（2014）松民三（民）初字第3681号

裁判日期: 2015-01-14

公开日期: 2015-05-26

案件名称

上海贤初印刷有限公司与上海亿家能新材料科技有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海贤初印刷有限公司,上海亿家能新材料科技有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十条

全文

上海市松江区人民法院民事判决书（2014）松民三（民）初字第3681号原告上海贤初印刷有限公司。法定代表人贺林初。委托代理人张鋆，江苏铭天律师事务所律师。委托代理人毛荔萍，江苏铭天律师事务所实习律师。被告上海亿家能新材料科技有限公司。法定代表人包水弟。委托代理人周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。原告上海贤初印刷有限公司（以下简称“贤初公司”）与被告上海亿家能新材料科技有限公司（以下简称“亿家能公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理后，依法适用简易程序于2014年11月27日、12月23日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人张鋆、被告委托代理人周芝均两次到庭参加诉讼，原告委托代理人毛荔萍到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告贤初公司诉称：2007年8月21日，上海贤成实业有限公司（以下简称“贤成公司”）与被告亿家能公司签订《厂房预售合同》一份，约定由贤成公司购买被告亿家能公司位于上海市松江区松江科技园区内中德路XXX号地块7号厂房（即上海市松江区小昆山镇中心路XXX号第7幢，以下简称“系争厂房”）。合同签订后，贤成公司支付了房款2，074，620元。期间，被告于2007年10月将系争厂房交付贤成公司使用至今。后贤成公司的合同权利义务由原告贤初公司承继。2014年5月8日，原告贤初公司与被告亿家能公司、案外人胡某某签订《关于亿家能7号、16号厂房办理产权证备忘录》，约定2014年5月9日前，原告贤初公司、案外人胡某某分别支付50万元给被告亿家能公司，产证应当在2014年10月30日之前办理完毕。备忘录签订后，原告贤初公司于2014年5月16日又向被告支付了房款50万元。原告起诉要求：1、判令被告继续履行《厂房预售合同》，被告在涤除系争厂房上抵押登记后将产权过户于原告；2、判令被告支付逾期过户的违约金240，000元（按照现在预估的单价每平方米5，000元，总面积1，587.32平方米，合计7，936，600元总价的3%计算，并以240，000元为准）。被告亿家能公司辩称：系争厂房上有抵押登记，其无能力涤除抵押登记，厂房整体转让已经暂停，而且系争厂房已经被司法查封，故其无法办理过户手续。在原先可以办理产权过户手续之时，原告称无法支付剩余房款要求暂缓过户，故被告并不存在违约行为。合同仅约定了终止合同情形时的违约金，未约定继续履行情形下相关违约金。综上，不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：2007年8月21日，原告作为乙方、购买方，被告作为甲方、出售方签订《厂房预售合同》，约定由乙方向甲方购买系争厂房，建筑面积为1，587.32平方米（局部三层办公楼，实际面积按房产证为准），购买总价为3，936，553.6元。其中合同第三条约定：“1、厂房总价分三次付清，（1）签约日乙方支付人民币10万元；（2）2007年8月30日前，乙方向甲方支付总价的20%，计787，310.72元；2007年9月5日前，乙方再向甲方支付总价的20%，计787，310.72元；（3）其余房款，应在办理产权过户手续，甲方将有关资料交付给房产交易部门后，办妥小产证时一次性付清，或在一个月内办理贷款手续；如果由于乙方原因不能办理房产证和贷款手续，则乙方必须在十五个工作日内付清所有房款，且甲方向乙方收取按甲方交房日起未付房款的双倍银行利息。2、以上付款以转账或现金方式给付均可，逾期交款处以滞纳金按银行利息的二倍，如乙方任何一期付款逾期超过二个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按厂房和土地总价的3%计；甲方承诺在整个土地项目完工后办理房产证，并立即为乙方过户。如在整个土地项目全部完工后二个月还不着手办理产权证，或在产权证办理好后一个月内还不着手为乙方过户，或者因为甲方原因不能办理产权证或不能将产权证过户到乙方，则乙方有权终止合同或要求强制执行。若终止合同，甲方须无条件全额退还乙方所有的购房款，并按市场价厂房和土地总价3%支付给乙方作为违约金。”合同对其他事宜亦进行了约定。案外人贤成公司于2007年8月21日支付了房款100，000元，2007年8月30日支付了房款650，000元，2007年9月14日支付了房款824，620元。2014年5月8日，原、被告以及案外人胡某某签订《关于亿家能7号、16号厂房办理产证备忘录》，其中明确约定：2014年5月9日前，原告及案外人胡某某分别支付50万元给被告；房款余额在办理产证前支付，具体支付方式及时间，双方到时再商定（原则付款到被告亿家能公司借款银行），被告9月份贷款到期后不再续贷；产证在2014年10月30日之前办理完毕。2014年5月15日，原告又支付了房款50万元。另查明：系争厂房产权现登记在被告名下。2012年9月起，系争厂房上设定了多个抵押登记。另外，系争厂房于2014年10月被上海市徐汇区人民法院查封，于2014年11月被本院其他案件轮候查封。审理中，原、被告确认被告已经交付系争厂房。审理中，案外人贤成公司出具《情况说明书》，明确将上述《厂房预售合同》中贤成公司权利义务转由原告贤初公司承继。以上事实，有《厂房预售合同》、《关于亿家能7号、16号厂房办理产证备忘录》、《上海市房地产登记簿》、《情况说明书》、收据及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：案外人贤成公司已明确将《厂房预售合同》中其权利义务转让给了原告，而且根据2014年5月8日的《关于亿家能7号、16号厂房办理产证备忘录》，被告也是认可由原告承继合同权利义务的，故《厂房预售合同》所对应的合同关系已变更为原、被告之间。该合同并未违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效。关于原告要求被告继续履行《厂房预售合同》，被告在涤除系争厂房上抵押登记后将产权过户于原告的诉讼请求，因涉案房屋尚存在抵押登记且已被其他案件司法查封，故即便认定上述合同有效，原告要求继续履行合同仍存在履行方面的障碍，故原告此方面的请求，本院难以支持。原告可在履行障碍消除后，再行主张此方面请求。关于原告要求被告支付逾期过户违约金的请求，本院认为，双方并未对逾期过户违约金予以约定，而且上述合同是否最终能够确定得以履行，尚存在不确定因素，故原告此项请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告上海贤初印刷有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4，980元，减半收取2，490元，由原告上海贤初印刷有限公司负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　张　利二〇一五年一月十四日书记员　方晓婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。微信公众号“”