（2014）渝四中法民终字第01117号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-03-13
案件名称
唐镜玲与重庆粮食集团彭水县粮食有限责任公司智能物业管理分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐镜玲,重庆粮食集团彭水县粮食有限责任公司智能物业管理分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝四中法民终字第01117号上诉人（原审被告）：唐镜玲，女，1986年4月10日出生，汉族，教师，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被上诉人（原审原告）：重庆粮食集团彭水县粮食有限责任公司智能物业管理分公司。营业场所：重庆市苗族土家族自治县汉葭镇滨江社区（滨江新城C区16号楼）。负责人：王世勤，该分公司总经理。委托代理人：谢奎，重庆中庸律师事务所律师。上诉人唐镜玲与被上诉人重庆粮食集团彭水县粮食有限责任公司智能物业管理分公司（以下简称智能物业公司）物业服务合同纠纷一案，彭水苗族土家族自治县于2014年10月16日作出（2014）彭法民初字第01952号民事判决。上诉人唐镜玲不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月9日对本案公开开庭进行了审理。上诉人唐镜玲及被上诉人智能物业公司的委托代理人谢奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彭水苗族土家族自治县人民法院审理查明：2010年4月6日，原告智能物业公司与重庆云龙房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆云龙房地产开发有限公司开发的乌江明珠花园小区进行物业管理服务，并约定竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按照建筑面积计算，每月每平方米0.6元，由业主缴纳；二次供水管理费用按每吨0.6元，由业主缴纳；物业服务费按月缴纳，业主或者物业使用人在每月15日前履行缴纳义务，业主或者物业使用人违反本合同约定，未能按时交纳物业服务费的，应按照每日万分之一的标准支付违约金。同时，该合同第十二条第（一）项约定：“甲方（重庆云龙房地产开发有限责任公司）在房屋销售时对业主优惠政策涉及物管费用的，在三十户以内由物管公司承担，时间限一年。”一审另查明，被告唐镜玲系乌江明珠花园小区A栋15-4号房屋业主，该房屋建筑面积93.39平方米，自2011年5月1日起至2014年6月30日共计拖欠物业服务费2129元（93.39平方米×0.6元／平方米×38月），因拖欠物业服务费产生的违约金124元（2129元÷38月×1／10000×30天×（1＋2＋3＋…＋37））。在一审庭审过程中，原告为证明被告所欠二次供水费，举示了乌江明珠花园小区二次供水费抄表记录，显示截至2014年6月30日，被告二次供水为186吨。2012年9月21日，原告向被告递交书面催款通知书，告知在3日内缴纳拖欠的物业费，被告至今未缴纳相关费用。智能物业公司一审诉称：请求判令被告立即支付拖欠的物业管理服务费2129元，二次供水费90元，违约金118元，诉讼费由被告承担。唐镜玲一审辩称：被告此前一直缴纳物业管理服务费，后因原告未尽到物业管理服务义务，才拒绝缴纳物业服务费。原告没有与被告签订物业服务合同，没有理由要求被告支付物业管理费。同时，根据《前期物业服务合同》，物业服务期限为一年，对于超过期限的物业服务费不应由被告承担。彭水苗族土家族自治县人民法院认为，该案是一起物业服务合同纠纷。原告智能物业公司与重庆云龙房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，对原、被告具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”被告经书面催收后，仍拒绝缴纳物业服务费，因此，对原告智能物业公司起诉要求被告缴纳物业服务费2129元、二次供水费90元、违约金118元的诉讼请求予以支持。被告唐镜玲辩称原告智能物业公司未尽到物业管理责任，但并未举示证据予以证明，对于该答辩意见不予采纳。关于被告主张按照《前期物业服务合同》第十二条第（一）项的规定，原告只有一年的物业服务费收取资格，根据该条规定，由原告承担物业管理费的对象为“在房屋销售时对业主优惠政策涉及物管费用的”，被告未举示证明其符合该条件，对于该辩解意见不予采纳。综上，根据《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告唐镜玲在本判决生效后十日内支付原告重庆粮食集团彭水县粮食有限责任公司智能物业管理分公司物业服务费2129元、二次供水费90元、违约金118元，共计2337元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。唐镜玲不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回原告的诉讼请求或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审认定事实错误。被上诉人一审举示的抄表记录不是上诉人所用，被上诉人从未递交过书面催款通知。《前期物业服务合同》服务期限为一年，被上诉人收取物业管理费的依据已经过期。被上诉人未尽到物业服务责任，服务内容与合同约定不符，上诉人多次交涉无果。2.原审法院适用法律错误。被上诉人从未进行书面催收，上诉人有正当理由拒绝缴纳。3.一审判决上诉人支付物业服务费金额无依据。对物业服务费的收取应另行约定，不应按原标准收取，由于物管公司未尽到管理责任，对上诉人的物业服务费应予以减少，一审判决全额支持不当。被上诉人智能物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人为小区提供了完善的服务，通过多种形式向上诉人催收过物管费，上诉人应当缴纳物业费用。本院二审审理中，上诉人向本院提交了如下证据材料：“小区物业管理条例”照片，公用设施破损、通道电线私拉乱接、违规装修照片，电梯损坏及卫生问题照片、小区绿化损坏及卫生问题照片、小区公共区域卫生清洁问题照片，消防设施、消防通道问题照片，拟证明被上诉人智能物业管理公司未达到物业服务条款约定的服务标准，上诉人有正当理由拒交物业服务费。被上诉人质证认为，对证据的真实性无异议，但小区环境差是业主自身原因造成的，物业公司尽到了管理义务，多数业主缴纳了物业费。本院审查认为，上述证据客观真实，与本案有一定的关联性，本院予以采信。被上诉人智能物业管理公司提交了以下证据：彭水县人民法院庭审笔录一份，拟证明双方因物业管理纠纷进行过诉讼，被上诉人向上诉人催缴过物业费。上诉人质证认为，对该证据的三性没有异议，但该诉讼结果是物业公司撤诉。本院审查认为，该份证据客观真实，本院予以采信。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是：1.《前期物业服务合同》是否对业主产生约束力；2.上诉人是否应向被上诉人支付物业服务费、二次供水费及违约金。一、关于《前期物业服务合同》是否对业主产生约束力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，智能物业公司与重庆云龙房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》后，智能物业公司一直在乌江明珠花园小区进行物业管理服务，上诉人唐镜玲在与智能物业公司签订《装饰装修管理服务协议》时，对《前期物业服务合同》及其收费标准是知晓的；唐镜玲在2011年5月1日前缴纳了相应的物业服务费，证明其认可并接受了《前期物业服务合同》约束。在该小区业主大会未依法解聘智能物业公司、业主委员会未解除《前期物业服务合同》的前提下，该《前期物业服务合同》对业主仍有约束力。上诉人关于智能物业管理公司收费依据已过期的上诉请求，本院不予支持。二、关于上诉人是否应向被上诉人支付物业服务费、二次供水费及违约金问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，智能物业管公司履行了主要的物业服务职能，上诉人在知晓、认可并接受《前期物业服务合同》及其收费标准的情况下，其应当履行支付物业服务费、二次供水费及违约金的义务。上诉人唐镜玲二审中虽举证证明了被上诉人在物业服务中存在的问题和瑕疵，被上诉人应当改进和完善，但这不能成为上诉人拒交物业服务费的理由。被上诉人曾于2013年因物业服务费收缴问题将上诉人诉至法院，证明了被上诉人进行过书面催收，上诉人关于未书面催交而拒缴物业服务费的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人唐镜玲的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐镜玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端代理审判员 郑 斌代理审判员 段成一二〇一五年一月十四日书 记 员 李小威 关注微信公众号“”