（2014）包民一终字第255号

裁判日期: 2015-01-14

公开日期: 2015-02-16

案件名称

包商银行股份有限公司与高在亮、苏凤英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区包头市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区包头市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

高在亮,包商银行股份有限公司,苏凤英

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2014）包民一终字第255号上诉人（原审被告）高在亮，个体工商户。委托代理人李秀银，内蒙古瑞安律师事务所律师。委托代理人杜华，内蒙古瑞安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）包商银行股份有限公司，住所地包头市青山区钢铁大街6号。法定代表人李镇西，董事长。委托代理人阿尔斯楞，包商银行股份有限公司包头分行职工。委托代理人刘斌武，包商银行股份有限公司包头分行职工。原审被告苏凤英，无职业。委托代理人李秀银，内蒙古瑞安律师事务所律师。委托代理人杜华，内蒙古瑞安律师事务所律师。上诉人高在亮因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2014）昆民初字第2586号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高在亮及其委托代理人杜华，被上诉人包商银行股份有限公司的委托代理人阿尔斯楞、刘斌武，原审被告苏凤英及其委托代理人杜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年2月16日被告高在亮、苏凤英向原告出具保证书一份，保证原告购买的房屋在合同签订后60日内办理交接手续，并在原告交付购房款总价的60%的房款后为原告办理房屋及土地权属转移登记。2012年3月5日原告与二被告签订《房屋买卖合同》一份。双方约定原告购买二被告所有的位于包头市昆都仑区团结大街13号街坊1-5层，所有权证书号分别为包房权证昆字第××号、46××20号、461221号、46××22号、461223号，房屋建筑面积暂估1860平方米（最终以实测面积为主），房屋总价款为21762000元，原告应于本合同生效之日起三十日内支付该房屋总价款的30%的房款6528600元，待房屋交付并提交全额购房发票后三十日内，原告向二被告支付该房屋总价的30%的房款6528600元，待原告取得房屋土地使用权证、房屋所有权证后，原告支付剩余的40%房款。同时还约定二被告保证原告自本合同签订之日起180日内取得房屋所有权证及土地使用权证。如有违约，被告应自本合同约定应当取得房屋所有权证及土地所有权证书的期限届满之次日起至实际取得之日止，每逾期一日支付房屋成交总价款的1‰作为违约金。合同签订后，原告于2012年3月5日支付二被告购房款6528600元，2012年4月17日支付购房款6528600元。二被告于2012年4月10日向原告交付了房屋。原告已对所购房屋进行装修并投入使用。现因二被告未按照约定为原告办理房屋所有权证及土地所有权证，原告诉至本院，要求判令二被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证及土地使用权证，并支付违约金。原审法院另查明，原告在与被告签订房屋买卖合同时，涉案房屋因被告向中国建设银行贷款办理了抵押登记。原审法院又查明，二被告系夫妻关系。被告高在亮系包头市万泽大酒店有限责任公司的法定代表人。2013年被告在中国建设银行的贷款抵押解除后，包头市万泽大酒店有限责任公司于2013年7月8日又向原告所属包头分行贷款3500万元，期限自2013年7月8日至2014年7月7日止。二被告以其共有的房产（房屋所有权证为包房权证昆字第4612**号、46××20号、461221号、46××22号、461223号）及土地使用权为该笔借款提供抵押担保。原审法院认为，原告与二被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。原告按照约定交付了购房款，被告也应当按照约定即合同签订后180日内履行协助办理房屋所有权证及土地使用权证的义务。被告未在约定的期限内办理相关手续，构成违约，应当承担违约责任。被告虽然在签订房屋买卖合同时存在抵押贷款的事实，但被告已与原告达成买卖房屋协议，其应当在约定办理过户期限内解除抵押，积极偿还银行贷款，履行协助办理过户手续义务。被告未能办理应当自2012年9月5日起承担违约责任。但由于原告于2013年7月8日又向包头市万泽大酒店有限责任公司发放贷款，并同意被告以涉案房屋作为抵押担保，导致无法办理过户手续，故该时间段的违约责任，过错不在被告，被告不应承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、被告高在亮、苏凤英继续履行与原告包商银行股份有限公司签订的房屋买卖合同，并于本判决生效后三十日内协助原告办理房屋产权、土地使用权变更手续，过户至原告名下；二、被告高在亮、苏凤英于本判决生效后三十日内支付原告包商银行股份有限公司违约金6572124元（自2012年9月6日至2013年7月7日计302天）。案件受理费107586元（原告预交），由原告负担37565元，被告负担70021元。宣判后，原审被告高在亮不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一二审案件受理费由被上诉人负担。其主要上诉理由是：1、上诉人不构成违约，不应承担违约责任，原审判决认定事实不清，适用法律错误。本案中，由于上诉人与被上诉人双方于2012年12月共同达成发放贷款并以涉诉房屋为抵押担保的合意，导致涉诉房屋自被上诉人购买后至今便一直处于被查封、被抵押状态，属于《合同法》第110条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形。因此，上诉人未按合同约定期限办理房屋所有权证及土地使用权证不是因上诉人及原审被告孙凤英单方的主观过错导致，而是合同双方当事人在合同签订后通过被上诉人发放贷款的行为对原合同中办理房屋产权证及土地使用证期限的约定进行了变更，由“合同签订之日起180日”变更为房屋具备过户条件后办理相关手续，导致目前出现“法律上或事实不能履行”的情形。2、假设上诉人构成违约，法院也应当以2012年12月为违约金计算截止期限，并非2013年7月，原判决对违约期限的认定存在错误。3、房屋买卖合同中约定的违约金标准过高，法院应当予以减少。原审法院依据合同约定判决违约金6572124元超过合同总价款21762000元的30%，法院应当兼顾合同实际履行情况等综合因素，予以适当减少。被上诉人辩称，上诉人的上诉请求没有法律和事实依据，意在拖延执行，对抗法院判决，答辩人请求维持原判。经二审审理查明的案件事实与原审法院认定事实一致。本院予以确认。二审中，上诉人庭后提交五组证据，其中第一组证据包头市中级法院（2013）包立一保字第4号民事裁定书、（2013）包立一民初字第2号民事调解书、（2013）包立一民初字第164号执行裁定书，证明：1、上诉人高在亮与案外第三人翟志刚存在真实借贷关系；2、2012年11月22日，涉案房屋被包头市中级法院依法查封，2013年8月8日解除查封。第二组证据即产权登记证明，证实2011年10月24日至2012年10月20日涉案房屋抵押于建设银行，2013年8月12日办理抵押注销。第三组证据公证书即流动资金借款合同书、还款协议书、最高额抵押合同、最高额保证合同，证明2013年7月8日至2014年7月7日以涉诉房屋为抵押担保抵押于包商银行包头分行，现未办理抵押注销。第四组证据即申请执行人宋立钧强制执行申请书、高在亮的还款协议书、具有强制执行效力的债权文书公证书（2013）包安泰证经字第2350号、执行证书（（2013）包安泰证执字第026号）、包头中级法院执行裁定书（2014）包执字第51号、协助执行通知书稿（2014）包执字第51号，证明：1、高在亮与案外第三人宋立钧存在真实借贷关系；2、因包商银行于2013年7月8日同意以涉案房屋抵押贷款，导致2014年2月7日涉案房屋被包头中级法院依法查封。上述第一至四组证据上诉人予证明：1、涉案房屋未办理过户系因房屋一直处于被抵押、被查封状态，不是高在亮、苏凤英个人意志导致，高在亮、苏凤英无过错。2、因包商银行同意向高在亮、苏凤英发放贷款并以涉案房屋为抵押担保，该行为推定双方将房屋过户期限变更为待包商银行解除抵押并且具备过户条件后办理相关手续，高在亮、苏凤英没有违约。第五组证据即房屋买卖合同，证明内容是合同第九条3项关于办理过户违约责任的约定，加重了高在亮、苏凤英一方的责任，显失公平，该违约条款无效。法院应当根据《合同法》解释二第二十九条规定，以包商银行实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被上诉人对第一组证据质证称上诉人与第三人的借贷与本案无关，其主张的是2012年9月5日至2013年7月8日上诉人可以给被上诉人办理过户手续，而未办理的违约责任。对于第二组证据，质证称上诉人违反了合同在先，导致了被上诉人的财产面临危险，才贷给上诉人款。对于第三组证据被上诉人质证意见是只能证明双方有真实借贷关系。对于第四组证据不予认可，认为上诉人没有提交相关证据证明，法院是2014年2月7日查封的，被上诉人是主张的之前的上诉人违约。对于第五组证据，被上诉人认为双方对合同无异议，请法庭定夺。本院认为，上诉人高在亮对于原审法院认定的《房屋买卖合同》的效力无异议，现其上诉主张自己不履行合同义务是由于涉诉房屋自被上诉人购买后至今便一直处于被查封、被抵押状态，属于《合同法》第110条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，不是上诉人及原审被告单方的主观过错导致。对此，本院认为导致涉诉房屋处于抵押和查封状态是由于上诉人与原审被告拖欠案外人欠款所致，有其提交的相关证据在案佐证。而且上诉人高在亮以及原审被告苏凤英在与被上诉人签订《房屋买卖合同》之前，就给被上诉人出具过书面保证书，保证在被上诉人支付其购房款总价的60%后的30日内将用于房屋抵押的建设银行贷款全部还清并同时双方共同向房屋权属登记部门和有关部门申请办理房屋及土地权属转移登记手续，由于其二人未能按照承诺积极履行合同和保证书，导致涉诉房屋未能被案外人建设银行解除抵押，处于抵押状态，因此，责任在于上诉人与原审被告。至于涉诉房屋被法院查封原因亦系上诉人高在亮与原审被告苏凤英与其他案外人存在债务所致。原审法院判决上诉人高在亮、原审被告苏凤英承担违约责任正确。至于上诉人高在亮主张违约期限应截止到2012年12月，因上诉人高在亮的该项理由无证据佐证，原审法院对此认定并无不当。对于上诉人主张的《房屋买卖合同》中约定的违约金标准过高，法院应当予以减少之诉，因上诉人高在亮在原审期间并未对此请求过调整，应属当事人已经自认，其二审主张违约金过高不属于新的证据的认定问题。故本院对上诉人的该项请求亦不予支持。综上，上诉人高在亮的上诉理由，因证据不足，不能成立，其请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费107586元，由上诉人高在亮负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周文玉审　判　员　　刘　方代理审判员　　赵红玲二〇一五年一月十四日书　记　员　　于　雁附本案索引法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度搜索“”