（2014）狮民二初字第00525号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-06-18
案件名称
张勋晴与高速地产集团铜陵有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
铜陵市狮子山区人民法院
所属地区
铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张勋晴,高速地产集团铜陵有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省铜陵市狮子山区人民法院民 事 判 决 书（2014）狮民二初字第00525号原告（反诉被告）：张勋晴，男。被告（反诉原告）：高速地产集团铜陵有限公司。法定代表人：高波。委托代理人：洪波，安徽高速（江南集中区）律师事务所律师。原告张勋晴诉被告高速地产集团铜陵有限公司（以下简称高速公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法由审判员马玉会适用简易程序于2014年12月16日公开开庭进行了审理。2014年12月16日至2015年1月6日为调解期间，不计入审限。原告张勋晴，被告高速公司的委托代理人洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张勋晴诉称：2012年7月15日，张勋晴与高速公司签订了关于铜都天地花园＊＊号楼＊号商铺的《商品房买卖合同》，建筑面积124.99平方米，总金额972584元。2012年7月10日，张勋晴付房款492584元，2012年10月8日由建行贷款48万元付清房款。合同约定的交房日期是2013年9月30日。因高速公司原因，延期于2013年12月23日交房。2014年3月10日，张勋晴要求高速公司交房时，高速公司要求张勋晴预交一年物业费3750元。因双方对物业费交涉未果，2014年3月18日，张勋晴诉至法院，经铜陵市中级人民法院审理，认定高速公司违约交房事实成立，并支持张勋晴主张的至2014年3月16日的违约金，对2014年3月16日之后的违约金，张勋晴可另案起诉。2014年5月28日，张勋晴通过媒体索要钥匙，高速公司以未交物业费为由拒绝。张勋晴通过法院执行，才于2014年11月10日拿到钥匙。现请求判令：高速公司立即支付迟延交付房屋的违约金46680元（自2014年3月16日计算至2014年11月10日，按总房款的日万分之二计算），并承担本案诉讼费。高速公司辩称：高速公司没有逾期交房的违约行为，张勋晴第一次起诉庭审（2014年4月9日）时，高速公司已明确表示，张勋晴可随时到高速公司领取钥匙，因张勋晴自己的原因没有领取钥匙，张勋晴没有证据证明高速公司拒不交房。高速公司反诉称：2012年7月15日，高速公司与张勋晴签订了一份《商品房买卖合同》，合同第十一条第四款约定“买受人自规定之日起没有办理交房手续的，买受人应自《入住通知书》规定交房之日起向出卖人支付每日总房款万分之二的违约金”。铜陵市中级人民法院（2014）铜中民三终字第0086号民事判决书认定，依据铜陵市公安局新庙派出所2014年3月13日《接处警情况登记表》，2014年3月10日后高速公司明确表示不交物业费不予交房，铜陵市中级人民法院并未否定2014年4月9日庭审中，高速公司告知张勋晴可随时领取钥匙这一事实。张勋晴拒绝办理交房手续、领取钥匙的行为违反了双方订立的《商品房买卖合同》。现请求判令：张勋晴支付逾期收房的违约金41821元（自2014年4月9日计算至2014年11月10日，按总房款的日万分之二计算），并承担本案诉讼费用。张勋晴辩称：张勋晴一直在通过诉讼、媒体等方式索要钥匙，最后通过法院执行局才拿到钥匙，并不存在高速公司诉称的拒绝收房的违约行为。经审理查明：2014年3月8日，张勋晴以高速公司延期交房为由，诉至本院，请求判令1、高速公司支付2013年9月30日至2014年3月16日的违约金53868元；2、交付商铺及钥匙；3、提供办证材料协助办理产权登记。本院于2014年6月13日作出（2013）狮民二初字第00090号判决：一、张勋晴于本判决生效之日起十五日内到高速公司办理铜都天地花园＊＊楼＊号商铺交付使用手续并领取钥匙，高速公司应当予以配合办理交付使用手续并交付钥匙；二、高速公司在房屋交付使用后90日内协助张勋晴办理产权登记；三、驳回张勋晴的其他诉讼请求。张勋晴对一审未支持其违约金部分不服，上诉至安徽省铜陵市中级人民法院（以下简称铜陵中院）。铜陵中院认定以下事实：2012年7月15日，张勋晴（买受人）与高速公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：张勋晴购买高速公司开发的铜都天地花园＊＊楼＊号商铺，总金额972584元。合同第八条约定交付期限：出卖人应在2013年9月30日前，将具备下列第1，5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；5、①工程竣工验收合格并在当地主管部门备案；②本期配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求；③住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实；④商品住房质量责任承担主体已明确；⑤前期物业管理已落实。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人自收到交房书面通知之日起15日内办理交付手续，买受人享有解除合同权利除外。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交付，由此产生的延期交房违约责任按本合同第九条约定处理。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人承担房屋毁损、灭失的风险，除双方当事人约定外，买受人还承担下列违约责任及相关费用：买受人自规定之日起30天内没有办理交房手续的，买受人应自《入住通知书》规定交房之日起向出卖人支付每日总房款万分之二的违约金。附件四合同补充协议：六、由于买受人原因，致使房屋未能按期交付的，买受人承担房屋毁损、灭失的风险，除双方当事人另有约定外，买受人还应承担下列违约责任及相关费用：买受人还应承担下列违约责任及相关费用：买受人需在出卖人发出《入住通知书》后，在规定的交房时间办理交房手续，房屋的相关风险以《入住通知书》上规定的交房之日转移至买受人。九、出卖人按《入住通知书》约定交房时，应会同买受人、物业管理公司共同检查商品房，办理交接手续。若商品房存在质量瑕疵，应在房屋交接时及时说明，出卖人现场核实后，应在合理期限内采取补救措施。由于买受人装修导致商品房发生质量问题时，出卖人不承担相关保修责任。2012年7月10日张勋晴付房款492584元，2012年10月8日张勋晴付房款48万元。2013年10月17日，高速公司完成房屋竣工验收备案工作，该房屋符合合同约定的交付条件。2013年12月23日，高速公司向张勋晴开具了发票。高速公司支付了张勋晴2013年10月1日至2013年10月17日的逾期交房违约金1653元，张勋晴向高速公司出具收条，并载明高速公司已充分履行了延期交房的全部违约责任，且无其他异议。2014年3月13日，张勋晴前往高速公司领取钥匙时被告知，先交纳物业费才能领取钥匙，后张勋晴报警，报警记录显示：民警联系高速公司营销部门后得知，先交物业费后才能领取钥匙是房地产行业的普遍现象，其他业主也是先交物业费后才领取钥匙。铜陵中院认为：2014年3月10日，张勋晴向高速公司出具的收条，系高速公司提供的格式条款，该条款对张勋晴不发生法律效力。2013年12月23日，高速公司通知交房，张勋晴以房屋质量存在问题不予收房。2014年3月10日，高速公司再次通知张勋晴收房并要求张勋晴交纳物业费，否则不予交房。交纳物业费非交房的必要条件，高速公司应承担2013年10月18日至2013年12月22日、2013年3月10日至2013年3月16日的违约金。张勋晴在铜陵中院增加的2014年3月16日之后的违约金，高速公司不同意调解，张勋晴可另行起诉。铜陵中院判决维持（2014）狮民二初字第00090号民事判决第一、二项，撤销第三项，判决高速公司支付张勋晴2013年10月18日至2013年12月22日、2013年3月10日至2013年3月16日的违约金14198.5元。另查明：2014年4月9日，本院在审理（2014）狮民二初字第00090号案件时，高速公司告知张勋晴可随时到高速公司办理交接手续、领取钥匙，张勋晴未到高速公司领取钥匙。张勋晴向本院申请执行，要求高速公司交付钥匙，2014年11月10日，高速公司将商铺钥匙交付给张勋晴。以上事实，有张勋晴提供的接处警情况登记表、高速公司提供的商品房买卖合同，张勋晴、高速公司均提供的（2014）狮民二初字第00090号民事判决书、（2014）铜中民三终字第0086号民事判决书等证据证明，经庭审举证、质证，并结合当事人的陈述予以认定。本院认为：张勋晴与高速公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应以利于实现合同目的的方式自觉履行各自义务。2014年4月9日庭审时，高速公司告知张勋晴可办理交接手续、领取钥匙。但是双方在其后都没有积极督促对方履行自身义务。张勋晴没有向本院提交在2014年4月9日之后向高速公司主张领取钥匙，高速公司拒绝交钥匙的证据。高速公司亦没有向本院提交在2014年4月9日之后要求张勋晴受领钥匙，张勋晴拒绝收取钥匙的证据。张勋晴、高速公司未能遵循诚信原则履行合同，怠于行使权利、履行义务的行为，不利于合同目的的实现，也不利于经济秩序的稳定。对双方主张2014年4月9日至2014年11月10日的违约金，本院均不予支持。在2014年4月9日之前，高速公司未向张勋晴告知可以领取钥匙，本院依法支持张勋晴主张的部分违约金，即2014年3月17日至2014年4月9日，按总房款的日万分之二计算。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告高速地产集团铜陵有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张勋晴逾期交房24天的违约金4668元（自2014年3月17日计算至2014年4月9日，按合同约定每日总房款万分之二计算）；二、驳回原告张勋晴的其他诉讼请求；三、驳回被告高速地产集团铜陵有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费967元，减半收取484元，由原告张勋晴负担436元，被告高速地产集团铜陵有限公司负担48元。反诉部分受理费423元，由被告高速地产集团铜陵有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员 马玉会二〇一五年一月十四日书记员 张雪琳相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七条--当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第六十条--当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条--当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条--对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度“”