（2014）鄂洪山民商初字第01192号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-07-20
案件名称
王某某与戴某某、武汉市某某房地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市洪山区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王某某,戴某某,武汉市某某房地产顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十条
全文
湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂洪山民商初字第01192号原告（反诉被告）：王某某。委托代理人：张某。一般授权代理。委托代理人：宋某某。一般授权代理。被告（反诉原告）：戴某某。被告：武汉市某某房地产顾问有限公司。法定代表人：李某某，该公司总经理。委托代理人：南某某，该公司职员。特别授权代理。委托代理人：苏某某，该公司职员。特别授权代理。原告（反诉被告）王某某与被告（反诉原告）戴某某、被告武汉市某某房地产顾问有限公司（以下简称武汉市某某房地产顾问有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理王某某的本诉和戴某某的反诉后，由审判员唐某某适用简易程序，于2014年12月12日、2014年12月24日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王某某及其委托代理人张某、宋某某，被告（反诉原告）戴某某，被告武汉市某某房地产顾问有限公司的委托代理人南某某、苏某某到庭参加诉讼。诉讼过程中，戴某某对管辖权提出异议，请求将本案移送至有管辖权的武汉市江岸区人民法院审理，本院一审裁定驳回戴某某对管辖权提出的异议后，戴某某未提出上诉。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王某某诉称：2014年5月18日我和被告戴某某、被告武汉市某某房地产顾问有限公司签订了《武汉市存量房屋居间（买卖）合同》，交易房屋为位于武汉市洪山区保利南海郡G8栋2单元601号，按照合同约定，我向被告戴某某交纳了2万元定金，被告武汉市某某房地产顾问有限公司向我收取中介服务费14，800元，我按照被告武汉市某某房地产顾问有限公司的要求办理房贷，并于2014年6月7日向武汉亿臣鑫世纪房地产经纪有限公司交纳贷款服务费6，500元，后因被告无故拖延不配合办理房屋产权证，也不继续履行合同，我多次找两被告协商，但两被告均无故不履行合同，为维护我的合法权益，特提起诉讼。请求判令：1、解除原、被告签订的《武汉市存量房屋居间（买卖）合同》；2、被告戴某某返还双倍定金40，000元并赔偿损失6，500元；3、被告武汉市某某房地产顾问有限公司返还14，800元的中介服务费，此款被告戴某某承担连带责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。被告（反诉原告）戴某某辩称：我希望继续履行合同，而且我希望王某某能够用现金的方式的将钱给我，并赔偿我这几个月的损失。我不存在违约，不应当承担返还定金和经纪代理费，请求驳回原告的诉讼请求。被告武汉市某某房地产顾问有限公司辩称：对王某某的其他诉讼请求没有意见，但是经纪代理费我公司不应当退还，我公司履行了合同义务，对此，经纪代理费应当由违约方承担。被告（反诉原告）戴某某诉称：1、我在王某某起诉之前一直要求继续履行合同，没有单方面毁约不履行；2、实际违约的是王某某在二手房贷款获得银行通过后，一直不按合同要求，将首付款38万元给我提前还款，解除银行抵押贷款，然后办理两证，与王某某每次协商时都遭受其家人的威胁和谩骂，王某某行为已构成违约，应支付我违约金。故提出反诉请求，请求判令：1、双方继续履行合同，反诉被告赔偿反诉原告经济损失16，616元，并支付违约金45，000元；2、反诉费由反诉被告负担。原告（反诉被告）王某某辩称：反诉原告戴某某诉称的事实与实际不符，按照合同约定，38万元的首付款不是直接给戴某某手中，而是戴某某在办理房产证后，通过中介和银行协商，将这38万元交给银行。基于此，我不存在违约的情况，而是戴某某违约造成合同无法履行，根据合同法的规定，戴某某的诉请是不成立的，请求法院驳回戴某某的反诉请求。被告武汉市某某房地产顾问有限公司述称：戴某某的反诉有误区，没有了解交易流程，在没有到王某某给38万元的时候就要求给钱，正常的交易流程是先办证，再过户，再给付购房款，两证目前为止还没有办理，戴某某的反诉理由是不成立的。原告（反诉被告）王某某为支持其本诉请求和反诉辩称理由向本院提交了如下证据：证据一、2014年5月18日存量房居间（买卖）合同。证明：原、被告三方签订《存量房居间（买卖）合同》，王某某购买戴某某所有的位于洪山区保利南海郡G8栋2单元601号房屋，王某某按照合同的第三条向戴某某交纳20，000元的定金，按照合同第五条向武汉市某某房地产顾问有限公司交纳14，800元的经纪代理费，武汉市某某房地产顾问有限公司未履行义务应当退还经纪代理费；证据二、收据。证明：王某某向戴某某交纳购买案涉房屋的定金20，000元；证据三、收据、承诺书。证明：王某某向武汉市某某房地产顾问有限公司交纳中介费14，800元，因武汉市某某房地产顾问有限公司不办理手续，中介费应全额退还；证据四、收据。证明：王某某履行了合同，按照武汉市某某房地产顾问有限公司的要求办理房贷，并于2014年6月7日向武汉亿臣鑫世纪房地产经纪有限公司贷款服务费6，500元；证据五、武汉市商品房买卖合同。证明：被告戴某某向武汉市祥浩房地产开发有限公司购得洪山区保利·蓝海郡G8栋2单元601号房屋，该房系预售商品房，房屋产权证还没有办下来，直至2014年8月开发商才出办证资料，武汉市某某房地产顾问有限公司通知戴某某去办理房屋产权证，戴某某不予配合，致使合同不能履行；证据六、银行流水证明。证明：王某某有能力支付购房款，是因为戴某某违约在先，导致合同不能履行；证据七、二手房贷款代办合同、个人购房借款／担保合同。证明：王某某为购买房屋办理了贷款，并因此支付中介费6，500元。被告（反诉原告）戴某某就其反诉请求及本诉辩称理由向本院提交了如下证据：证据一、短信记录。证明：戴某某曾催促武汉市某某房地产顾问有限公司和王某某办理房屋两证手续和解决损失等问题；证据二、贷款合同、还款计划表、个人贷款支付凭证、收据。证明：诉争房屋是合同房，戴某某每月还贷2，077.41元，还将办证资料交给了武汉市某某房地产顾问有限公司，并有诚意地向武汉市某某房地产顾问有限公司交付了2，000元的保证金；证据三、短信记录。证明：戴某某曾催促武汉市某某房地产顾问有限公司解决损失等问题。被告武汉市某某房地产顾问有限公司就其辩称理由向本院提交了如下证据：证据一、短信记录。证明：武汉市某某房地产顾问有限公司曾多次积极催促戴某某及时办理房屋两证手续，但因为一直没有协商好，所以两证未能办理；证据二、二手房买卖业务流程、短信。证明：戴某某没有及时办理房屋两证，存在违约行为。经庭审质证，戴某某对王某某提交的证据一、证据三、证据六的真实性没有异议；对证据二，认为不是正规发票；对证据四，认为王某某应当提供合同，且应当提供办理贷款的资料；对证据五，认为王某某说开发商8月份才出办证资料，应当进一步补强证据；对证据七，表示对其真实性不能确认。武汉市某某房地产顾问有限公司对王某某提交的7份证据的真实性均无异议。王某某对戴某某提交的证据一至证据三的真实性均无异议，但认为证据三的短信内容断章取义，不连贯，对逻辑性持有异议，不能真实地表达双方的意思，王某某在10月8日就到法院起诉了，这些短信都是起诉之后发的。武汉市某某房地产顾问有限公司对戴某某提交的证据一至证据三的真实性均无异议。王某某、戴某某对武汉市某某房地产顾问有限公司提交的证据一的真实性均无异议，对证据二，王某某对其真实性无异议；戴某某认为，流程图没有任何法律意义，确实收到8月25日的短信，但是不认可短信的内容，武汉市某某房地产顾问有限公司有制造伪证的嫌疑。本院经审查认为：对王某某提交的证据一、证据三、证据六，因戴某某、武汉市某某房地产顾问有限公司对其真实性无异议予以采信；对证据二，戴某某收到王某某给付的定金2万元属实，予以采信；对证据四，属于案外人开具的收据，戴某某表示不清楚情况，本院仅对该收据形式上的真实性予以采信；对证据五，戴某某购买案涉房屋属实，予以采信；对证据七，二手房贷款代办合同，系王某某与案外人签订的，戴某某表示不清楚情况，本院仅对该合同形式上的真实性予以采信，对个人购房借款／担保合同，因王某某购房有贷款的必要，且武汉市某某房地产顾问有限公司予以认可，本院对其真实性予以采信。对戴某某提交的证据一至证据三，因王某某、武汉市某某房地产顾问有限公司对其真实性均无异议，予以采信。对武汉市某某房地产顾问有限公司提交的证据一，因王某某、戴某某对其真实性均无异议，予以采信；对证据二，王某某无异议，戴某某对其中流程图有异议，本院认为符合房屋交易习惯，予以采信。经审理查明：戴某某于2012年10月与武汉市祥浩房地产开发有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定由戴某某购买该公司开发的位于洪山区幸福村的保利·蓝海郡G8幢2单元6层1号房屋，该商品房总价为715，479元，戴某某为此向银行贷款41万元，每月需还款2千余元。2014年初，戴某某在网上发布上述房屋售房信息，武汉市某某房地产顾问有限公司与戴某某取得联系，经协商戴某某同意由武汉市某某房地产顾问有限公司提供中介服务销售案涉房屋，王某某在网上看到消息后找到武汉市某某房地产顾问有限公司希望购买案涉房屋。2014年5月18日，王某某（作为买方）、戴某某（作为卖方）、武汉市某某房地产顾问有限公司（作为经纪代理方）签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定：“……第二条、案涉房屋成交价74万元，……。第三条，1、本合同签定当日，王某某支付定金2万元给戴某某（后期可冲抵房款）……2、本合同签订当日，戴某某将购房合同原件、权属证明原件、购房发票及办证资料交由武汉市某某房地产顾问有限公司保管，用于办理查档、评估、过户等手续；3、王某某向戴某某支付购房首付款38万元，以下列第2种方式支付，……（2）用于戴某某提前还贷的形式支付。王某某经王某某银行贷款审批通过后且在上述房屋戴某某原贷款银行确定可提前还款后3个工作日内将上述首付款支付戴某某（此款仅作提前还款使用，不得挪作它用），戴某某收到此款后应积极配合武汉市某某房地产顾问有限公司至戴某某原贷款银行办理提前还贷手续，戴某某承诺在办完该手续后无条件配合武汉市某某房地产顾问有限公司办理该房屋后期的解除抵押及过户手续。4、尾款34万元，王某某委托武汉市某某房地产顾问有限公司办理商业贷款，……，王某某贷款银行在房屋过户后按银行规定时间支付给戴某某。第五条，在房屋交易过程中，武汉市某某房地产顾问有限公司协助戴某某、王某某办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。”同时，三方对其他问题进行了口头协商。合同签订当日，王某某给付了戴某某购房定金2万元，给付武汉市某某房地产顾问有限公司经纪代理费14，800元；戴某某亦将购房合同原件等资料交由武汉市某某房地产顾问有限公司保管。2014年6月，王某某以案涉房屋为抵押，与中国工商银行股份有限公司武汉黄埔支行签订了《个人购房借款／担保合同》，但签名处没有落款时间。2014年8月，武汉市某某房地产顾问有限公司从案涉房屋的开发商处取得全部办理房屋两证的资料，但戴某某认为其在此期间一直在偿还房贷，导致产生损失8千元，不同意先办理房屋两证，而要求王某某先支付首付款后由其清偿全部房贷，由此发生矛盾，经多次协商，三方就先办证还是先还贷事项未能达成一致意见，导致案涉房屋未能办理过户手续。本院认为：王某某、戴某某、武汉市某某房地产顾问有限公司三方签订了《存量房居间（买卖）合同》，该合同中涉及王某某与戴某某之间的房屋买卖合同和王某某、戴某某与武汉市某某房地产顾问有限公司之间的居间合同两种合同关系。归纳本案的诉辩观点，归纳争议焦点为以下两点：一、案涉合同是解除还是继续履行。1、案涉买卖合同是王某某、戴某某真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故依法应受法律保护。但根据本案查明的情况：（1）合同中关于是先办理案涉房屋两证还是先偿还戴某某所欠银行贷款的事项及履约时间均约定不明；（2）当事人均陈述签订合同之日，关于上述事项曾经有过口头约定，但关于先办证还是先还款的具体约定内容却各执一词，导致履行不能，本院亦无法调整；（3）根据王某某、戴某某双方对事实的陈述及审理中时常发生激烈争执的表现，双方实际上已丧失了继续履约的信任基础，且王某某坚持要求解除合同，戴某某虽表示要求继续履行合同却有所反复并无诚意，造成事实上的难以履行，故本院酌定解除案涉的《存量房居间（买卖）合同》中涉及王某某、戴某某之间房屋买卖合同的权利义务条款。2、关于王某某、戴某某与武汉市某某房地产顾问有限公司之间的居间合同关系是否应该解除的问题。因案涉买卖合同予以解除，三方的居间合同权利义务关系并未能按照案涉的《存量房居间（买卖）合同》的约定全部完成，故依法予以解除涉及三方的居间合同的权利义务条款，但武汉市某某房地产顾问有限公司为居间活动已付出了相应劳务，可得到合理报酬。二、合同解除后产生的损失如何负担的问题。王某某在签订合同当日，即向戴某某支付定金2万元，向武汉市某某房地产顾问有限公司支付经纪代理费14，800元，经查属实，因案涉合同相关事项约定不明，当事人又不能友好协商，导致解除合同，三方均有过错，故本院酌定戴某某仅需返还定金2万元；居间人武汉市某某房地产顾问有限公司为合同的订立、履行，付出了必要的劳务，但因其提供的格式合同约定不明，是导致房屋买卖合同目的不能实现的主要原因之一，故仅能收取适当劳务费用，本院酌定合理的经纪代理费为6，000元，由王某某、戴某某分别承担3，000元，另有8，800元（14，800元-6，000元），由武汉市某某房地产顾问有限公司返还给王某某，同时戴某某支付王某某3，000元。关于王某某所诉其于2014年6月7日向武汉亿臣鑫世纪房地产经纪有限公司缴纳了贷款服务费6，500元，因案涉合同中并无此项约定和费用，戴某某亦表示不知情，故本院对此本诉诉请不予支持。关于戴某某的反诉请求，因合同解除后，案涉房屋产权并未发生转移，仍由戴某某所有，应由其继续偿还银行贷款，其在履行合同发生争议时未能友好协商，亦存在过错，故本院对其反诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王某某、被告（反诉原告）戴某某、被告武汉市某某房地产顾问有限公司于2014年5月18日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、被告（反诉原告）戴某某于本判决生效之日起十日内返还给原告（反诉被告）王某某定金2万元；三、被告武汉市某某房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告（反诉被告）王某某经纪代理费8，800元，被告（反诉原告）戴某某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王某某3，000元；四、驳回原告（反诉被告）王某某的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）戴某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费666元由王某某负担368元，由戴某某负担273元，由武汉市某某房地产顾问有限公司负担25元；反诉案件受理费670元由戴某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 唐某某二〇一五年一月十四日书记员 毕 薇 来自