（2014）大民初字第11613号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2016-03-11
案件名称
北京中海东泽物业管理有限公司与陈梁军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京中海东泽物业管理有限公司,陈梁军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十一条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第11613号原告北京中海东泽物业管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴涛园甲32号楼一层。法定代表人随清华，董事长。委托代理人李铁，男，1976年6月9日出生。委托代理人张金花，女，1966年8月30日出生。被告陈梁军，女，1971年5月23日出生。委托代理人魏东，男，1969年2月1日出生。委托代理人陈斌，男，1968年1月29日出生。原告北京中海东泽物业管理有限公司（以下简称：中海东泽公司）与被告陈梁军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海东泽公司的委托代理人李铁、张金花，被告陈梁军的委托代理人魏东、陈斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海东泽公司诉称：被告是北京市大兴区黄村镇兴涛园小区18号楼1单元房屋的业主。按照我公司与被告签订的《物业管理服务合同》及《业主公约》我公司一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，给被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。然而，被告自2009年10月8日至今未履行交纳物业费的义务。我公司多次催缴未果，所欠物业费数额已达43475元。截止至2013年10月8日，被告按合同约定应交纳的滞纳金数额为95210元。我公司保留对其滞纳金的诉讼权。被告长期拖欠物业费，给我公司的物业管理工作造成很大影响，故起诉要求被告支付2009年10月8日至2014年10月8日的物业费43475元，并承担本案诉讼费用。被告陈梁军辩称：对原告主张的欠缴物业费的时间及物业费计算标准认可，我不交纳物业费是有原因的。我于2007年5月购买大兴区兴涛园18栋1号住宅，于2007年10月8日到物业签订《物业管理服务合同》，甲方为业主，乙方为北京兴涛物业管理有限公司，但盖的却是北京兴涛物业管理有限公司和中海东泽公司两个公司的章。我在交纳2007年至2008年10月8日的物业费后，领取了房屋钥匙，并与物业工作人员一同对兴涛园18栋1号房屋进行验收。在验收中共同确认房屋墙体、地面、房顶有裂纹，屋顶、墙壁、门窗漏水，部分电源插座不通电等问题，我要求原告急速按照要求维护，但工作人员唐某却百般推脱。2007年11月至2008年7月房屋装修期间，房屋多处渗漏水，给我造成严重损失，屋顶、家具、地板严重被雨水浸泡。原告只对部分漏水处修复，但至今还在渗水。我在装修期间多次要求对三层露台地面重新做防水，原告置之不理，并说铺上地砖就没问题了。2008年夏季，房屋还是渗水，原告百般推脱，未作处理。原告明明知道二层西北角卧室有严重的施工问题，也不主动通知我，造成我该房屋漏水处下便是整体衣柜，在出现严重渗漏后，才发现墙下衣柜及衣柜内的多件裘皮大衣被淹，但原告只对漏水进行处理，对我的损失一直没有补偿意见。另外，原告将房屋前3个路灯关闭。在接收住宅时，原告承诺小区为封闭管理，并称双重门卫管理，但实际上小区的封闭管理是虚拟的，原告并未做到。今年9月上旬，原告工作人员到我家中查看漏水情况，待提出修房计划后与我商量，结果却将我起诉至法院。我到原告处开具《职工住宅清洁能源分户自采暖核对证明》，以便报销冬季采暖费，但原告却拒绝开具。原告私自拆卸小区原有公用体育设施，部分业主长期使用小区公共用水浇私人花园和清洗地面。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：陈梁军系北京市大兴区黄村镇兴涛园小区18栋1单元房屋的业主，房屋的建筑面积为359.56平方米。2007年10月8日，陈梁军（甲方）与北京兴涛物业管理有限责任公司二部（乙方）就该房屋签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对其提供物业管理服务。2013年1月1日，北京市兴涛园小区业主委员会与中海东泽公司签订《物业服务合同》，该合同约定本物业区域管理服务费，二区2.0元／平方米。本物业管理服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为当年的第一季度。2013年1月7日，北京兴涛物业管理有限责任公司（甲方）与中海东泽公司（乙方）签订《物业管理权利转移协议》，明确甲方以公司二部名义与兴涛园四区业主签订《物业管理服务合同》后，事实上实际履行物业管理服务职责的一直是乙方公司筹备组和之后成立的乙方（2007年3月注册成立），该合同约定的全部物业管理服务权利、义务均由乙方事实行使和承担。因甲方以公司二部名义所签《物业管理服务合同》履行而存在的任何遗留问题由乙方按其与兴涛园四区业主及小区业主委员会所签的相关物业服务合同处理，涉及甲方以公司二部名义所签《物业管理服务合同》履行过程中遗留的物业管理服务方的全部权利与义务（含业主拖欠物业管理服务费的追收）转移给乙方，由乙方行使。陈梁军未交纳2009年10月8日至2014年10月8日的物业费用43475元，每年应缴物业费为8629.44元及垃圾清运费66元。陈梁军提交了2007年10月8日的北京市大兴区黄村镇兴涛园小区18栋1单元房屋《业主入住验房表》一份，该表格中载明上述房屋存在漏水、墙面裂、地面裂等问题，物业负责人签字一栏注明“建议急修”。陈梁军在庭审中称，北京市大兴区黄村镇兴涛园小区18栋1单元101室房屋自入住就存在漏水、渗水问题，中海东泽公司陆续派人来维修，其中房屋二层南侧房间房顶的西南角、二楼北侧房间的房顶已经修好，三层书房房顶、三楼西南角卧室屋顶、三层东侧露台墙体及客厅屋顶的漏水、渗水问题尚未维修好。中海东泽公司对此表示认可，并表示只要陈梁军如数交纳物业费，其将继续针对房屋漏水、渗水问题进行维修，直到修好为止。关于陈梁军提出的拒绝开具《职工住宅清洁能源分户自采暖核对证明》的问题，中海东泽公司表示认可，并表示今后同意为陈梁军开具上述证明。陈梁军提出路灯不亮的问题，中海东泽公司表示认可，称路灯线路原本就有问题，又因有业主偷电将线路彻底损坏才导致路灯不亮的。陈梁军提出的拆除体育设施的问题，中海东泽公司表示认可，称因有业主反应有噪音，所以才拆除的。关于陈梁军提出的小区封闭管理存在问题，中海东泽公司不予认可。上述事实，有当事人在庭审中的陈述、《物业管理服务合同》、《物业管理权利转移协议》、《物业服务合同》、催交通知单、《业主入住验房表》、照片等证据材料在案佐证。本院认为：和谐社区是构建和谐社会的基础，建设和谐社区需要业主和物业服务企业共同的努力，当物业服务企业的服务出现瑕疵时，小区业主应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应及时改正，不断提高物业服务水平。本案中，中海东泽公司作为陈梁军所在小区的物业管理服务单位，为包括陈梁军在内的业主提供了物业管理服务，至今该小区运转正常，据此可以确认其基本履行了物业管理服务义务，陈梁军作为业主应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付相应物业费用。根据本案事实，中海东泽公司提供的物业管理和服务确存在一定的瑕疵，因此本院对陈梁军应当给付中海东泽公司的物业服务费予以适当减免，以示督促其加强管理、提高服务质量，减免的具体数额由本院酌情确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告陈梁军给付原告北京中海东泽物业管理有限公司二〇〇九年十月八日至二〇一四年十月八日的物业费共计三万零四百三十二元五角（于本判决生效后十日内履行）；二、驳回原告北京中海东泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百四十三元，由被告陈梁军负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘静二〇一五年一月十四日书 记 员 程飞