（2014）温乐民初字第716号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-03-06
案件名称
乐清饭店与夏秀娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
乐清市人民法院
所属地区
乐清市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乐清饭店,夏秀娟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百一十六条，第二百二十六条，第二百三十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2014）温乐民初字第716号原告（反诉被告）：乐清饭店。法定代表人：胡大峰，系该饭店总经理。委托代理人：林燕东，浙江海昌律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏秀娟。委托代理人：金培培，浙江汉桥律师事务所律师。原告（反诉被告）乐清饭店与被告（反诉原告）夏秀娟房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月27日向本院起诉。本院于同日受理后，被告（反诉原告）夏秀娟于2014年7月8日向本院提起反诉，本院同日受理后，依法由审判员刘忠敏适用简易程序独任审判，于同年7月30日第一次公开开庭进行了合并审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭于2014年11月14日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乐清饭店的委托代理人林燕东、被告（反诉原告）夏秀娟的委托代理人金培培均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）乐清饭店起诉称：2011年2月16日，被告通过乐清市招投标中心举办的房屋租赁权拍卖活动竞得原告所有的位于乐清市乐成镇邮电巷6号房地产三年的租赁权。对此，原、被告于2011年2月21日签订了一份《房屋租赁合同》，合同的主要内容为：租赁标的为乐清饭店位于乐清市乐成镇邮电巷6号房地产三年的租赁权。房屋属砖混结构，建筑面积6543㎡，土地面积4325㎡。出租人（原告）必须在2011年4月1日之前将租赁标的交付给承租人（被告），租赁期自出租人将标的交付给承租人之日起开始计算；年租金80万元，三年总租金240万元；第一年租金于2011年4月1日前一次性付清，今后两年于上年度租金到期日提前1个月付清下年度租金；承租人应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，承租人应立即负责修复或经济赔偿；承租人不能按本合同约定按时支付租金的，每日向出租人支付逾期租金的利息，利息按照同期人民银行基准贷款利率1.5倍计算。合同签订后，原告依约将涉案房屋及屋内的相关设施一并交付被告，被告依约支付了前两年的租金160万元，但对应于2013年3月1日前支付的第三年租金80万元却仅仅支付了62.2万元，至今仍拖欠剩余租金17.8万元。同时，租赁期间，被告未经原告同意，擅自拆毁了原告的三间房屋，至今未恢复原状。租赁期限届满后，被告未将租赁期间交付被告的床87张、电视28台、麻将桌椅3套、开水炉4台、红木桌1张、红木茶几12张、方桌7张、地毯机1台、地磨机1台等设施交还原告。现原告请求：1、判令被告立即向原告支付租金17.8万元，并支付逾期利息（按照同期中国人民银行基准贷款利率1.5倍计算，自2013年6月21日起算至法院判决确定的履行之日止，暂算至2014年6月20日计16020元）；2、判令被告将其拆毁的三间房屋恢复原状；3、判令被告向原告返还床87张、电视28台、麻将桌椅3套、开水炉4台、红木桌1张、红木茶几12张、方桌7张、地毯机1台、地磨机1台。原告（反诉被告）乐清饭店为证明自己的主张提供了下列证据，经被告（反诉原告）夏秀娟质证及本院认证如下：证据1、企业法人营业执照、组织结构代码证、法定代表人证明书，以证明原告的主体资格。被告（反诉原告）对该证据无异议，本院予以采信。证据2、被告身份证复印件，以证明被告身份情况。被告（反诉原告）对该证据无异议，本院予以采信。证据3、乐房权证乐成镇字第××号房屋所有权证，以证明位于乐清市乐成镇邮电巷6号的房屋系原告所有的事实。被告（反诉原告）对该证据无异议，本院予以采信。证据4、拍卖成交确认书、房屋租赁合同，以证明被告向原告租赁房屋的事实。被告（反诉原告）对该证据无异议，房屋租赁合同第8条可以支持被告在答辩中所说的三、四号楼存在安全隐患，倒塌的三间房屋也应当由原告修缮的事实，合同第13条关于免责部分，被告认为三间房屋倒塌是不可抗力造成的，原告无权让被告恢复原状，合同第11条同时约定原告逾期交付房屋应付违约金的事实。本院认为，原告提供的该组证据，可以证明原告的待证事实，本院予以采信。证据5、照片五张，以证明被告拆毁原告三间房屋，至今未恢复原状的事实。被告（反诉原告）对该证据真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为三间房屋倒塌是在2012年9月份台风造成，被告当时经原告同意准备对部分倒塌的房屋进行拆建，原告同意并办理了相关手续，被告对倒塌房屋的砖瓦进行了清理，该证据仅能证明房屋倒塌的事实。本院认为，原告提供的五张照片中三张可以反映涉案房屋倒塌前的状况，另二张照片系涉案房屋现场状况，从该两张照片的背面分别有原告方备注的“棉制仓库被台风打折后”、“棉制品仓库被台风打、拆后”字样，由此可见，涉案房屋系因2012年9月台风原因导致房屋倒塌的事实，本院予以确认。证据6、财产盘存表，以证明原告在租赁期间交付给被告相关设施的事实。被告（反诉原告）对该证据真实性有异议，认为经被告回忆，双方在进行财产盘点的时候仅针对一、二、三幢楼进行盘点，并未对仓库进行盘点，仓库盘点部分系原告事后添加，故申请对盘存表的书写时间、墨迹进行鉴定。本院认为，经本院向2011年4月1日双方进行财产盘存时第三方机构乐清永安会计师事务所派往盘点现场的工作人员即见证人李丽珍核实，原告提供的盘存表确系李丽珍制作的原始盘存表，其制作完成盘存表后复印二份，连同原件由原、被告、李丽珍确认后分别在三份盘存表上签字捺印，李丽珍书写的盘存表由乐清永安会计师事务所留底，两份复印件由原、被告各留存一份，结合本院要求被告提供其留存的盘存表时，被告表示盘存表已遗失的陈述，本案原告提供的盘存表系原始盘存表本院予以确认，故本案并无鉴定必要，该证据可以证明原告的待证事实，本院予以采信。证据7、乐清饭店租赁财产盘点表，以证明租赁期满后原、被告双方进行了物品交接，被告未将床87张、电视28台、麻将桌椅3套、开水炉4台、红木桌1张、红木茶几12张、方桌7张、地毯机1台、地磨机1台向原告交接的事实。被告（反诉原告）对该证据关联性有异议，认为该份盘存表系原告和凤凰医院进行盘点，该盘点表仅能对现盘点数量予以确认，不能对原盘点数量进行确认，凤凰医院没有交接盘点。本院认为，结合被告有关“被告租过来是以凤凰医院名义转租”、“被告和凤凰医院之间系合伙承租关系”及“被告承租的房屋实际上是凤凰医院工作人员在管理”的陈述，该证据可以证明原告的待证事实，本院予以采信。证据8、乐房安鉴（2014）第371号房屋安全鉴定报告，以证明涉案房产出租给被告时符合安全标准的事实。被告对该证据有异议，认为该报告与2011年乐清市房屋安全鉴定所出具的乐房安鉴（2011）第702号房屋安全鉴定报告结果不一致，应以2011年鉴定报告为准。本院认为，该鉴定报告系2014年间被告租赁期限届满，原告就涉案房屋重新挂牌招租前所作鉴定，结合本院现场勘查发现4号楼外墙可见部分已重新粉刷的事实，不排除原告因出租需要对4号楼进行修缮的可能性，且该证据仅能证明涉案房产现安全鉴定情况，不能证明原告的待证事实，本院不予采信。证据9、涉案房产2011年度租赁发票，以证明原告已向被告提供全部租赁票据的事实。被告对该证据无异议，本院予以采信。被告（反诉原告）夏秀娟答辩兼反诉称：一、被告实际支付原告的租金已经多于实际应付的租金，原告要求被告支付租金，没有事实和法律依据。1、原告延迟交付租赁标的。原、被告于2011年2月21日签订《房屋租赁合同》，合同约定出租人必须在2011年4月1日之前将租赁标的交付给承租人，租赁期自出租人将租赁标的交付给承租人之日起开始计算。原告并未按合同约定将租赁标的交付给被告。20114月1日，被告进场时发现，尚有幼儿园、市纪委、两非办等单位尚未腾退。直到2011年5月30日，被告支付幼儿园包荷连退房租60000元、私人损失费50000元、退物品折旧款等腾退费用120000元后，包荷连等原承租人方腾退租赁标的。而2号楼原办公单位市纪委、两非办等在部分承租标的上延续使用的时间更长，应计房租超过30000元。上述原承租人拒绝腾退的行为，导致被告支付租金163333元并没有获得任何使用价值，原告应返还租金163333元，并支付120000元腾退费用。而且，原告还应当支付被告违约交付的利息，在租金中予以扣除。2、原告交付的3号楼、4号楼不符合安全标准。3号楼和4号楼（除已租出去的630㎡）年久失修，存在安全隐患，致使合同目的部分不能实现，根据双方的《房屋租赁合同》，原告应当对此负责，该部分租金不应当计算。3、本案原告出租给被告的房屋确有三间已经倒塌损坏，但该房屋本身就是危房，倒塌是由于2012年9月份的台风所致，应当扣除该部分租金。4、2013年8月起，原告就开始要求转租单位拒付被告租金，并且直接向转承租人收取租金，原告事实上已经收回租赁标的，2013年8月后的租金不应当计算。另外，原告动员转承租人不要向被告支付租金及水电费的行为导致被告直接租金损失135300元。5、原告仅向被告出具160万元的发票，基于原告没有依照合同约定出具发票，被告有权拒付租金。二、原告要求被告将三间房屋恢复原状违背事实。被告不曾擅自拆毁三间房屋，在被告租赁期间，确有三间房屋倒塌，但该三间房屋本身就是危房，历经2012年台风导致损毁，属于不可抗力，被告无需负责。三、原告要求被告返还床等物品没有事实依据。在租赁期间，原告保留总台大厅3楼三个办公室，原告工作人员一直在现场办公，被告因房屋不符合使用目的一直没有进场。因此，原告的财产事实上一直存放原地由原告自行保管，该财产灭失与否，由原告自行承担相应责任。四、原告拒绝和被告续租，导致被告对从包荷连等原承租人处继受的热水器26台、空调34台、价值5000元的床单被套、麻将桌4张、拉门10个、铁棚一处、大门两扇丧失占有使用，原告应依法予以返还。综上，本诉请求驳回原告的诉讼请求，反诉请求：一、判令原告退还被告多支付的租金163333元；二、判令原告支付被告代付的腾退费120000元；三、判令原告赔偿被告转租租金及水电损失135300元；四、判令原告返还被告热水器26台、空调34台、价值5000元的床单被套、麻将桌4张、拉门10个、铁棚一处、大门两扇；五、判令原告暂缓拍卖程序，确认被告的优先权。本案审理过程中，被告撤回了要求判令原告暂缓拍卖程序，确认被告的优先权的反诉请求。被告（反诉原告）夏秀娟为证明自己的主张提供了下列证据，经原告（反诉被告）乐清饭店质证及本院认证如下：证据1、领款收据、物品清单、中国建设银行客户回单、收款收据，以证明被告支出腾退费用后，原告于2011年5月30日之后才交付部分租赁标的的事实。原告对该组证据真实性、关联性有异议，认为即便真实也是被告与案外人发生的经济往来，与原告无关。本院认为，该组证据从其内容上看仅能反映案外人包荷连与被告、凤凰医院、陈新之间的经济往来情况，在无其他证据予以印证的情况下，不足以证明被告的待证事实，本院不予采信。证据2、乐清饭店收款收据，以证明原告于2013年8月开始擅自向次承租人收取租金的事实。原告对该证据真实性无异议，但认为2014年5月原、被告租赁期满，飞天舞蹈主动代被告交付租金，原告已特别注明飞天舞蹈代被告交付租金，且飞天舞蹈支付的为部分租金，该金额在起诉时已扣除。本院认为，该证据可以证明原告代凤凰医院收取飞天舞蹈2013年8月1日至2014年3月30日门厅总台1-2楼部分租金22000元的事实，本院予以确认。证据3、租赁协议书，以证明被告与飞天舞蹈签订租赁协议，自2011年8月1日起将乐清饭店1号楼一楼大厅和二楼四个房间转租给飞天舞蹈的事实。原告对该证据有异议，认为即便证据真实，也仅能反映被告与案外人飞天舞蹈之间的关系，与原告无关，该协议甲方为乐清市凤凰医院，恰恰可以反映被告与凤凰医院是一体的。本院认为，该证据可以与被告提供的证据2相互印证，结合被告有关“被告租过来是以凤凰医院名义转租”、“被告和凤凰医院之间系合伙承租关系”及“被告承租的房屋实际上是凤凰医院工作人员在管理”的陈述，可以反映被告在承租涉案房产后将部分房产出租给他人使用及涉案房产实际系由凤凰医院管理的事实，本院予以确认。证据4、要求乐清饭店对外续租的报告、乐清市国有房产出租申报表、乐清市发展和改革局建设项目征求意见联系单复印件、以证明3、4号楼年久失修存在安全隐患，被告曾要求原告整改及原告同意拆建整改并续租三年，原告负责办理基建手续的事实。原告对该组证据真实性无异议，但认为原告出具上述文书仅仅为了方便被告改建楼房之用，并非房屋质量存在问题，认为不能证明被告的待证事实。本院认为，该组证据与乐房安鉴（2011）第702号房屋安全鉴定报告、原告提供的证据3房屋所有权证相互印证，可以反映十二间二层共1018.81㎡房屋即4号楼存在房屋安全隐患的事实，本院予以确认。证据5、浙江省地方税务局通用机打发票，以证明原告仅向被告出具160万元发票的事实。原告对该证据真实性无异议，但认为原告已向被告出具全部发票，并且从被告提供的2014年发票上可以看出被告承认在2014年1月25日前尚欠原告租金30万元的事实。本院认为，该证据可以反映原告向被告出具160万元租赁发票的事实，本院予以确认。证据6、乐房安鉴（2011）第702号房屋安全鉴定报告，以证明4号楼是危房的事实。原告对该证据真实性无异议，但不能证明原告的房屋存在问题。本院认为，该证据与证据4可以相互印证，可以证明被告的待证事实，本院予以采信。原告（反诉被告）乐清饭店反诉答辩称：1、原告将出租房产在规定时间内交付给被告，被告所谓的腾退费不是事实，被告尚欠原告租金，多出的租金系无稽之谈，而且被告所述之事在2011年，已经超过了诉讼时效。2、转承租人到底是何人原告不清楚，被告将其与转承租人之间的纠纷转嫁至原告不合理，这与原告无关。3、租赁期满，双方在办理交接手续时，被告并未提出所谓热水器26台、空调34台、价值5000元的床单被套、麻将桌4张、拉门10个、铁棚一处、大门两扇等物品，被告所述不是事实。如果被告确实有此类设施，在双方清点的情况下，被告可以拆走。综上，请求驳回被告的反诉请求。根据上述举证、质证和本院的认证意见及双方当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实作如下认定：2011年2月16日，原告将其所有的坐落于乐清市乐成街道邮电巷6号房产（三层房屋建筑面积357.17㎡即1号楼、三层房屋建筑面积893.95㎡即2号楼、四层房屋建筑面积2082.32㎡即3号楼、二层房屋建筑面积1018.81㎡即4号楼、四层房屋建筑面积2191.34㎡即5号楼）三年租赁权在乐清市招投标中心进行拍卖，被告以年租金800000元（三年租金2400000元）的价款竞得该房产三年租赁权。2011年2月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同第三条约定：“1、房屋租赁期限为3年（出租人必须在2011年4月1日之前将租赁标的交付给承租人，租赁期自出租人将租赁标的交付给承租人之日起开始计算）。……”合同第五条约定：“该房屋租赁期共3年，年租金捌拾万元（大写）（￥800000元），三年总租金贰佰肆拾万元（大写）（￥2400000元）。乙方（被告）应按年付清租金，每年租金支付金额相同。第一年租金于2011年4月1日前一次性付清。今后两年，于上年度租金到期日提前1个月付下年度租金。”合同第八条约定：“1、在租赁期内，甲方（原告）租给乙方的房屋必须符合国家对房屋安全、消防的相关标准规定。否则，该责任由甲方负责。2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。”合同第十一条约定：“1、乙方在签订合同并按规定期限付清租金，甲方必须按照合同约定按时提供房屋，甲方不能按本合同约定提供房屋的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付已付租金的逾期利息（利息按照同期中国人民银行基准贷款利率1.5倍计算），甲方逾期交房超过1个月的，乙方有权要求解除合同，甲方应当双倍返还定金，并将已交纳的租金退还给乙方。……”合同第十二条约定：“……2、乙方应在签订合同后并按合同约定支付租金，乙方不能按本合同约定按时支付租金的，乙方每日向甲方支付逾期租金的利息（利息按照同期中国人民银行基准贷款利率的1.5倍计算）。逾期交款超过1个月，甲方有权解除合同，履约保证金不予返还。”合同第十三条约定：“⑴因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。……”2011年4月1日，原、被告在乐清永安会计师事务工作人员李丽珍的见证下就涉案房屋内物品进行了盘点。经盘点，床110张、油画2幅、雕木画1幅、中堂画1幅、剪纸18幅、电视40台、麻将桌椅3套、科龙空调4台、耀马空调5台、长虹空调3台、杂牌空调4台、春兰空调1台、开水炉5个、屏风1个、立式空调2台、红木桌11张、红木茶几12张、圆桌板21张、方桌12张、地毯机1台、地磨机1台。盘点完成后，原告将上述物品及涉案房屋交付被告使用。被告取得涉案房屋及上述物品的使用权后，将原告交付的物品、房屋交由乐清市凤凰医院管理、使用，并由乐清市凤凰医院安排专门人员驻涉案房屋进行管理。2011年10月间，原、被告就涉案房屋中的十二间两层、建筑面积为1018.81㎡的房屋即4号楼是否危房委托乐清市房屋安全鉴定所进行鉴定。经鉴定，乐清市房屋安全鉴定所于2011年11月14日出具乐房安鉴（2011）第702号房屋安全鉴定报告，认为4号楼局部主体结构已不能满足正常使用要求，经综合评定为c级危房。租赁期间，原、被告均未对4号楼房屋进行修缮、加固，4号楼中的630㎡由被告出租他人使用至租赁期满。2012年间，4号楼东南角三间棉制品仓库被台风摧毁（被告认为该房屋包含在4号楼范围内）。涉案房屋租赁期限届满，原告与乐清市凤凰医院工作人员于2014年4月1日就原告2011年4月1日交付被告的财产进行盘点。经盘点，除床87张、电视28台、麻将桌椅3套、开水炉4台、红木桌1张、红木茶几12张、方桌7张、地毯机1台、地磨机1台外，被告将原告2011年4月1日交付的其余物品及涉案房屋交还原告使用。另查明：1、租赁期间，被告按约支付了第一、二年即2011年度、2012年度的租金1600000元。对于第三年即2013年度租金800000元，被告于2013年6月支付200000元，2013年11月、12月、2014年1月、2月各支付100000元，合计600000元。2014年5月22日，原告代被告收取飞天舞蹈部分租金22000元。2、原告对被告租赁期限届满后未返还的床87张、电视28台、麻将桌椅3套、开水炉4台、红木桌1张、红木茶几12张、方桌7张、地毯机1台、地磨机1台品牌、购置年限、购置成本等未提供证据予以证明，双方对上述物品现价值亦不能达成一致意见。3、被告主张租赁期间，其在涉案房屋内添置有热水器26台、空调34台、价值5000元的床单被套、麻将桌4张、拉门10个、铁棚1处、大门2扇，但既未提供有效证据予以证明，在本院现场勘查时对于上述物品在何处及品牌情况又均表示不清楚。本院认为，原、被告于2011年2月16日就坐落于乐清市乐成街道邮电巷6号房产签订的《房屋租赁合同》系双方自愿签订，未违反法律相关规定，应属有效，双方均应按约全面履行。关于本案租赁标的的交付问题。被告仅提供包荷连与被告、凤凰医院、陈新之间经济往来的相关领款收据、汇款凭证、收款收据以主张被告在支付原承租人腾退费用120000元后，2011年6月1日才取得租赁标的，原告应返还被告多支付的两个月租金163333元及代付的腾退费用120000元，而未提供其他证据予以印证，不足以证明原告存在逾期交付租赁标的及被告支出腾退费用的事实。结合原、被告于2011年4月1日在第三方机构即乐清永安会计师事务工作人员李丽珍的见证下就涉案房屋内物品进行盘点并交接的事实，本院认定涉案房屋已于2011年4月1日交付被告使用，故对于被告要求被告退还多支付的租金163333元，并支付代付的腾退费用120000元的反诉请求，本院不予支持。关于租金支付问题。租赁标的中4号楼（十二间两层、建筑面积共1018.81㎡的房屋）经乐清市房屋安全鉴定所鉴定，该楼局部主体结构已不能满足正常使用要求，经综合评定为c级危房。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条有关“在租赁期内，甲方（原告）租给乙方的房屋必须符合国家对房屋安全、消防的相关标准规定。否则，该责任由甲方负责。”的约定，原告应当将符合安全标准的房屋交付被告使用。乐清市房屋安全鉴定所就租赁标的中4号楼是否危房于2011年11月14日作出鉴定报告后，作为承租人的被告知道鉴定结论后在原告修缮、加固该建筑使其达到安全标准前有理由拒绝使用该房屋。本案租赁期间，原告未对4号楼共1018.81㎡的房屋进行修缮、加固，故对于被告抗辩的2011年11月14日开始4号楼扣除被告已出租他人使用至租赁期满的630㎡后剩余的388.81㎡不应计算租金的抗辩，于法有据，本院予以采纳。被告主张3号楼房屋存在安全隐患，相应租金不应予以计算的抗辩，缺乏事实依据，依法不能成立。另外，被告主张2012年间被台风摧毁的三间棉制品仓库包含在4号楼面积范围内，未损害原告利益，本院予以采纳。结合本案租赁标的总建筑面积6543.59㎡及年租金800000元的事实，4号楼原告未使用的388.81㎡从2011年11月14日开始至租赁期限届满的2014年3月31日止约2.38年租金应为113133元（未使用建筑面积388.81㎡÷总建筑面积6543.59㎡×800000元／年×2.38年）该部分租金应在总租金中予以扣除。本案被告已支付2011年度、2012年度租金1600000元及2013年度租金600000元，加上原告代被告收取的租金22000元，被告应支付原告的租金为178000元，扣除被告无需交纳的113133元，被告尚需支付原告租金64867元。故对于原告要求被告拖欠租金64867元的请求，本院予以支持，超出部分本院不予支持。原告要求被告从2013年6月21日起至本院判决确定的履行之日止按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算逾期付款利息，符合原、被告的合同约定，且未损害被告利益，本院予以采纳。对于原告主张被告有关4号楼存在安全隐患，相应租金不应支付的抗辩已过诉讼时效问题。本院认为，4号楼房屋经鉴定存在安全隐患，在整个租赁期间，原告均未进行修缮、加固，被告可主张租金减免的情形持续存在，故其诉讼时效应从2014年3月31日租赁期限届满之日开始计算两年，故被告的抗辩未过诉讼时效。关于三间棉制品仓库是否应由被告恢复原状问题。本案租赁标的中三间棉制品仓库系2012年间被台风摧毁，按照双方签订的《房屋租赁合同》第十三条有关“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。”的约定，原告要求被告恢复原状，于法无据，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿转租租金及水电损失的问题。本案被告未举证证明其存在转租租金及水电费损失，即便其确实存在转租租金及水电费损失，被告也未举证证明该损失系原告的行为造成，故对被告要求原告赔偿转租租金及水电损失的反诉请求，本院不予支持。关于原、被告分别要求对方返还物品的问题。本案租赁期限届满，经盘点，被告尚需返还原告床87张、电视28台、麻将桌椅3套、开水炉4台、红木桌1张、红木茶几12张、方桌7张、地毯机1台、地磨机1台，但原告主张被告返还的物品为特定物，现原告无法明确应返还物品的具体品牌、购置年限、价格等，且被告否认上述物品的存在，双方就上述物品的现价值也无法达成一致意见，故本案不宜处理，应由原告另行主张解决。被告要求原告返还热水器26台、空调34台、价值5000元的床单被套、麻将桌4张、拉门10个、铁棚1处、大门2扇，但既未提供有效证据予以证明上述物品的存在，在本院现场勘查时对于上述物品在何处及品牌情况又均表示不清楚，且原告对上述物品又表示不清楚，上述物品是否存在真实性难以确认，本案不予处理。本案审理过程中，本案审理过程中，被告撤回第五项反诉诉请，系对自己诉讼权利的处分，没有违反相关法律规定，本院予以准许（不再另行制作裁定书）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）夏秀娟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）乐清饭店租金64867元，并从2013年6月21日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍支付逾期付款利息，款交本院民一庭转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）乐清饭店的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）夏秀娟的反诉请求。本案本诉受理费4180元、反诉受理费8800元，合计12980元，由原告（反诉被告）负担2657元，由被告（反诉原告）夏秀娟负担10323元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长 刘忠敏审 判 员 胡金莲人民陪审员 蒋宙宙二〇一五年一月十四日代书 记员 胡晓文 来自