、见证费600元及第一、二期工程款193800元，合计204600元。但张国荣、曾祥成、冯日洪、赖记双、张志伟、三和公司收到款后，无按协议将楼房建好并交付使用，只建好张国荣自己的一座六层楼房，另一座属投资者的楼房只建了土建主体工程，曾祥成、冯日洪、赖记双、张志伟、三和公司就将投资者的资金用到其它地方投资建商品房牟利，然后逃之夭夭，使我受到严重的经济损失。现要求张国荣、冯日洪、曾祥成、赖记双、张志伟、三和公司返还投资款及其它款项，解除与张国荣、曾祥成、冯日洪签订《合资建房协议书》。原审法院经审理后，于1998年9月23日作出74号案民事判决书。该判决查明以下事实：上述合建房屋由曾祥成、冯日洪、赖记双组织施工队伍承建；施工过程中，张国荣、张志伟、曾祥成、冯日洪、赖记双没有严格按照有关报建批文建设，两座楼房中行扩宽加建至六层，西座楼房于1995年11月竣工并交付给张国荣居住使用，东座楼房仅完成土建主体工程就停工至今。该判决判令：一、王银芳与与张国荣、曾祥成、冯日洪签订的《合资建房协议书》无效。二、座落于广州市天河区沙河花生寮7巷5号房屋西座归张国荣居住使用，东座归张志伟居住使用。三、曾祥成、冯日洪、赖记双返还王银芳集资建房款193800元，张国荣、张志伟对该款承担连带清偿责任；三和公司对代收的首期集资建房款102000元负连带责任。该判决一审发生法律效力。一审再查明，广州市天河区房管部门2012年5月23日出具的穗天（天）统字第7001号《天河区集体房地产产权情况表》载明：位于广州沙河花生寮七巷5号301房、401房、第2、5-6层房屋（简称涉案房屋）用地性质为集体所有，登记使用权人为张国荣，总建筑面积687.04平方米，所有权来历为“1996年新建、1999年分割”。黄银彩于2012年7月13日向原审法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.张国荣、冯日洪、曾祥成、三和公司退还集资建房款204000元及利息262100元（按银行同期贷款利息，从1993年5月3日起计至2011年5月3日），合计466100元；2.冯日洪、曾祥成退还中介费本金10200元及利息13000元，以及合资建房协议见证费600元，合计23800元；3.张国荣、冯日洪、曾祥成、三和公司赔偿1286400元（按15000元／平方米×85.76平方米）；4.张国荣、冯日洪、曾祥成、三和公司负担本案受理费。张国荣原审中答辩称：不同意黄银彩的诉讼请求。冯日洪、曾祥成、三和公司原审中均未答辩。一审庭审中，原审法院询问黄银彩，与黄银彩有相同情形的当事人早在1998年已向法院提起诉讼，主张权利，为何黄银彩在2012年才提起本案诉讼？黄银彩回答称：我方多年来都在上海，不在广州，直到2011年才回广州定居；我方在多次找张国荣协商未果的情况下，才到法院起诉。张国荣则表示：我方直至黄银彩提起本案诉讼才知道黄银彩向我方主张权利；当时在74号案的执行过程中，我方将一笔钱交给法院，由法院分配给集资的当事人，但当时法院没有找到黄银彩，在74号案中我方并没有逃避责任；签约至今已将近20年，黄银彩没有证据证明在此期间主张权利，黄银彩的主张已超过诉讼时效。本案一审中黄银彩另表示：其系按曾祥成、冯日洪的要求将款项交给三和公司。张国荣另确认，广州市天河区沙河花生寮7巷5号房屋一部分由张国荣及其家庭成员使用，一部分对外出租。本案一审审理过程中，原审法院向黄银彩、张国荣、冯日洪、曾祥成、三和公司双方释明本案《合资建房协议书》实为宅基地房屋买卖合同，违反了我国法律相关的禁止性规定，上述合同依法为无效合同。原审法院释明后黄银彩坚持其诉请。原审法院释明后黄银彩撤回第3项诉请，坚持其余诉请。原审法院认为：黄银彩作为丙方、张国荣作为甲方、曾祥成及冯日洪作为乙方三方签订的《合资建房协议书》已经该院依法释明为无效合同。黄银彩在原审法院释明合同效力后申请撤回第3项诉请，属当事人自由处分权利，予以准许。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，《合资建房协议书》约定黄银彩的出资款交给曾祥成、冯日洪或其委托的代理公司。根据黄银彩自身陈述，其签约后先后向三和公司支付了首期款102000元、中介费10200元及二期工程款91800元，合计204000元。在无证据证明曾祥成、冯日洪与三和公司三者之间关系的情况下，三和公司作为直接收受款项一方及曾祥成、冯日洪作为利用集资款建设房屋一方均应在合同无效后将其收取黄银彩的上述款项返还给黄银彩。关于张国荣应否承责问题。本案虽无证据证明张国荣收取了黄银彩上述费用，但根据原审法院生效的（1998）天民初字第74号民事判决查明的事实，合建房屋由曾祥成、冯日洪组织施工队伍承建，并将西座房屋建好交付张国荣使用，而东座房屋仅完成土建主体工程就停工，未按期交付，导致王银芳提起该案诉讼。张国荣是上述《合资建房协议书》的出地一方当事人，且曾祥成、冯日洪等收取集资款后已完成涉案房屋大部分施工，本案中张国荣也确认涉案房屋一直由其使用，涉案房屋的宅基地使用权登记在张国荣名下，张国荣是曾祥成、冯日洪等利用黄银彩等人出资兴建房屋的事实上的受益者。因此，张国荣应对曾祥成、冯日洪、三和公司应返还的上述款项承担连带清偿责任。鉴于黄银彩已付的上述204000元属购房对价，具有物权属性，故不应适用诉讼时效规定，张国荣关于黄银彩起诉已超过诉讼时效的答辩不予采纳。黄银彩1993年9月签约，2012年7月13日提起本案诉讼，时隔近20年，黄银彩无证据证实其在本案诉讼前曾主张权利，明显存在怠于行使权利的情形，因此黄银彩已付204000元的利息损失应按中国人民银行规定的同期贷款利率，自其起诉之日2012年7月13日起计至清偿之日止。黄银彩对合同无效自身也有过错，黄银彩要求张国荣、冯日洪、曾祥成、三和公司退还见证费600元，无事实和法律依据，不予支持。曾祥成、冯日洪、三和公司经原审法院合法传唤未到庭应诉，原审法院依法作缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2013年10月9日作出如下判决：一、黄银彩、张国荣、曾祥成、冯日洪签订的《合资建房协议书》无效；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，曾祥成、冯日洪、三和公司返还黄银彩首期款102000元、中介费10200元及二期款91800元，合计204000元。张国荣对上述款项承担连带清偿责任；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，曾祥成、冯日洪、三和公司支付黄银彩利息损失（以204000元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率，自2012年7月13日起计至清偿之日止）。张国荣对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回黄银彩的其它诉讼请求。本案一审受理费8650元，由黄银彩负担4130元，曾祥成、冯日洪、三和公司负担4520元。张国荣对上述曾祥成、冯日洪、三和公司负担的受理费部分承担连带清偿责任。公告费1500元，由曾祥成、冯日洪、三和公司各负担500元判后，上诉人张国荣不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.本案是合资建房纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，应适用两年诉讼时效。张国荣已于（1999）天法民初执字第130号案将当时收到的购房款加倍付给广州市天河区人民法院（总额95万元），并应天河区法院执行庭要求对全部购房者作了公告送达，告知全部购房者在限定期限内到广州市天河区法院参加分配领款。张国荣是在法院主持下完成整栋贩子的购房者退款，并依法公告送达。因此，就算黄银彩是真正的购房者，1999年已经合法告知她了，超过诉讼时效；2.一审判决没有证据证明张国荣或冯日洪、曾祥成有收到204000元购房款，事实上张国荣从未收过黄银彩的购房款。而且根据《合资建房协议》，应由黄银彩提交给冯日洪、曾祥成才算收到款项。而黄银彩提供证据仅能证明其将款项交给了三和公司，没有证据证明交给冯日洪、曾祥成收到；3.张国荣不认识黄银彩，也没有和黄银彩签订过《合资建房协议》，该协议没有约定张国荣和黄银彩之间的合同义务，只是约定黄银彩与冯日洪、曾祥成之间的合同义务；4.该《合资建房协议》所约定地销售房间东座502房，是张国荣留于家人自用，对外销售的只有西座；5.黄银彩一审庭审陈述，1997年时房屋已经建成与事实不符，王银芳确认房屋在1998年8月还未盖好，黄银彩资金没有投入到房屋建设，房屋是我方自己建设的；6.张国荣以土地使用权出资而取得房屋，付出远远超出之前的得益，不是事实上的受益者，而是受损者，再判张国荣承担责任明显违背公平原则。综上，请求法院判令：1.撤销原审判决第二、三项；2.驳回黄银彩对张国荣的诉讼请求；3.一审案件受理费由黄银彩和曾祥成、冯日洪、三和公司负担；二审案件受理费由黄银彩负担。被上诉人黄银彩答辩称：不同意张国荣的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。曾祥成、冯日洪、三和公司二审中均未陈述答辩意见。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，张国荣确认其向一审法院递交笔迹鉴定申请的时间为2013年10月18日，并确认不能提供资料证明广州市天河法院对全部购房者作出公告送达，且并不清楚在（1999）天法民执字第130号案中公告购房者是否包括黄银彩。二审中，张国荣提交证据1.（1998）天民初字第74号庭审笔录，拟证明张国荣在该案一审庭上陈述其与该案王银芳、冯日洪、曾祥成、三和物业公司没有合同关系。涉案房屋都是张国荣出资兴建，冯日洪、曾祥成、三和公司没有出资；证据2.广州市天河区人民法院公告，拟证明广州市天河区人民法院对74号案做了公告，黄银彩应知道该纠纷法院在处理，因此过了诉讼时效；证据3.张国荣身体状况资料、执行异议书、执行笔录和执行和解协议，拟证明74号案执行过程中张国荣迫于压力与王银芳达成和解协议。以上证据均为复印件。张国荣确认一审中并未提交上述证据，且该案申请过执行异议但并未申请再审。对上述证据，黄银彩发表意见称：对于证据1，真实性、合法性不清楚。张国荣清楚签合同的事情，否则不可能与冯日洪、曾祥成、三和公司等人合资建房，对于证据2，黄银彩没有收到法院通知故不清楚具体情况；对于证据3，74号与本案是不同当事人，故与本案无关。二审中，张国荣向本院提出笔迹鉴定申请，请求对《合资建房合同》上张国荣的签名是否为本人所签及签订时间进行鉴定。二审另查明，在2012年9月26日一审告知笔录中记载，一审法院对“本案《合资建房协议书》实质为宅基地房屋买卖合同，违反了我国法律相关的禁止性规定，上述合同依法为无效合同”进行了告知，张国荣对此表示“清楚、无异议”。在2012年12月12日一审庭审笔录中张国荣亦陈述“对广州市越秀区人民法律服务所于1993年9月24日出具的《合建房协议书见证书》的真实性没有异议”。二审再查明，《合资建房协议书》第二条约定“丙方（黄银彩）所付款项以乙方（曾祥成、冯日洪）收据或乙方委托的代理公司代收收据为准”。在（1998）天法民初字第74号民事判决书中，张国荣诉称：沙河花生寮7巷5号是我的私房，后以我儿子名义报建，因自己资金不足，通过三和物业公司介绍与王银芳等人进行私私合建。在本案一审中张国荣陈述涉案地块是由我方提供的，曾祥成、冯日洪是在讼争地块上建房的包工头复杂建房、设计、报建的，黄银彩是其中一个单位的购房人。之前大概有七八户人家购买了涉案房屋。本院认为，首先，从查明事实看，涉案《合资建房协议书》名为合资建房，实为宅基地房屋买卖合同，且一审法院对合同的性质进行了告知，张国荣亦未提出异议，故一审认定案由为房屋买卖合同纠纷，并无不妥。张国荣主张本案为合资建房纠纷，本院不予采纳。由于上述合同违反法律相关禁止性规定，且对此判项双方均无提出上诉，故一审判决第一项判定该合同为无效合同正确，该项本院予以维持。其次，关于张国荣主张（1999）天法民初执字第130号案已经执行完毕故本案不应再诉讼的问题。从张国荣提供的证据《执行和解协议书》记载内容显示，该执行案实际上就是（1998）天民初字第74号案的执行案件，该案处理的是王银芳与张国荣等人之间的纠纷，并未涉及到本案当事人黄银彩。而且现张国荣并无证明黄银彩为上述74号案或者130号执行案的公告对象。故张国荣已该案已经执行完毕为由主张免除责任，理据不足。至于张国荣提出诉讼时效2年的问题。由于涉案合同在本案一审中才释明为无效合同，双方的权利义务才予以明确，故张国荣主张超过2年诉讼时效的理由不成立。第三，关于张国荣主张并未收取黄银彩购房款，故不应退回购房款的问题。二审中张国荣也确认本案与74号案涉案房屋及合同性质均是一致的，只是起诉方不同。从生效的（1998）天民初字第74号案民事判决查明事实及张国荣一、二审庭审陈述看，张国荣、曾祥成、冯日洪确实存在合建房屋的事实。虽然张国荣主张涉案房屋仅为家人自用，并非出售，出售的应为西座。但是从《天河区集体房地产产权情况表》载明内容看广州沙河花生寮七巷5号第5-6层房屋，登记使用权人为张国荣，并未区分东西座。而且涉案合同载明地址广州市天河区沙东花生寮七巷五号第五层楼东北方向，房号502房，属于上述地址范围，合同签约方也为张国荣，张国荣应为涉案房屋实际受益者。因此，一审判令曾祥成、冯日洪、三和公司承担返还相应款项及利息的同时判令张国荣对曾祥成、冯日洪、三和公司应返还的上述款项承担连带清偿责任并无不妥，本院予以维持。至于张国荣提出的冯日洪等人并未出资、涉案合同只约定黄银彩与冯日洪、曾祥成之间的义务、黄银彩出资并未投入该房屋建设中的问题。本院认为上述问题并不影响本案要求张国荣承担连带清偿责任的处理，且属于张国荣与冯日洪等人之间的内部关系部分，应另行途径解决。张国荣还提出根据《合资建房协议书》收款人应为曾祥成、冯日洪才算收到款项的问题。经查，根据《合资建房协议书》第二条的约定，黄银彩所付款项的收款人可以为曾祥成、冯日洪或者曾祥成、冯日洪委托的代理公司，故本案涉案款项的收款人为三和公司并未违反涉案合同的约定，张国荣的上述主张本院不予采纳。另张国荣二审提出的鉴定申请及证据。关于鉴定申请的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，当事人申请鉴定，应当在举证的期限内提出。经核查，张国荣提出该申请的时间在一审法院作出判决之后，已经超过法律规定的举证期限，而且在一审庭审中张国荣陈述对《合资建房协议书见证书》真实性并无异议，该协议也经过广州市越秀区人民法律服务所见证，故该申请本院不予接受。关于张国荣二审提交的证据问题，上述证据均形成于一审诉讼之前，张国荣一审中未提交并且亦未申请延期举证，故不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定二审程序中新的证据，而且上述证据并不能证明张国荣的上述主张，故上述证据本院均不予采纳。现张国荣并无证据证明涉案《合资建房协议书》并非其签订，故张国荣主张其并未签订上述协议，理据不足，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人张国荣的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4360元，由上诉人张国荣负担。本判决为终审判决。审　判　长　　韩志军代理审判员　　蔡　峰代理审判员　　刘　卉二〇一五年一月十四日书　记　员　　党春婷百度搜索“”