（2014）六民一终字第00782号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-04-02
案件名称
严长亭与安徽汇辰置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省六安市中级人民法院
所属地区
安徽省六安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
严长亭,安徽汇辰置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一条
全文
安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）六民一终字第00782号上诉人（原审原告）：严长亭，男，1984年2月17日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。委托代理人：樊玲玲，安徽寻求律师事务所律师。委托代理人：熊燕飞，安徽寻求律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽汇辰置业有限公司。法定代表人：陈远新，该公司董事长。委托代理人：赵皞志，安徽皖西律师事务所律师。上诉人严长亭与上诉人安徽汇辰置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院2014年8月29日作出的（2014）六金民二初字第00869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人严长亭的委托代理人樊玲玲，上诉人安徽汇辰置业有限公司的委托代理人赵皞志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告严长亭诉称：原告支付房屋首付款250000元，购买被告开发的位于六安市经济开发区皖西大道东侧的东城御景2#102号商品房，并于2014年3月13日，双方签订了正式的商品房买卖合同。当原告去银行办理余款按揭时，得知所购买的商品房已被法院查封。经原告了解，被告与他人发生纠纷，他人保全了被告所有的土地使用权，2013年12月19日，被告向六安市中级人民法院申请将其所有的已取得预售许可证的39套房屋进行了保全措施置换，法院于2013年12月23日做出（2012）六民二初字第00114-7号民事裁定书，裁定查封该39套商品房；后被告又将该房屋出售给原告。原告认为，被告隐瞒所出售商品房被查封的事实，骗取原告首付款的行为，构成欺诈，已经严重侵犯了原告的合法权益。请求依法判令被告：1、解除原被告双方的房屋买卖合同；2、被告返还原告支付的首付款250000元；3、被告赔偿原告损失500000元；4、承担本案的诉讼费。原审被告安徽汇辰置业有限公司答辩称：1、原告当庭变更诉讼请求，诉请是解除合同，现在是撤销合同；2、原告诉称的被告有欺诈行为与事实不符，不论是解除合同还是撤销合同都无依据；请求驳回原告严长亭诉请。原审法院查明：2014年1月7日，原告严长亭通过转账方式支付给安徽路安州工程建设有限公司250000元，同年3月5日，经被告安徽汇辰置业有限公司同意，将该款作为原告严长亭购房首付款（该款被告安徽汇辰置业有限公司用于抵付安徽路安州工程建设有限公司工程款），原告严长亭支付现金920元，被告安徽汇辰置业有限公司向原告严长亭出具了250920元的收据，注明此款作为原告严长亭向被告安徽汇辰置业有限公司购买东城御景2号楼102室的首付款。2014年3月13日，原告严长亭与被告安徽汇辰置业有限公司双方签订了《商品房买卖合同》，合同第一条约定，被告安徽汇辰置业有限公司以540920元的价格，将其开发的东城御景2号楼102室出售给原告严长亭；合同第六条约定，原告严长亭于合同签订之日支付房款250920元，余款290000元申请银行贷款，并于十五日内支付给被告安徽汇辰置业有限公司；合同第八条约定，被告安徽汇辰置业有限公司在所有房款到位后将东城御景2号楼102室交付给原告严长亭使用。合同签订后，在办理余款按揭过程中，因房屋被法院查封而未能办理。双方为此发生纠纷，2014年4月9日，被告安徽汇辰置业有限公司向原告严长亭承诺，若在2014年4月24日前，未解除保全措施并落实备案，我公司将在之后五日内办理完结退房手续。后就退房事宜，原被告双方未能达成协议，2014年6月12日，原告严长亭起诉来院。原审法院另查明：2013年12月23日，安徽省六安市中级人民法院作出的（2012）六民二初字第00114-7号《民事裁定书》裁定，查封了被告安徽汇辰置业有限公司开发的东城御景2号楼102室。2014年6月10日，该房屋查封予以解除，同年6月16日，被告安徽汇辰置业有限公司办理了商品房备案登记。原审法院认为：依法签订的房屋买卖合同，自成立时发生法律效力，对双方具有法律约束力。本案中，原告严长亭与被告安徽汇辰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，2014年4月9日，被告安徽汇辰置业有限公司作出的办理完结退房手续的承诺，应视为被告安徽汇辰置业有限公司同意解除《商品房买卖合同》的意思表示，直至2014年4月24日，被告未能兑现承诺，解除合同的条件成就，现原告严长亭明确表示不愿购买东城御景2号楼102室房屋，故对其要求解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告安徽汇辰置业有限公司返还首付款250000元的诉讼请求，予以支持。关于原告严长亭要求被告安徽汇辰置业有限公司赔偿损失500000元的诉讼请求，虽然被告安徽汇辰置业有限公司出售被人民法院查封的房屋属于违法民事行为，但是因为人民法院的查封是向公众公开的财产保全措施，并非被告安徽汇辰置业有限公司能够隐瞒的事实，该民事行为不构成民法中的欺诈，因此原告严长亭要求按民事欺诈的标准赔偿损失，无事实根据；然而，合同不能继续履行的客观原因是被告安徽汇辰置业有限公司出售的房屋被依法查封，且给原告严长亭造成一定损失，参照原被告双方在《商品房买卖合同》中约定的被告承担违约责任标准，原审法院酌定被告安徽汇辰置业有限公司赔偿原告严长亭损失5000元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，作出如下判决：一、解除原告严长亭与被告安徽汇辰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告安徽汇辰置业有限公司返还原告严长亭购房首付款250000元，款于本判决生效之日起十日内一次性付清；三、被告安徽汇辰置业有限公司赔偿原告严长亭损失5000元，款于本判决生效之日起十日内一次性付清；四、驳回原告严长亭其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取5900元，由被告安徽汇辰置业有限公司负担。严长亭上诉称：安徽汇辰置业有限公司隐瞒事实，出售被人民法院查封的房屋，不仅属于违法民事行为，而且构成欺诈，因此，原判认定事实错误。此外，本案赔偿额应当适用双倍赔偿原则，故原判适用法律不当。综上，请求二审法院撤销原判第三项，依法改判安徽汇辰置业有限公司支付双倍赔偿款。安徽汇辰置业有限公司答辩称：1、从双方签订合同过程及付款方式来看，严长亭是在明知销售房屋受限制的情形下签订了合同。2、安徽汇辰置业有限公司对法院查封的房屋虽然没有按照合同约定的时间解除，但是在规定期限刚过也就解除了法院查封的申请，因此安徽汇辰置业有限公司没有故意的行为。综上，请求二审法院在查明案件事实的基础上，依法判决。安徽汇辰置业有限公司上诉称：1、原判认定本公司同意解除合同，与事实不符；严长亭明知出售的房屋权利处于受限制的情况下，自愿接受，该节事实原判未予认定；2、原判解除合同，缺乏事实依据和法律依据；3、原判程序违法。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。严长亭答辩称：1、安徽汇辰置业有限公司上诉所述的事实与客观事实不符；2、原审程序没有违法。二审期间，双方当事人均无新证据，对于相对方在一审期间提供证据的质辩意见同一审，本院认证亦同一审。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。本案中，安徽汇辰置业有限公司与严长亭签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋东城御景2号楼102室已经被人民法院查封，对此情况安徽汇辰置业有限公司是明知的，然其却未告知严长亭，显然具有恶意。而严长亭对于自己购买的房屋是否被人民法院查封，无从得知。因此，原判认为人民法院的查封是向公众公开的财产保全措施，并非安徽汇辰置业有限公司能够隐瞒的事实，该民事行为不构成民法中的欺诈，显然错误。严长亭要求解除《商品房买卖合同》，并请求安徽汇辰置业有限公司返还已付购房款及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，于法有据。本案还存在的一个事实是，严长亭得知该情况后，安徽汇辰置业有限公司向其承诺将采取措施，解除东城御景2号楼102室的查封，虽在承诺的期限内未予完成，但之后毕竟解除了查封，也完成了商品房备案登记。鉴于此，安徽汇辰置业有限公司在承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任中，可予减轻。原判5000元的赔偿款，显然不足以弥补严长亭的损失，亦无法体现惩罚功能，因此，综合全案实际情况，本院酌定安徽汇辰置业有限公司承担50000元赔偿责任。综上，原判认定事实清楚，然适用法律部分不当，应予纠正。严长亭的上诉理由部分成立，予以支持；安徽汇辰置业有限公司的上诉理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持六安市金安区人民法院（2014）六金民二初字第00869号民事判决的第一、二、四项，即“一、解除原告严长亭与被告安徽汇辰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告安徽汇辰置业有限公司返还原告严长亭购房首付款250000元，款于本判决生效之日起十日内一次性付清；四、驳回原告严长亭其他诉讼请求”；二、变更六安市金安区人民法院（2014）六金民二初字第00869号民事判决的第三项为被告安徽汇辰置业有限公司赔偿原告严长亭损失50000元，款于本判决生效之日起十日内一次性付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11800元，减半收取5900元，由安徽汇辰置业有限公司负担；二审案件受理费11800元，由安徽汇辰置业有限公司负担9000元，严长亭负担2800元。本判决为终审判决。审判长 何 武审判员 杨小林审判员 王世如二〇一五年元月十四日书记员 张 丽附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 关注微信公众号“”