（2014）烟民一终字第886号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-05-14
案件名称
张锡华、杨学文等与吕常虎房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕常虎,张锡华,杨学文,杨晓云,杨雪云,杨巧,杨淑兰,杨淑玲,杨金波,杨金强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）烟民一终字第886号上诉人（原审被告）：吕常虎，城镇居民。委托代理人：郑璐，城镇居民。被上诉人（原审原告）：张锡华，城镇居民。被上诉人（原审原告）：杨学文，城镇居民。被上诉人（原审原告）：杨晓云，城镇居民。被上诉人（原审原告）：杨雪云，城镇居民。被上诉人（原审原告）：杨巧，城镇居民。被上诉人（原审原告）：杨淑兰，城镇居民。被上诉人（原审原告）：杨淑玲，城镇居民。被上诉人（原审原告）：杨金波，城镇居民。被上诉人（原审原告）：杨金强，城镇居民。被上诉人张锡华、杨学文、杨晓云、杨雪云、杨淑兰、杨淑玲共同委托被上诉人杨巧、杨金波、杨金强为诉讼代理人。上诉人吕常虎因与被上诉人张锡华、杨学文、杨晓云、杨巧、杨雪云、杨淑兰、杨淑玲、杨金波、杨金强房屋租赁合同纠纷一案，不服招远市人民法院（2012）招民初字第483号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，杨学文与其妻张萃华共生有两女三男共五名子女，分别是杨淑兰、杨淑玲、杨金强、杨金波及张锡华的丈夫杨金宝。杨巧、杨雪云、杨晓云分别是张锡华与杨金宝生育的三个女儿。2005年8月31日，杨金宝与吕常虎签订房屋租赁合同，约定将杨金宝所有的位于招远市迎宾路79号楼房一处租给吕常虎，租期自2005年9月1日至2010年8月31日，年租金3万元。吕常虎分两次交清了5年的租金15万元。2006年6月8日，杨金宝去世。2007年5月，张锡华有意出售该楼房并通知了吕常虎，但双方未就价格协商一致。2007年6月26日，张锡华、杨晓云、杨巧、杨雪云、杨学文及其妻张萃华与案外人苏国强签订房屋买卖合同，将该楼房以105万元的价格卖给苏国强。苏国强支付了25万元价款后，余款再未付，也未办理房屋过户手续。2010年8月25日，张锡华、杨晓云、杨雪云、杨巧、杨学文及其妻张萃华与吕常虎签订了房屋买卖协议书一份，协议约定：吕常虎通过司法程序撤销张锡华等与苏国强签订的楼房买卖协议书，撤销协议书后，张锡华等以130万元的价格将该楼房卖给吕常虎；张锡华等不得以任何理由不履行该约定，否则应承担违约金及全部费用。2010年9月2日，张萃华去世。2011年6月2日，张锡华等与苏国强协商解除了双方之间的楼房买卖合同。2012年1月10日，吕常虎向原审法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求张锡华等履行房屋买卖协议。双方因房屋租赁、买卖事宜发生纠纷诉讼期间，吕常虎一直使用该楼房。2012年1月3日，张锡华给吕常虎发出腾房通知：要求吕常虎于2012年1月20日前腾出房屋并按照每月8000元交付2010年9月1日至2012年1月20日的房租128000元。吕常虎拒收该通知。后经双方协商同意，吕常虎于2012年1月20日前分两次交纳了53000元，作为2010年9月1日至2011年9月31日的房租。2012年2月21日，张锡华、杨学文、杨晓云、杨巧、杨雪云向原审法院提起房屋租赁纠纷之诉，要求吕常虎给付房屋租赁费26500元。因吕常虎提起的房屋买卖合同纠纷之诉尚未审结，涉案楼房的房屋产权不能确认，2012年6月1日，原审法院（2012）招民初字第483号民事裁定书裁定张锡华等诉吕常虎房屋租赁合同纠纷一案中止审理。2012年12月31日，原审法院就吕常虎诉张锡华等房屋买卖合同纠纷一案作出（2012）招民初字第378号民事判决书：一、张锡华等与吕常虎于2010年8月25日签订的房屋买卖协议书合法有效，双方应继续履行协议；二、张锡华等于判决生效后30日内将位于招远市迎宾路79号楼房一处交付吕常虎，并协助吕常虎办理房屋过户手续；吕常虎于判决生效后30日内将购楼款130万元付给张锡华等。张锡华等不服该判决上诉至烟台市中级人民法院。2013年8月16日，烟台市中级人民法院（2013）烟民一终字第444号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。该判决已送达双方当事人。2013年9月23日，吕常虎将购楼款130万元交至原审法院。2013年10月21日，原审法院恢复对张锡华等对吕常虎房屋租赁合同纠纷一案的审理，并追加杨金强、杨金波、杨淑兰、杨淑玲为共同原告参加诉讼。张锡华等增加诉讼请求，要求吕常虎给付租赁费25万元并补交了诉讼费。审理中，张锡华等、吕常虎认可2010年8月31日之后再未续签书面租赁合同，2010年9月1日至2011年8月31日期间的房租为53000元且吕常虎已经交清。对于房屋租金，张锡华等要求2011年9月1日至2012年2月1日按8000元给付、2012年2月1日之后按1万元支付，吕常虎不认可，认为应按原租赁合同约定的年租金3万元计算。因双方对租金标准无法达成一致，经张锡华等申请，原审法院委托招远市物价局对涉案房屋租金进行评估，张锡华等交纳评估费3000元。2014年3月24日，烟招价鉴字（2014）48号价格鉴定结论书鉴定：2011年9月1日至2013年9月1日，招远市迎宾路79号楼房租金价值为人民币235468元。吕常虎对评估的楼房租金不认可，但不能提供反证。原审法院依据当事人陈述、房屋租赁合同、民事判决书、价格鉴定结论书等认定上述事实。原审法院认为，杨金宝与吕常虎签订了房屋租赁合同，将招远市迎宾路79号楼房租给吕常虎使用。合同履行期间，杨金宝去世，该合同的利益应由杨金宝的妻子张锡华及杨金宝的其他继承人共同享有。合同到期后，双方虽未再续签书面合同，但吕常虎仍继续使用该楼房，并交纳了2010年9月1日至2011年8月31日的房租53000元，双方的房屋租赁关系继续存在，但对于房屋租金双方已经有了争议变更。此后双方因为房屋买卖纠纷进行诉讼，直至（2013）烟民一终字第444号民事判决书确认涉案楼房归吕常虎所有，该判决已发生法律效力且吕常虎于2013年9月23日履行了支付购房款的义务，故房租应计算至2013年9月22日。2011年9月1日之后的房租双方未明确约定，庭审中亦不能达成一致，应以物价部门认定的房租价值认定，即2011年9月1日至2013年9月1日的房租为235468元。参照此标准，2013年9月2日至2013年9月22日的房租应为6764.47元，共计242232.47元。张锡华等要求吕常虎给付上述房租，依法应予支持。吕常虎要求按照原租赁合同计算租金，与事实不符，亦无法律依据，故对其主张，依法不予支持。评估费3000元由张锡华等与吕常虎各负担1500元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及相关法律规定，原审法院于2014年6月4日判决如下：吕常虎于判决生效后三十日内给付张锡华、杨学文、杨晓云、杨巧、杨雪云、杨淑兰、杨淑玲、杨金波、杨金强房屋租金242232.47元。如果吕常虎未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由张锡华等负担105元，吕常虎负担4945元。评估费3000元，张锡华等负担1500元，吕常虎负担1500元。宣判后，上诉人吕常虎不服，向本院提起上诉称：一、上诉人于2010年8月25日与被上诉人签订房屋买卖合同，上诉人已实际占有使用房屋，房屋迟迟不过户是被上诉人的违约行为造成的。合同约定了房屋的买卖时间是撤销了与苏国强签订的买卖协议后。2011年6月2日，被上诉人与苏国强撤销了买卖合同，依照约定，2011年6月3日，上诉人与被上诉人应履行买卖协议。如果被上诉人依法履行合同义务，上诉人就已是房屋所有权人，被上诉人的违约行为导致上诉人延迟取得房屋所有权，原审法院还判决上诉人支付租赁费用不符合法律规定。原审法院作出（2012）招民初字第378号民事判决书后，被上诉人无理上诉拖延时间，导致购房款支付时间为2013年9月23日，以付款日期作为支付房租的终止日没有法律依据。另外，物权登记是物权变动的公示方式，买卖协议应履行之日所有权已经发生转移，实际所有权就是上诉人的，不存在向被上诉人支付租金的说法。二、退一步讲，即便应支付租金，租金也无需评估确定，原租赁合同年租金为3万元，按照合同法第二百三十六条规定，仍应按原租赁合同确定的租金30000元支付。上诉人已支付的2010年9月1日至2011年8月31日的租金53000元，系在被上诉人的逼迫下支付，上诉人保留按不当得利要求被上诉人返还的权利。请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张锡华、杨学文、杨晓云、杨巧、杨雪云、杨淑兰、杨淑玲、杨金波、杨金强共同答辩称：被上诉人租赁给上诉人的房屋，在诉讼期间，房屋所有权仍然属被上诉人所有，直到上诉人支付购房款之日，房屋所有权才发生变更。原租赁合同的租赁期间为2005年9月1日至2010年8月31日，合同到期后，被上诉人多次与上诉人联系房屋租赁事宜，有曾发给上诉人的邮件为证。原审时双方对房屋租赁价格协商未果，共同签字同意由物价部门评估认定，所以租金数额是合理的。原审判决正确，请求维持原判。二审庭审中，上诉人提交2014年5月29日招远市公安局指挥中心出具的110接报警情证明，载明：2012年1月20日9时52分，招远市公安局指挥中心接到186××××8882报警：招远市迎宾路现代大药房门口有七八人闹事。罗峰所到达现场后，经查是租房纠纷，双方自行解决。上诉人与被上诉人均认可，双方协商支付53000元租金。被上诉人提交了2011年4月17日的特快专递寄件人存联、投递联复印件，该特快专递邮寄地址为涉案房屋地址，即招远市迎宾路79号招远市现代大药房，有高卫娟签名，拟证明曾向上诉人发出解除不定期租赁合同通知书。上诉人对此不予认可，主张并非吕常虎签收，没有收到该通知书。2014年1月9日，涉案房屋所有权登记至吕常虎名下。2014年7月15日，烟台市中级人民法院作出（2014）烟民申字第266号民事裁定书，裁定驳回被上诉人就（2013）烟民一终字第444号民事判决的再审申请。本院审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋存在买卖与租赁两个法律关系。涉案房屋的买卖纠纷，经原审法院（2012）招民初字第378号判决、本院（2013）烟民一终字第444号民事判决确认：2010年8月25日的房屋买卖协议合法有效，双方应继续履行。判决生效后，上诉人于2013年9月23日履行了支付购房款的义务。上诉人支付购房款之前，上诉人基于其与杨金宝签订的房屋租赁合同占有使用涉案房屋，应当向被上诉人支付房屋租金。上诉人主张不应支付租金的上诉理由不成立，依法不予支持。原房屋租赁合同到期后，上诉人与被上诉人之间没有明确约定租金，原审庭审中，双方均签字同意由物价部门对房屋租金进行评估，原审依据物价部门的鉴定结论认定租数额，于法有据。上诉人要求按照原租赁合同计算租金，没有事实与法律依据。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人吕常虎负担。本判决为终审判决。审 判 长 王瑞芳审 判 员 栾海宁代理审判员 林 娜二〇一五年一月十四日书 记 员 付微微 微信公众号“”