（2014）沪一中民二（民）终字第3029号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-01-25
案件名称
陈国章诉王友仁等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈国章,上海盛凰化工贸易有限公司,王友仁,人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第3029号上诉人（原审原告）陈国章。委托代理人范金妹，上海市昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海盛凰化工贸易有限公司。法定代表人。委托代理人孙凤芳。委托代理人王虎，上海胜杰律师事务所律师。原审被告王友仁。委托代理人王虎，上海胜杰律师事务所律师。上诉人陈国章因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人陈国章及其委托代理人范金妹，被上诉人上海盛凰化工贸易有限公司（以下简称盛凰公司）的委托代理人孙凤芳、王虎（兼原审被告王友仁的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，陈国章从案外人公司处租赁了坐落于原的厂房（6，336㎡）场地及基础设施，租赁期限自2003年1月1日起至2022年12月31日止。2005年3月8日，陈国章与王友仁（盛凰公司的法定代表人）签订了《租房协议书》1份，约定：陈国章将位于厂区西边（西，枣园东）总占地面积2，200平方米内的建筑物出租给盛凰公司使用，租期自2005年4月1日起至2022年3月31日止，前五年年租金为人民币叁万元整，五年后每三年增加5%年租金，租金交纳方式为先付后用，盛凰公司应于当年3月10日前支付清当年度租金，盛凰公司逾期交纳租赁费，陈国章有权收取相应的滞纳金日0.3%，超过一个月属盛凰公司违约，陈国章可收回所有物业的使用权……。王友仁于落款处签字并加盖了盛凰公司的公章。2012年3月5日，盛凰公司支付了陈国章2011、2012租赁年度租金43，000元。2013年4月10日，盛凰公司支付了陈国章2013租赁年度租金33，075元。2013年6月，陈国章以盛凰公司违约为由提起本案诉讼，要求判令：1、解除陈国章与盛凰公司、王友仁签订的《租房协议书》；2、盛凰公司、王友仁立即搬离租赁厂房，返还租赁物；3、盛凰公司、王友仁支付水电费及房屋使用费（以每年33，075元予以计算）至全部搬离止；4、盛凰公司、王友仁支付滞纳金23，700元（以20，000元为本金，自2012年3月5日起至2013年3月5日止，按每日0.3%计算）；5、诉讼费由盛凰公司、王友仁承担。原审法院审理后于2013年9月23日作出（2013）奉民三（民）初字第1725号民事判决。盛凰公司、王友仁不服，提出上诉。二审法院审理后于2014年1月9日作出（2013）沪一中民二（民）终字第3109号民事裁定，撤销原判，发回原审法院重审。本案原审诉讼期间，2013年7月8日，盛凰公司支付了陈国章20，000元。2014年3月6日，盛凰公司再次支付陈国章2014租赁年度租金33，075元。上述款项，均转入“公司”的账户内。2013年4月6日，陈国章交付盛凰公司电费清单等言明，所欠租金等费用汇入“公司”。原审另查明，陈国章与王友仁及其他案外人尚存在枣园合作关系。2010年4月，王友仁缴纳2010租赁年度租金其中20，000元系因合伙所得抵扣，余款由王友仁支付。原审还查明，盛凰公司、王友仁依据陈国章提供的电费清单，支付电费至2014年2月。原审法院重审后认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。陈国章与盛凰公司、王友仁签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案争议焦点之一，盛凰公司、王友仁主体问题。王友仁系盛凰公司法定代表人，其身份具有双重性。本案租赁合同虽由王友仁签订，然合同甲方盖有盛凰公司公章，且租赁厂房亦由盛凰公司使用。陈国章诉称，尚有王友仁名下其他公司使用租赁厂房，但未提供相关依据，法院对此不予采信。据此，盛凰公司系本案适格被告。本案争议焦点之二，盛凰公司迟延支付是否构成根本违约，陈国章可否据此解除合同？法院认为，违约行为导致合同目的不能实现的，构成根本违约，守约方依法有权解除合同。但本案盛凰公司的违约行为，尚不构成根本违约。首先，盛凰公司虽然迟延支付租金，但原审诉讼过程中，盛凰公司已经足额支付拖欠的租金，且已支付至2015年3月底。陈国章虽称本人未收取2014租赁年度租金，然盛凰公司沿袭之前的支付方式，且陈国章亦对汇入账户进行过确认，故对陈国章辩解法院不予采信。其次，盛凰公司确实存在迟延支付，其辩称经过陈国章同意延付租金，但未提供证据佐证，法院对此难以采信。然在盛凰公司补缴租金后，其对违约行为的修补，使陈国章获得租金的合同目的得以实现。综合陈国章、盛凰公司租赁合同期限及目前履行情况等因素，法院对陈国章要求解除合同的诉讼请求不予支持。陈国章诉请要求盛凰公司支付所欠水电费，鉴于目前陈国章未能提供实际拖欠金额，且盛凰公司当庭表示愿意按以前惯例进行缴纳，本案中不再予以处理。陈国章还诉请要求盛凰公司支付违约金，法院认为鉴于盛凰公司确实存在迟延支付的违约行为，现陈国章依合同约定主张按20，000元，每日千分之三，逾期13个月的违约金，于法无悖，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2014年9月25日作出判决：一、被告上海盛凰化工贸易有限公司于判决生效之日起十日内偿付原告陈国章逾期支付违约金人民币23，400元；二、驳回原告陈国章其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费392元，由陈国章、盛凰公司各半负担。原审判决后，陈国章不服，上诉至本院称，原审认定事实不清、适用法律不当：其与盛凰公司签订的《租房协议书》对租赁期限、付款时间、违约责任、解除合同事宜及其他事项均作出了明确的约定，原审在认定盛凰公司存在迟延支付租金的违约行为的同时，又以在诉讼过程中已足额支付为由，认定盛凰公司的违约行为不构成根本违约，进而对陈国章要求解除合同之请求不予支持，显属错误。原审的认定违背了合同法的规定。盛凰公司迟延支付租金之行为已构成根本违约，其在陈国章送达付款通知后仍不予理睬，直至诉讼后迫于败诉的压力方支付了所欠的租金，故不能据此剥夺陈国章解除合同的权利。因此，陈国章要求撤销原审判决第二项，改判支持其原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由盛凰公司承担。被上诉人盛凰公司辩称，原审诉讼过程中，其已经将2万元租金予以支付，该2万元的租金相对于十几年的租赁合同而言，不构成根本违约，因而不同意陈国章的上诉请求。原审被告王友仁的述称意见同盛凰公司的辩称意见。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，根据盛凰公司、王友仁原审中提供的由陈国章出具给盛凰公司的、落款时间为2013年4月6日的手写的付款提示单载明的内容，陈国章提示盛凰公司“2012年度房租尚欠20，000（元），2013年房租33，075（元），共计：57，326.79（元），请在4月10前汇入公司。”本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，陈国章与盛凰公司经协商签订的《租房协议书》是双方的真实意思表示，依法成立并对当事人具有约束力。上述协议书约定，“盛凰公司应于当年3月10日前支付清当年度租金，盛凰公司逾期交纳租赁费，陈国章有权收取相应的滞纳金日0.3%，超过一个月属盛凰公司违约，陈国章可收回所有物业的使用权”，故根据该约定，盛凰公司应当于2012年3月10日前支付清当年度租金，然根据查明的事实，盛凰公司直至2013年7月8日方付清拖欠的租金20，000元，盛凰公司的行为已经构成违约。依据双方的约定，盛凰公司逾期交纳租赁费，陈国章有权收取相应的滞纳金日0.3%，超过一个月属盛凰公司违约，陈国章可收回所有物业的使用权。因此，陈国章有权要求盛凰公司支付晚付2万元租金的相应滞纳金，原审据此对陈国章的该项诉请予以了支持，当属无误。至于陈国章于本案诉讼过程中是否有权行使相应的合同解除权的问题，本院认为，双方约定盛凰公司逾期交纳租赁费超过一个月，陈国章即可收回所有物业的使用权，也就是说，超过一个月，陈国章有权解除双方间的《租房协议书》。但根据本院二审查明的事实，陈国章在盛凰公司的违约行为已经使其于2012年4月11日后取得了合同的单方解除权的情况下，其并未在合理期限内主张解除权：其于2013年4月6日通过递交给盛凰公司手写的付款提示单的方式，仍在提示盛凰公司“2012年度房租尚欠20，000（元），……，请在4月10前汇入公司”，要求盛凰公司继续履行合同，未主张合同解除权；根据其举证的情况，其最早主张合同解除的时间是2013年6月（向法院起诉要求解除合同）。故其相应的合同解除权已经消灭，综合双方租赁合同期限及目前履行情况等因素，双方的合同应当继续履行。综上，原审对陈国章要求解除合同及返还租赁物的诉请不予支持，并无不当。上诉人陈国章的上诉请求，本院难以支持。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币392元，由上诉人陈国章负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 翟从海二〇一五年一月十四日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：