（2014）莲民初字第01811号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-08-26
案件名称
原告申婷与被告陕西佳合房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市莲湖区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
申婷,陕西佳合房地产开发有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）莲民初字第01811号原告申婷。被告陕西佳合房地产开发有限责任公司，住所地陕西省碑林区。法定代表人杨霜林，该公司经理。委托代理人张义。委托代理人崔柳。原告申婷与被告陕西佳合房地产开发有限责任公司（以下简称佳合公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告申婷，被告佳合公司委托代理人张义、崔柳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告申婷诉称，被告佳合公司将原告所有的位于西安市莲湖区团结东路2号的房屋纳入拆迁范围，双方于2011年6月25日签订了《西安市城市房屋拆迁安置协议书（居民户）》，约定被告对原告实施就地安置，安置面积为65.8平方米。协议签订后，原告按照约定自行搬离该房屋。被告结合公司将该房屋所在的楼房拆除后，却一直未建设回迁安置房屋。由于被告至今未能取得建设回迁安置所需的相关行政许可，原告搬离原房屋后至今未能得到安置，早已超过合同约定的30个月过渡期，回迁安置房的开工建设和对原告的回迁安置更是遥遥无期。原告认为，由于被告佳合公司至今未对原告实施回迁安置，导致原告必需在外租房，被告支付给原告的过渡费根本不足以支付房租费用，给原告的生活带来了极大的损失，侵害了原告的合法权益。经双方多次沟通无果，故原告只能依据协议约定和《合同法》、《物权法》、《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定起诉至法院，请求判令：1、被告佳合公司将符合新建房屋交付条件的安置房屋交予原告；2、被告佳合公司从逾期之月起按不低于原过渡补助费的二倍支付过渡补助费；逾期超过六个月的，从第七个月起，每月按不低于原过渡补助费标准的三倍支付过渡补助费，直到交付房屋为止；3、诉讼费用由被告承担。被告佳合公司辩称，佳合公司兼并莲湖区物资总公司后，对物资总公司院内旧住宅楼实施拆除，属企业内部自行拆迁改造，而非法律意义上的城市房屋拆迁；佳合公司与被拆迁人所签协议中有关超期过渡费计算办法约定非常明确，且属双方真实意思表示，应当受到法律保护和各方当事人的遵守。需要说明的是，原告在物资总公司院内旧住宅楼的房屋是原物资总公司分配给其职工宋鹏的房产，目前房产证上登记的产权人是宋鹏，佳合公司在征求住户意见时，宋鹏作为房屋产权人在拆迁安置登记表上签署了意见。之后原告才拿着（2011）莲民二初字第00385号民事判决书找到佳合公司，佳合公司此时才得知原告与宋鹏在房产问题上有纠纷，但为了让职工早日搬迁，佳合公司与原告于2011年8月26日签订了《西安市城市房屋拆迁安置协议书》，原告也领取了安置过渡费并自行搬迁。现在很多原企业内部自行改造的住户已经领取了两次过渡费用，但原告拒不领取，在拆迁开始后原告也极不配合。另外，虽然安置用房建设过程缓慢，但并非佳合公司原因所致。佳合公司仍尽力使每位住户尽早回迁，佳合公司愿承担原告超期的过渡安置费用。原告虽不属于莲湖区物资总公司职工，但购买和居住在莲湖区物资总公职工的住宅楼里，属于这次兼并企业内部改造的住户。佳合公司认为双方协议中的相关法律政策已经废用，其已不能作为本纠纷处理的依据。综上所述，原告与被告签订拆迁协议虽规定了30个月的过渡期限，但同时规定了超过期限的过渡费计算办法，因此立即将房屋交付原告并不是被告的义务。本案争议属单位内部拆迁改造，法院应按照相关司法解释驳回原告的起诉。经审理查明，原告之兄申强与宋鹏均系西安市莲湖区物资局职工。1994年西安市莲湖区物资局开始集资建房，申强、宋鹏均享有分配资格。宋鹏向单位缴纳首付款1万余元后，剩余款项由申强缴纳。1997年房屋建成后，申强将座落于西安市莲湖区团结东路二号院内2单元6层23号建筑面积为63.13平方米的住房交由原告申婷装修居住。1999年6月15日，西安市莲湖区物资总公司与宋鹏签订《公有住房买卖契约》，约定将该房屋出售给本单位职工宋鹏。2005年6月22日，西安市莲湖区物资总公司为涉诉房屋办理了《西安市私有房屋所有权证》，该房屋所有权证虽登记在宋鹏名下，但涉诉房屋仍继续由原告申婷居住使用。2010年3月27日，西安市莲湖区物资总公司与被告佳合公司签订《企业兼并重组协议》，协议约定被告佳合公司兼并西安市莲湖区物资总公司，兼并的范围为物资总公司的全部经营性资产，包括：1、物资总公司生产经营性土地使用权（面积以土地证为准）；2、物资总公司生产经营性地面附着物；3、物资总公司所有债权债务；4、物资总公司其他生产经营性资产。2007年12月24日，西安市莲湖区物资总公司取得座落于西安市莲湖区团结东路2号，地号HL11-5-51，地类用途为商业，使用权类型为划拨，使用权面积为4756.0平方米的土地使用权，土地使用权证号为西莲国用（2007）第XX号。2010年12月24日，被告佳合公司从西安市莲湖区物资总公司以出让方式取得座落于西安市莲湖区团结东路2号，地号HL11-5-51-3，地类用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2047年11月29日，使用权面积为3253.4平方米的土地使用权，土地使用权证号西莲国用（2010出）第XX号。2010年12月24日，被告佳合公司还以土地使用权人身份（企业改制后临时代管）取得座落于西安市莲湖区团结东路2号，地号HL11-5-51-2，地类用途为城镇住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为1238.1平方米的土地使用权，土地使用权证号西莲国用（2010）第XX号。2011年6月12日，被告佳合公司编制《西安市莲湖区物资总公司住宅楼拆迁安置实施方案》，拆迁范围为西安市团结东路2号西安市莲湖区物资总公司及职工住宅楼，改造项目的拆迁范围是：莲湖区物资总公司职工住宅楼。拆迁安置依据为被拆迁人拥有西安市房屋管理局颁发的房屋产权证书，以房屋产权证上核定的建筑面积作为补偿安置的依据，对被拆迁人进行合理的补偿安置。拆迁安置方案采取房屋产权调换或货币补偿两种形式进行，由产权人自主选择安置方式。过渡期限为被拆迁人自行搬迁，自行过渡，过渡期限自被拆迁人腾空被拆迁人房屋之日起30个月。在过渡期内，拆迁人拿出高于西安市标准的过渡费即每平方米12元，对自行过渡的被拆迁人付给过渡费，过渡费一次性发放30个月，超过30月的，按上述发放标准每一季度发放一次过渡费，直至回迁为止。该拆迁安置实施方案公布后，被告佳合公司对西安市莲湖区物资总公司职工住宅楼内住户进行征询意见登记，涉诉房屋原产权人宋鹏同意拆迁，要求安置建筑面积为63.53平方米的房屋一套。因房屋即将被拆迁，原告申婷及其兄申强与宋鹏就房屋产权归属问题产生争议，之后申婷、申强将宋鹏诉至本院，要求确认该房屋产权并办理房屋产权过户手续。本院于2011年4月22日作出（2011）莲民二初字第00385号民事判决书，判决宋鹏协助原告申婷办理该涉诉房屋的产权过户登记手续。宣判后，宋鹏不服上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院于2011年7月20日作出（2011）西民二终字第01915号民事判决书，判决驳回宋鹏上诉，维持原判。上述民事判决书遂发生法律效力。2011年8月26日，原告申婷与被告佳合公司签订《拆迁安置协议书》，协议约定被告佳合公司对原告申婷作以下安置：安置房屋地址为就地，权属为私有，使用性质为住宅，结构为框剪，建筑面积为65.8平方米，过渡搬迁方式为自行搬迁，自行过渡；过渡期限为过渡费每平方米12元直至搬回为止。该协议签订后，原告申婷领取了30个月的过渡费23688元、搬迁补助费1000元、室内自行装修装饰补偿费59600元、奖励费5000元，以上共计89288元，搬离西安市莲湖区物资总公司家属楼2单元6层601室房屋并自行过渡。另查，2008年，西安市莲湖区物资总公司作为原告将西安市规划局作为被告、西安感光复印纸厂、陕西永安房地产开发有限公司作为第三人诉至本院，请求被告西安市规划局撤销向第三人陕西永安房地产开发有限公司发放的《西安市建设规划许可证》。2010年3月23日，本院作出（2008）莲行初字第31号民事调解书，民事调解书内容为西安市规划局同意按照2009年9月11日召开局长会议审核通过的西安市莲湖区物资总公司建房的控规图，遵从控规图和停车位按0.4辆／100平方米所确定的意见，对西安市莲湖区物资总公司土地上的报建按照上述控规图进行审查批准等。但调解协议达成后，西安市规划局一直未自觉按照民事调解书确定的调解内容履行，西安市莲湖区物资总公司向本院申请强制执行。因上述纠纷，被告佳合公司将西安市莲湖区物资总公司家属楼全部拆除后，直至2013年2月25日才取得《建设用地规划许可证》，至2014年7月2日才取得《建设工程规划许可证》，但新楼房至今尚未建成。被告佳合公司因不能对被拆迁人进行安置，曾于2013年12月16日张贴公告，通知原住户前往西安市莲湖区桃园中路14号上悦酒店6002室领取过渡费。原告得知通告内容后认为已经超过30个月未能回迁，不同意领取过渡费，双方发生纠纷，原告遂诉至本院。审理中，原告申婷主张被告佳合公司将符合新建房屋交付条件的安置房屋交予原告，经本院释明，因房屋尚未建设，该项诉讼请求无法实现，原告又主张被告佳合公司在同地段为原告购买同等面积的房屋一套，或者按每平方米9800元的标准乘以拆迁面积赔付原告补偿款。上述事实，有原、被告提供的公有住房买卖契约、企业兼并重组协议、土地所有权证、西安市莲湖区物资总公司住宅楼拆迁安置实施方案、拆迁安置协议书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等证据及庭审笔录在卷为证。本院认为，被告佳合公司兼并西安市莲湖区物资总公司后，对公司家属院房屋在征得单位职工及住户同意的情况下进行拆迁，属单位内部改造行为。原告申婷与被告佳合公司签订的《拆迁安置协议书》系双方意思表示，内容不违反法律、法规等相关强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。庭审中，原告主张被告佳合公司向其交付房屋，但经本院释明，因房屋尚未建成，该项诉讼请求无法实现，后原告又主张被告佳合公司在同地段为原告购买同等面积的房屋一套，或者按每平方米9800元的标准乘以拆迁面积赔付原告补偿款。经本院查明，被告佳合公司至今仍未将建成的房屋安置给原告，是基于它案未能及时取得规划许可手续，致使合同履行客观不能。被告佳合公司现已取得该项目的规划许可手续，该建设项目正在施工之中，被告佳合公司应在取得规划许可证后36个月内向原告安置房屋，并在未能安置之前继续向原告支付过渡费用。原告主张按照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》规定向其支付过渡费，但《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》已经在2012年3月29日颁布《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》的同时予以废止，而《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》仅适用于政府为公共利益需要，征收单位和个人房屋进行拆迁、改造过程中的行为。本案原、被告之间的拆迁安置系被告佳合公司改造本单位内部职工住宅楼的企业自主经营行为，并不适用《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定。原、被告在拆迁安置协议中约定，被告佳合公司按照拆除原告房屋的建筑面积65.80平方米向原告支付每平方米每个月12元的自行过渡费，直至回迁，该约定内容不违反国家法律规定，双方应按照协议约定的内容继续履行。故被告佳合公司应自2013年12月底起每月向原告支付过渡费789.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告陕西佳合房地产开发有限责任公司于2017年7月1日之前向原告申婷原地安置框剪结构、建筑面积为65.80平方米单元房一套；二、被告陕西佳合房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告申婷截止2014年12月过渡费9475.2元，2015年元月起过渡费按照每月789.6元标准支付至回迁之日止；三、驳回原告申婷其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2932元，由被告陕西佳合房地产开发有限责任公司承担（原告已预交，执行时由被告直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 朱保建代理审判员 赵兴华代理审判员 赵海涛二〇一五年一月十四日书 记 员 张 菡 微信公众号“”