（2014）鄂江夏民二初字第00296号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-09-18
案件名称
武汉市江夏亚太房地产开发有限公司与项其文商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江夏区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂江夏民二初字第00296号原告（反诉被告）武汉市江夏亚太房地产开发有限公司。法定代表人关雨斌，董事长。委托代理人叶菊姣，湖北卓胜律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）项其文。委托代理人黄涛，湖北阳阳律师事务所律师。一般代理。第三人（反诉第三人）中国民生银行股份有限公司武汉水果湖支行。负责人吴霞，行长。委托代理人肖礼军，湖北多能律师事务所律师。一般代理。原告（反诉被告））武汉市江夏亚太房地产开发有限公司（以下简称亚太公司）诉被告（反诉原告）项其文、第三人（反诉第三人）中国民生银行股份有限公司武汉水果湖支行（以下简称民生银行水果湖支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理后，依法由审判员陈玲霞适用简易程序进行审理。后因案情复杂，当事人争议较大，裁定转为普通程序，由审判员陈玲霞担任审判长，与审判员郑保民、人民陪审员张燕组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亚太公司的委托代理人叶菊姣，被告（反诉原告）项其文的委托代理人黄涛、第三人（反诉第三人）的委托代理人肖礼军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）亚太公司诉称：2003年1月16日，亚太公司与项其文在武汉市江夏区汤逊湖山庄签订合同编号为030016的《武汉市商品房买卖合同》，约定项其文购买亚太公司开发建设的武汉市江夏区（原为武汉市东湖高新技术开发区庙山小区）汤逊湖山庄凤凰阁1-204号房屋，房屋建筑面积为293.48平方米，商品房单价为每平方米1550元，购房款共计人民币肆拾伍万肆仟捌佰玖拾肆元整。合同还约定，购房首付款在签订合同一周内付清，但项其文并未支付首付款，银行贷款办下来后，后期还款也是由亚太公司偿还。从房屋买卖合同签订至今11年来，项其文从未要求亚太公司交付房屋，亚太公司也并未向其交付房屋。亚太公司与项其文签订的合同并非双方真实意思表示，其实质是以购房名义办理银行贷款，用于偿还差欠项其文的工程款。亚太公司愿意偿还民生银行水果支行贷款，并承担相应责任。据此，诉至法院，请求：1、确认亚太公司与项其文于2003年1月16日签订的合同编号为030016的《武汉市商品房买卖合同》无效；2、位于武汉市江夏区汤逊湖山庄凤凰阁1-204号房屋返还给亚太公司，由亚太公司享有房屋所有权；3、本诉诉讼费由项其文承担。原告（反诉被告）亚太公司为证实其主张，向法院提供如下证据：1、《武汉市商品房买卖合同》原件两份，拟证明项其文手中并未留存该合同原件，房屋买卖并非双方真实意思表示；2、《楼宇按揭（抵押）贷款合同》复印件一份及还款凭证，拟证明诉争房屋办理了银行贷款，贷款款项为363000元，所贷款项由亚太公司偿还；3、户主为项其文，卡号为41×××48的中国民生银行的银行卡一张，拟证明亚太公司通过该卡偿还银行贷款；4、湖北省武汉市统一收款收据二张，每张三联（存根联、收据联、记帐联），拟证明项其文并未缴纳诉争房屋的首付款，开具收据联仅为办理贷款所用；5、（2014）鄂武昌民商初字第00226号《民事裁定书》一份，拟证明民生银行水果湖支行就拖欠贷款事宜起诉项其文和亚太公司；6、《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，拟证明诉争房屋于2004年4月27日符合交房条件。被告（反诉原告）项其文辩称并反诉称：亚太公司与项其文所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，项其文已经通过支付定金、首付款及贷款等方式，向亚太公司支付所用的购房款。且亚太公司当庭陈述的诉请及事实理由与其书面诉状不符，根据诉状推断出亚太公司曾向项其文交付房屋，项其文认为房屋有质量问题未予收房。项其文和亚太公司口头协商，将诉争房屋交给亚太公司出租，以租金偿还银行贷款。在项其文已经履行完付款义务后，亚太公司未按照合同约定协助项其文办理该房屋的土地使用权证和房屋所有权证。项其文与民生银行水果湖支行的贷款以及亚太公司的还款均属于债权债务关系，不能因为亚太公司的还款行为就确定其系贷款主体和房屋所有权主体。据此，要求：1、确认亚太公司与项其文于2003年1月16日签订的合同编号为030016的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2、判决亚太公司协助项其文办理诉争房屋的土地使用权证和房屋所有权证；3、反诉诉讼费由亚太公司承担。被告（反诉原告）项其文为证实其主张，向法院提供如下证据：1、《武汉市商品房买卖合同》复印件一份，拟证明合同合法有效，亚太公司应在交付房屋60日内协助办理房屋所有权证和土地使用权证；2、《楼宇按揭（抵押）贷款合同》复印件一份，拟证明项其文通过贷款方式向亚太公司交纳了房屋尾款；3、加盖有武汉市江夏区房地产档案服务专用章的收据复印件（收据联）两份，拟证明项其文交纳了定金和首付款。第三人（反诉第三人）民生银行水果湖支行述称：亚太公司与项其文于2003年1月16日签订的合同编号为030016的《武汉市商品房买卖合同》是合法有效的，项其文与我方签订的贷款按揭合同也是合法有效的，若他们之间为虚假合同，银行贷款也无法正常办理，我行对于诉争房屋享有的他项权证也是合法有效的。综上，请求法院考虑我行的权益作出判决。第三人（反诉第三人）民生银行水果湖支行为证实其主张，向法院提供如下证据：1、《楼宇按揭（抵押）贷款合同》复印件一份及借款凭证，拟证明项其文及亚太公司基于双方签订的商品房买卖合同，向民生银行水果湖支行申请按揭贷款363000元，贷款期限为300个月，民生银行水果湖支行于2003年3月27日按约发放银行贷款给项其文；2、期房抵押贷款证明一份，证明民生银行水果湖支行就诉争房屋办理了抵押登记手续；3、还款计划信息表，拟证明项其文最后一笔还款时间为2011年8月21日，截至当日，尚差欠本金290080.25元。经庭审质证，项其文对亚太公司提供证据的质证意见为：证据1、2的真实性无异议，证明目的有异议。认为根据房屋买卖合同的正常流程，只有项其文支付首付款后，才会办理银行按揭贷款，且项其文和当时亚太公司法定代表人口头协议诉争房屋作为投资购买，承诺项其文将房屋交由亚太公司出租，以租金偿还贷款。证据3，银行卡，未向项其文本人核实，不发表质证意见。证据4收据的真实性有异议，系亚太公司单方出具，该证据是否与项其文购房时亚太公司向其出具的收据相一致不确定，且亚太公司开具收据应视为对项其文支付首付款的认可。对亚太公司提供的证据5、6无异议。对民生银行水果湖支行提供的证据无异议。亚太公司对项其文提供证据的质证意见：证据1的真实性无异议，证明目的有异议，亚太公司并未向项其文交付该合同原件，项其文未能提供该合同的原件，且亚太公司仅具有协助颁证的义务，但本案中协助的前提条件并不成立。证据2，通过银行贷款支付尾款无异议，后期贷款是亚太公司偿还。对证据3收据，亚太公司并未向项其文开具收据，项其文也未能提供收据原件，实际项其文并未支付首付款。对民生银行水果湖支行提供的证据的质证意见为：对其提供的证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议，项其文与亚太公司签订合同的目的并非是为了买卖房屋。民生银行水果湖支行对亚太公司的证据发表如下质证意见：对亚太公司提供的证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据不能达到亚太公司的证明目的。对项其文提供的证据均无异议。本院对上述证据认证如下：亚太公司提供的证据1、2、5、6，项其文与民生银行水果湖支行均无异议，本院予以确认；证据3户名为项其文的银行卡，民生银行水果湖支行确定该卡号系还款卡号，本院对该份证据予以采信；证据4，收据两张（各三联），该收据原件与项其文从房管部门调取的收据复印件相一致，本院予以采信。项其文提供的证据均系复印件，但能与亚太公司提供的原件相互印证，本院对其真实性予以采信，但对于项其文陈述的因时间太久，遗失了合同原件、收据原件的说法，不符合一般购买房屋后应有的做法，本院对其证据的证明目的不予采信；民生银行水果湖支行提供的证据，亚太公司与项其文均无异议，本院予以采信。根据上述证据，本院查明如下事实：2003年1月16日，项其文（买受人）与亚太公司（出卖人）签订编号为030016的《武汉市商品房买卖合同》，约定：项其文购买亚太公司开发的位于武汉市东湖高新技术开发区庙山小区汤逊湖山庄凤凰阁1-204号房屋，房屋建筑面积为293.48平方米，商品房单价为1550元∕㎡，购房款共计人民币肆拾伍万元肆仟捌佰玖拾肆元整。付款方式为2003年1月16日付定金壹万元整，1月20日前付清首付款玖万壹仟捌佰玖拾肆元（含定金），余款叁拾陆万叁仟元办理银行按揭（以银行审批为准）。合同还约定，亚太公司应当在2004年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第二十二条约定，本合同连同附件共14页，一式肆份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人叁份，买受人壹份。第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向武汉市城市综合开发管理办公室申请登记备案。合同还约定了其他事项。亚太公司留存该合同原件两份，项其文未留存该合同。为办理银行按揭贷款，亚太公司在项其文未缴纳首付款的情况下开具了两张收据，显示收取项其文购房款10000元和81894元，该收据共三联，分为存根联、收据联、计帐联，三联原件均存放于亚太公司。2003年4月1日，项其文与民生银行水果湖支行、亚太公司签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定民生银行水果湖支行向项其文提供叁拾陆万叁仟元贷款，作为其购买编号为030016的《武汉市商品房买卖合同》项下房屋的部分楼款，并将该房屋项下的权利抵押给民生银行水果湖支行，亚太公司为项其文的上述贷款提供连带担保责任。贷款期限为300个月，从2003年3月4日至2028年3月4日，贷款实际发放日期以借款借据为准。2003年3月27日，民生银行水果湖支行向项其文发放贷款叁拾陆万叁仟元，此款直接汇入亚太公司账户。2003年3月19日，民生银行水果湖支行办理了诉争房屋的《武汉市期房抵押证明》（武房期夏字第0300221号）。贷款发放后，亚太公司通过户主为项其文，卡号为41×××48的中国民生银行的银行卡按期还款，最后一次还款时间为2011年8月21日，此后，未再还款，截止2011年8月21日尚欠民生银行水果湖支行贷款本金290080.25元。后民生银行水果湖支行就项其文、亚太公司与其公司商品房担保贷款合同纠纷，于2014年4月诉至武汉市武昌区人民法院，要求项其文、陈利、亚太公司偿还贷款，该院以此案的审理需以本案审理结果为依据为由，于2014年8月28日裁定中止审理。还查明，诉争房屋于2004年4月27日取得了《湖北省建筑工程竣工验收备案证》。从《武汉市商品房买卖合同》签订起至亚太公司起诉，项其文从未向亚太公司要求其交付房屋，亚太公司也未通知项其文办理收房手续，目前诉争房屋处于闲置状态，并未办理房屋所有权证和土地使用权证。亚太公司起诉诉请为确认项其文与亚太公司于2003年1月16日签订的合同编号为030016的《武汉市商品房买卖合同》已经解除，后于2014年10月21日变更诉讼请求如前文所述。又查明，2003年期间，项其文与亚太公司有工程方面往来。本院认为，项其文在与亚太公司签订《武汉市商品房买卖合同》前后，项其文并未支付购房首付款，未偿还银行按揭贷款，长达十几年未收房，且亚太公司通过项其文卡号还款等一系列行为显示，项其文并非真实的购房者，亚太公司也并非真实的出卖方，双方签订该合同的目的系通过虚假的购房交易套取银行个人贷款，由开发商代替购房借贷人归还贷款的行为。亚太公司与项其文签订《武汉市商品房买卖合同》，是采取形式上合法的“购房按揭”来达到套取银行贷款的目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定，属于以合法形式掩盖非法目的的合同，故项其文与亚太公司签订的编号为030016的《武汉市商品房买卖合同》无效。关于亚太公司要求项其文返还诉争房屋，由亚太公司享有房屋所有权的主张，因该房屋并未交付给项其文，不存在返还问题，且诉争房屋初始登记在亚太公司名下，其仍对其享有所有权，故本院对其该项主张，不予支持。关于项其文辩称该房屋系交由亚太公司出租，以租金偿还贷款的意见，其并未提供相关证据予以证实，本院不予采信。因该合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，亚太公司无需履行协助办证义务。因民生银行水果湖支行在本案中并未提出诉讼请求，且已经就该商品房担保贷款合同纠纷另行起诉至武汉市武昌区人民法院，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，本案仅处理商品房买卖纠纷。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）武汉市江夏亚太房地产开发有限公司与被告（反诉原告）项其文于2003年1月16日签订的编号为030016的《武汉市商品房买卖合同》无效；二、驳回原告（反诉被告）武汉市江夏亚太房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）项其文的诉讼请求。本案受理费500元，反诉费250元，合计750元，由原告（反诉被告）武汉市江夏亚太房地产开发有限公司负担450元，被告（反诉原告）项其文负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费750元，款汇湖北省武汉市中级人民法院：户名武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户，账号07×××93，开户行农行武汉市民航东路分理处，行号832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判长陈玲霞审判员郑保民人民陪审员张燕二〇一五年一月十四日书记员杨宏 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