（2014）浙杭民终字第2868号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-03-13
案件名称
杭州银盾移动通讯技术有限公司与王伟平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字第2868号上诉人（原审原告）：杭州银盾移动通讯技术有限公司。住所地：杭州市拱墅区假山路***号*幢。法定代表人：张岱。委托代理人：毛建敏，该公司职员。上诉人（原审被告）：王伟平。上诉人杭州银盾移动通讯技术有限公司（以下简称银盾公司）与上诉人王伟平因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第1196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：拱墅区假山路100号一层门面房系银盾公司从他人处承租后取得使用权。2012年银盾公司将该门面房出租给尚月红用于经营。2013年3月13日，经银盾公司同意，尚月红将店铺转让给王伟平。同年3月15日，银盾公司与王伟平签订房屋租赁协议约定——假山路100号一层门面房出租给王伟平用于经营，租赁期从2013年3月15日至2014年12月14日；房租每年4.8万元，协议签订之日支付截止2013年6月30日前的房租及5000元押金，第二期在已支付房租期满前15天支付，半年一付，先付后用；租赁期满，在设施完好，付清全部费用的情况下押金无息退还；如一方提前解除租赁协议，需要提前2个月告知对方，并支付违约金2万元；王伟平如延期支付房租，每日按照应付金额的万分之十二支付滞纳金，超出15天仍未支付房租，银盾公司有权收回房屋并追讨违约金2万元。合同签订后王伟平依约支付了2013年6月30日前的房租及5000元押金。王伟平将承租的房屋用于开设“亲亲良品”小店，并依约支付了2013年12月31日前的租金。后因生意清淡，王伟平要提前退租，于2013年12月18日欲将店内的物品搬离腾空房屋，而银盾公司工作人员要求王伟平支付2014年6月30日前的租金，阻拦王伟平搬走自己的物品，双方为此发生争执并报警，民警告知双方到法院解决纠纷。最终王伟平未将店内的物品搬离，也再没开门营业。2014年6月19日，银盾公司致函王伟平，催告其继续履行租房协议，支付2014年1月1日至2014年6月30日以及2014年7月1日至2014年12月14日的房租共计4.6万元。该信函因王伟平拒收被邮局退回。银盾公司于2014年6月24日提起本案诉讼，诉请判令：1、继续履行双方签订的《房屋租赁协议》；2、王伟平支付2014年1月1日至2014年12月14日期间的房租费46000元；以及支付违约金20000元，以上合计66000元；3、本案诉讼费用由王伟平承担。原审法院审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中银盾公司与王伟平约定如一方提前解除租赁协议，需要提前2个月告知对方，并支付违约金2万元。而王伟平在未提前2个月告知银盾公司的情况下，于2013年12月18日突然要搬走物品解除合同，这显然违反了合同的约定。对于银盾公司要求王伟平继续履行房屋租赁协议的请求，原审法院认为2013年12月18日王伟平已经口头并以自己的行为明确表示要提前解除租赁合同，故按照双方约定，房屋租赁协议于2014年2月18日已经解除，银盾公司要求继续履行租赁协议原审法院不予支持。2014年1月1日至2014年2月18期间的房屋租金6400元应当由王伟平承担。王伟平提前解除租赁合同，银盾公司主张2万元违约金符合约定，原审法院予以支持。因双方合同已经解除，故银盾公司要求王伟平支付合同解除后的租金请求不能得到支持，但因王伟平的物品一直存放在案涉房屋内，形成了占用费的损失，原审法院参照双方约定的租金标准酌情认定合同解除至今的占用费损失为2.8万元。房屋租赁合同解除后腾退房屋是承租人的主要义务，虽然2013年12月18日银盾公司存在阻止王伟平搬走物品的行为，但王伟平在解除合同的条件成就后却没有腾房的意思表示及行为，仍将自己的物品长期放在案涉房屋内不作处理，对该损失的产生负有主要责任。而银盾公司拒绝王伟平搬走物品，未积极处理双方纠纷，对损失的扩大也有一定的责任。鉴于违约金除了惩罚违约行为外还具有弥补损失的功能，综合考虑银盾公司自身的过错及王伟平应支付的违约金，原审法院确定王伟平另需赔偿银盾公司占用费损失1.5万元。在原审法院作出判决后，王伟平应当及时清空物品腾退房屋，银盾公司不得阻止王伟平搬走自己的物品，否则由此造成的扩大的损失应当由责任方承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年9月23日判决：一、王伟平支付银盾公司2014年1月1日至2014年2月18日期间的租金6400元；二、王伟平支付银盾公司解除合同违约金20000元；三、王伟平支付银盾公司2014年2月19日至原审判决之日的房屋占用费损失15000元；上述款项均于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回银盾公司的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1082元，减半收取541元，由银盾公司负担124元，由王伟平负担417元。宣判后，原审原告银盾公司和原审被告王伟平均不服上述判决，分别向本院提起上诉。银盾公司诉称：1、案涉房屋租赁合同没有解除，王伟平应按约支付租金；2、即使案涉房屋租赁合同已解除，由于王伟平的过错责任，其应全额承担至2014年12月14日止的房屋占用损失费；3、原审判决对证据认定错误，王伟平5000元押金在银盾公司的认定不符合事实。请求二审法院改判支持银盾公司的原审全部诉讼请求。王伟平辩称：银盾公司的上诉是根据王伟平的上诉状写的，其理由都是不合理的。王伟平诉称：1、王伟平已经根据合同约定提前2个月口头告知银盾公司，期间开始打包整理物品并多次向银盾公司强调解除合同意愿，原审判决认定王伟平在2013年12月18日搬离货物发生纠纷时起算告知时间不符合事实及正常逻辑，银盾公司早就张贴出租广告，王伟平无需承担6400元租金；2、原审判决认定王伟平在房屋占有上负主要责任，要求王伟平承担损失也与事实相悖；3、原审判决只认定王伟平的违约，没有考虑银盾公司的违约行为；4、原审判决没有提交王伟平的押金，应明确处理。请求二审法院改判王伟平无需支付银盾公司2014年1月1日至2014年2月18日的租金6400元、改判王伟平无需支付银盾公司2014年2月19日起至判决日的房屋占用费15000元、改判违约金金额、原判没有提交的押金5000元请求返还或抵扣、改判由银盾公司承担一、二审全部诉讼费用。银盾公司辩称：原判对押金未作处理符合法律规定，对于租金及占用费，银盾公司认为应按照公司的诉讼请求予以支持。请求驳回王伟平的上诉。银盾公司在二审诉讼中提交以下证据以证实王伟平至今未搬离涉诉房屋：1、《关于要求将承租房屋内物品在承租期满后速搬离的函寄邮寄凭证；2、照片3张。王伟平在二审诉讼中提交证据3——照片4张，欲证实银盾公司早就进行了案涉房屋对外出租，银盾公司也早就占用，里面堆满物品。上述证据经出示，王伟平确认证据1其是昨天（2014年12月8日）收到的；证据2是事实，但王伟平认为其之前已和银盾公司员工说过里面的东西不要了，所以没有占用承租房屋。银盾公司对证据3的形成时间及其关联性有异议，且认为不能证明转让的系案涉房屋，也不能证实涉案房屋内物品是银盾公司所存放，反而能够证实王伟平至今仍然占用案涉房屋。本院经审核认为：王伟平对证据1、2的真实性未举证予以反驳，可以认定银盾公司于2014年12月8日向王伟平发出证据1之函件以及至该日止王伟平仍有物品存放于案涉房屋内，王伟平辩称之前已告知银盾公司其于案涉房屋内的物品其不要了，就该主张王伟平未举证予以证实，不能推翻证据2，故本院对证据1、2予以认定。证据3未载明拍摄时间，王伟平自认系其于一审诉讼之后去案涉房屋拿东西时所拍摄，当时案涉房屋门开着。王伟平该陈述与其举证主张间存在矛盾，其既诉称证据3形成时其进入案涉房屋内拿东西，又欲举证说明案涉房屋内物品系银盾公司所存放，结合其就证据2的辩称——2014年12月8日王伟平仍有物品存放于案涉房屋内，本院对其矛盾主张均不予认可。证据3中关于“旺铺转租”的广告未张贴于案涉房屋门前，而是张贴于隔壁关闭的店铺之卷闸门上，广告内容也未载有案涉房屋转租事宜，银盾公司关于转让并非针对案涉房屋而是指隔壁店面的异议意见成立。故本院对证据3不予认定。本院经审理查明与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案双方当事人在订立的房屋租赁协议中约定了一方解除合同的条件——需要提前2个月告知对方，根据现有证据证实，2013年12月18日王伟平口头并以自己的行为明确表示要提前解除租赁合同，故原审判决依据双方合同约定确认案涉租赁合同于2014年2月18日已经解除系正确。银盾公司诉称合同并未解除之主张与上述合同约定以及法律规定不符，不能成立。王伟平诉称在2013年12月18日前其已按约提前2个月口头告知银盾公司解除案涉租赁合同，就该主张，王伟平不能提交证据予以证实，也与其在原审诉讼答辩所称——“事实是2013年12月初被告已口头通知原告，由于原告的工作人员出入工作场所需要经过被告承租的店面，导致无法保证摆放在店内的商品安全，干扰正常经营，且经营状况很差，亏损严重，被告无法继续租用房屋。”相矛盾，故王伟平该主张也不能成立。案涉租赁合同约定了一方解除合同应承担的违约责任，王伟平单方解除案涉租赁合同，依法应承担相应的违约责任。原审判决依约判令王伟平承担违约金系正确。案涉合同于2014年2月18日解除，王伟平应及时腾空其物品而将案涉租赁房屋返还银盾公司，但王伟平在2013年12月18日搬离其物品遭银盾公司阻止后未再履行腾退返还之义务，其在二审诉讼中也认可至2014年12月8日其仍有物品存放于案涉租赁房屋内，王伟平依法应承担占有使用费用。原审判决根据双方当事人就纠纷及其损失产生原因的分析，确认分担占用费损失且由王伟平承担主要责任并无不当。王伟平在原审诉讼中提交的证据足以印证双方当事人所签案涉租赁合同所约定的5000元押金王伟平已经支付银盾公司，原审判决予以认定系正确。王伟平在原审诉讼中未依法提起反诉主张以该押金吞并或抵消银盾公司的本诉请求金额，故原审判决不予处理符合法律规定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。银盾公司和王伟平的上诉理由依法均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由上诉人杭州银盾移动通讯技术有限公司负担790元，王伟平负担960元。限于本判决书生效之日起十五日内来本院办理结算手续。本判决为终审判决。审 判 长 胡宇审 判 员 陈艳代理审判员 丁晔二〇一五年一月十四日书 记 员 王勤 关注公众号“”